（批复）商业房地产开发项目可研建议报告暨项目可研建议报告（发改委）

第十三章财务分析项目计算期年，其中建设期年，房屋销售期年。

分析评估依据建设项目经济评价方法与参数第三版投资项目经济咨询评估指南现行有关财税制度及其它有关经济法规和文件建设单位提供基础数据。

销售收入营业税金及附加估算销售收入估算销售计划根据国家有关商品房预售规定及本项目进度计划，结合县近几年房地产市场供需情况和项目周边楼盘销售情况，确定本项目内各类物业销售计划如下表销售计划表销售期销售期第年销售期第二年季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度比例销售价格根据近年来年县同类型商品房销售价格以及价格变动趋势，预计销售期年内小区各种物业类型销售价格如下表预计销售价格表销售项目销售期第年销售期第二年住宅建筑元元商业建筑元元注各销售项目每年价格涨幅按考虑。

销售收入按上述销售计划和销售价格，全部销售收入总计万元。

具体计算详见本报告附表销售收入营业税金及附加估算表。

税金及附加项目销售税金及附加包括营业税城市维护建设税教育费附加和土地增值税，合计万元，具体计算详见本报告附表销售收入营业税金及附加估算表。

销售期费用经营成本估算销售期宣传营销费用按销售收入计取销售期管理及其他费用按销售收入计取现金流量分析本项目以年为计算期，对全部投资进行了现金流量分析，具体数据可见下表。

现金流量分析数据表序号名称单位指标全部投资内部收益率所得税前全部投资内部收益率所得税后全部投资财务净现值所得税前万元全部投资财务净现值所得税后万元投资回收期所得税前年投资回收期所得税后年现金流量分析详见本报告附表现金流量表。

投资利润率本项目利润万元。

计算详见本报告附表利润计算表。

投资利润率利润总额投资总额。

财务分析结论本项目全部投资内部收益率所得税前为，大于行业指标，投资回收期所得税前为年，全部投资财务净现值所得税前为万元，投资回收期所得税后为年，全部投资财务净现值所得税后为万元，投资利润率为。

经过分析可以看出，本项目投资回收期短，投资回报高，财务角度可行。

第十四章风险分析为了确保项目投资效益，合理规避和防范项目实施过程中各种风险，需要进行本项目风险分析。

风险因素分析自然风险自然风险指由于自然因素不确定性对项目建设和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对项目投资者造成经济上损失。

本项目自然风险因素主要包括火灾风险暴风雨风险气温风险等。

政策风险政策风险指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。

所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便即是处理由此而引发风险。

政策风险可分为以下几类经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险因素指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。

包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式产品类型选择风险人财物组织管理风险等。

风险控制及早地发现或预测到上述风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

该项目控制风险方式包括三项措施通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制项目投资过程中风险。

通过加快进度来回避求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭住房需要坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情住房保障制度坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定坚持在国家统政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

三完善住房供应政策。

各地要根据城镇住房制度改革进程居民住房状况和收入水平变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。

四加强经济适用住房建设和管理。

经济适用住房是具有保障性质政策性商品住房。

要通过土地划拨减免行政事业性收费政府承担小区外基础设施建设控制开发贷款利率落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。

对经济适用住房，要严格控制在中小户型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。

经济适用住房实行申请审批和公示制度，具体办法由市县人民政府制定。

集资合作建房是经济适用住房建设组成部分，其建设标准参加对象和优惠政策，按照经济适用住房有关规定执行。

任何单位不得以集资合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

五增加普通商品住房供应。

要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中比例。

对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减柱之。

房地产业发展有利于加快我国产业结构和消费结构调整，从而促进国民经济持续健康快速发展。

国内外经济增长历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度敏感性和超前性，经济高速增长过程必然是以房地产高速发展为前提。

我国经济高速增长也带动了房地产业高速增长，目前，我国房地产业正处于蓬勃发展时期。

近几年，伴随房地产业快速发展，房地产投资增幅较高房地产市场供求趋紧住宅价格快速上涨等结构性问题凸现。

针对这些问题，年初，国务院出台了系列政策，运用土地金融税收等手段加大对房地产市场宏观调控。

国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知明确提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供给，使市场需求结构变得更加平衡。

年以来，随着我国中部崛起计划实施，国内沿海发达地区向内地产业转移步伐加快。

河南省十二五发展规划提出全面实施中原城市群发展战略，努力走在中部崛起前列。

发展必须适应国家中部崛起部署，并且必须从这个战略部署高度去观察分析实践经济社会和城市发展。

中部崛起是国家区域总体协调发展四大构成板块之，而实现中部崛起必然要走城市群带动路子。

在县不断发展过程中，房地产市场供应趋紧背景下，有限公司通过对当前房地产业考察和分析，提出了本项目建设。

项目建设必要性项目建设是满足住房需求，改善当地人居环境需要本项目设计居住几十户，项目建成后可在定程度上缓解商品住宅紧张局面，同时，本项目高起点高标准地进行规划和建设，项目区内各种市政配套设施齐全，绿化净化美化达到要求，能够使项目区人居环境得到根本改善。

项目建设是扩大内需，拉动投资增长，保持当地国民经济快速健康发展有效手段刺激内需增加居民消费是我国国民经济发展重要措施。

发展房地产业可以拉动内需，据统计，现在房地产业发展，在整个国民经济中占有重要地位，每年可以拉动增长左右。

房地产业产业链条很长，可以带动建材家用电器住宅装修家具等系列产业发展。

此外，房地产业和金融业合并在起，被称为经济发展温度计，房地产业对金融业发展重要性无可比拟。

该项目建设，可以加快城市建设与发展，扩大居民住房消费，有效地提高资金利用率，带动房地产信贷相关业务发展，推动国民经济快速发展。

发展房地产业是扩大就业，促进人口聚集，加快城镇化进程重要途径城市是现代文明标志，是经济政治科技文化教育中心，城镇化是统筹城乡发展推进经济社会发展转型促进文明进步关键。

在经济全球化和科学技术迅猛发展新形势下，城市在推进工业化信息化现代化，促进经济社会发展进程中带动和主导作用日趋突出，经济发展水平越向上提升，越需要城镇化水平坚强支撑。

发展房地产业是加快城镇化进程重要途径。

房地产开发业物业和房地产中介服务业可直接提供大量工作岗位，增加劳动就业，还可带动建筑业建材装修家电等数十个相关行业发展，间接为社会创造大量劳动就业岗位，从而引导农村剩余劳动力向城市转移，以此加快城镇化进程。

本项目是顺应房地产业发展形势下提出，本项目建设不仅可以改善城市面貌，提升当地居民生活品质，而且对县经济发展产生巨大拉动作用。

因此本项目开发建设是十分必要。

第三章发展规划产业政策行业准入及市场分析房地产业发展趋势中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划建议以下简称建议提到，十二五规划期间是全面建设小康社会关键时期，是深化改革开放加快转变经济发展方式攻坚时期。

小康不小康，关键看住房，未来年更是房地产业发展关时期，能否解决好广大中低收入家庭住房问题，直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。

针对房地产行业发展和宏观调控政策趋势，建议明确提出加强土地财税金融政策调节，完善符合国情住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。

那么，什么是符合国情住房体制机制和政策体系就是住房政策制定，要符合大城市人多地少实际情况，要把住房作为基本居住需求来对待，要重点解决广大无房户和住房困难户问题，要避免把住房成为投资产品发展趋势。

因此，下步调控重点，依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主，税收和金融政策调整继续向鼓励第套住房和改善型住房需求转变，如在税收调节上，分类指导，并加大对多套房以及奢侈性豪宅调控力度。

对于自住需求，应以鼓励和支持为主政策取向，让更多居民通过市场化途径改善住房条件，减轻各级政府保障压力。

针对住房保障问题，建议强调要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改