（批复）商业贸易中心项目可研建议报告（发改委）

招标组织形式招标组织形式有自行招标和委托招标两种形式。

具备编制相应招标文件和标底，组织开标评标能力业主可以自行招标凡不具备条件业主应当委托具有相应资质证书建设工程招标投标代理机构招标。

鉴于项目具有定复杂性，建议委托具有相应资质招标代理机构进行招标。

招标方式招标方式可分为公开招标邀请招标两种类型。

公开招标又称无限竞争性招标。

是指招标单位通过报刊广播电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件单位不受地域和行业限制均可以申请投标。

这种招标方式优点是，业主可以在较广范围内选择承包实施单项目编制单位萧县工程咨询研究所位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目建设任务交给可靠承包商实施，并取得有竞争性报价。

但其缺点是，由于申请投标人数量多，般要设置资格预审程序，而且评标工作量也较大，因此招标时间长费用高。

因此通常大型工程项目施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用国债资金建设工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标方式选择承包商。

本项目投资额较大，为了在较大范围内选择施工单位，节约投资成本，建议采用公开招标方式。

二招标基本情况表招标基本情况表招标范围招标细项名称招标组织形式招标方式招标估算金额不采用招标形式备注勘察设计全部委托公开建筑工程全部委托公开项目编制单位萧县工程咨询研究所安装工程全部委托监理全部委托公开设备全部委托公开其它全部项目编制单位萧县工程咨询研究所第十四章经济评价本工程经济评价按照国家发展计划委员会颁发建设项目经济评价方法与参数规定原则和要求进行，应分为财务评价和国民经济评价两个层次，鉴于本工程主要是开发建设商业用房商品住宅用于满足各企事业单位无房户，国民经济效益表现在促进城市建设发展，提高居民住房条件等方面难以定量计算，因此本项目经济分析主要从财务方面进行评价。

销售收入估算本项目根据建设需要和资金筹措实际情况，采用滚动发展战略，边建设边销售，预售期房，尽快回笼资金。

按现行商品房销售有关规定，项目销售收入可分为两部分住宅，单位元，销售收入万元。

营业用房，单位元，销售收入万元。

上述二项之和为总销售收入为万元。

详见附表销售收入览表二总成本及费用估算项目编制单位萧县工程咨询研究所征地款万元土建工程亿元设备与安装工程万元公用工程万元房屋销售费用其它费用万元缴纳各类税费万元。

合计万元。

三销售利润估算按宿州市有关部门规定，销售商业用房应按交纳营业税为万元，其城市建设维护税和教育附加分别取营业税和为万元。

企业所得税按交纳为万元。

经估算，本项目应交营业税城建维护税及教育附加万元，企业所得税万元。

本项目销售利润销售收入营业税城建维护费教育附加总成本总投资销售费用万元投资利润率税后利润总投资投资利税率利润税金总成本及费用项目编制单位萧县工程咨询研究所第十五章社会效益分析社会影响分析和谐社会是人类先进文明标志。

和谐社会核心思想是种民主法制公平正义诚信友爱充满活力安定有序人与自然和谐相处社会。

在我国，县和县级城市人口占全国人口绝大多数，县和县级城市房地产业随着城市化进程加快，也在全国房地产业中所占比例也越来越大。

房地产业涉及国民经济众多产业。

可谓牵发而动全身。

因此，房地产业良性运行与健康发展，经济效益与社会效益统。

是促进和谐社会建设重要保障。

本项目建设有利于改善县城市居民人居环境，繁荣市场经济，带动相关产业发展，促进构建和谐社会发展。

二项目与所在地互适性分析本项目受影响人群主要确定为项目建设周围居住或生活群体。

项目实施过程中，只要严格执行国家有关废渣噪声等方面排入标准并加强环境监测管理，对周围居住或生活群体影响甚微。

本项目受影响人积极支持本项目建设。

三社会风险分析项目编制单位萧县工程咨询研究所项目社会风险是对可能影响项目各种社会因素进行识别和排序，选择下水资源赋存于地层多孔介质之中，水运动较为缓项目编制单位萧县工程咨询研究所慢。

近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。

全县水资源水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致水硬度较大。

地质地貌县主属黄冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于米之间。

地形大致可分为两个单元，即东南部分布着些低山丘陵，其余为黄泛平原。

山丘谷地占总面积，平原占。

土壤为潮土类褐土类石灰土类棕壤土类砂疆黑土类，以淤土两合土沙土盐碱土土淤土为主，其中淤土平均有机质碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量值为，两合土平均有机含量碱解氮含量速效磷含量速效钾含量值为，沙土平均有机质含量碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量值为。

县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。

工程地质条件县东西有寒武奥陶系地质构成。

山丘平行延伸两侧，其余均项目编制单位萧县工程咨询研究所为平原，海拨业主有较强项目管理能力。

何种发包方式最适合项目目标，取决于项目性质和复注册资本万元，主营房地产开发销售般经营物业管理等。

注册时间年月。

三项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量建设规模项目编制单位萧县工程咨询研究所序号指标名称单位数量建筑面积平方米其中住宅平方米配套公建平方米商业用房平方米住宅套数套商业套数套总占地面积平方米可规划用地面积平方米建筑容积率绿化率建筑密度二项目总投资万元三投资利润率四投资利税率四项目年能耗该项目主要能耗为水电汽。

该项目正常年份年耗水万吨耗电万度耗汽万吨。

五结论与建议项目编制单位萧县工程咨询研究所通过对项目技术经济分析论证，我们得出以下结论商贸城项目建设，符合国家宏观经济政策和县对该区域发展规划。

商贸城项目开发商，县置业有限公司具有很强经济实力和强商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠保障。

本项目规划设计方案利用项目地块地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽目。

本次可行性研究对项目开发技术分析，是充分结合了项目自身实际条件，具有定可操作性。

从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。

从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。

根据在评价过程中对本项目认识，对本项目实施提出如下建议经营管理风险规避本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案。

做好物业管理和售后服务工作。

金融财务风险规避。

项目编制单位萧县工程咨询研究所从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。

建设管理措施整合企业资源，提高操作水平。

根据开发资金运作模式设定，对运用资金能力要求较高。

提高资金使用效率同时，亦要保持整个开发理念延续性。

委托合作伙伴本项目发展商作为销售及招商代理公司。

项目在招投标阶段应该选有实力承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。

项目编制单位萧县工程咨询研究所第二章项目可行性和必要性项目可行性镇政府对商贸城建设十分重视。

在本项目酝酿申报过程中，得到了来自政府各方面热情关心和支持。

二本项目开发商县置业有限公司有雄厚经济实力作后盾，良好经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。

公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。

三本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很好发展前途。

四项目选址性质功能符合项目所在地城市规划土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民大力支持，因而是可行。

五项目区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场建设发展。

六项目有着良好经济效益。

这在本报告第十章将得到充分论证。

二项目必要性项目编制单位萧县工程咨询研究所提高城镇商业竞争力，助推张庄寨镇商贸中心形成与发展张庄寨镇位于县东南部，近年来，该紧紧抓住城镇新农村建设历史机遇，全面完成城镇商业住宅规划任务任务，安稳致富工程切实推进。

项目开发对于张庄寨镇商业中心形成与发展具有极大助推意义。

商贸城项目将以前瞻性商业和运营体系，推动张庄寨镇成为汇聚中高端商业激励创业引导消费城市新商圈，成为衔接老城区和新城枢纽，将全镇以及周边地区客人汇聚于此，站式购物站式娱乐站式休闲，突破老城旧有商业格局，有利于增强城市商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。

同时，商贸城通过科学规划和建设，县置业有限公司开发经营实力，采取整体推进方式，建设高水平商业运作，形成复合型张庄寨镇新商业中心，成为张庄寨镇乃至县东南部地区商贸发展创新制高点。

二构建和谐社会，提供就业与小额创业双平台我们也清醒地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，农民安稳致富直是迫切需要解决社会问题，主要原因是新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定项目编制单位萧县工程咨询研究所压力较大。

制约经济社会发展基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强干事创业氛围还不浓厚。

商贸城建设，可以提供至少几百个子项目小额创业机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都县文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色民俗风情街，具有很大推动和促进作用。

三解决现有存量商业空置，发挥物业商业价值和社会意义消化现有存量空置物业是项重要售收入览表二总成本及费用估算项目编制单位萧县工程咨询研究所征地款万元土建工程亿元设备与安装工程万元公用工程万元房屋销售费用其它费用万元缴纳各类税费万元。

合计万元。

三销售利润估算按宿州市有关部门规定，销售商业用房应按交纳营业税为万元，其城市建设维护税和教育附加分别取营业税和为万元。

企业所得税按交纳为万元。

经估算，本项目应交营业税城建维护税及教育附加万元，企业所得税万元。

本项目销售利润销售收入营业税城建维护费教育附加总成本总投资销售费用万元投资利润率税后利润总投资投资利税率利润税金总成本及费用项目编制单位萧县工程咨询研究所第十五章社会效益分析社会影响分析和谐社会是人类先进文明标志。

和谐社会核心思想是种民主法制公平正义诚信友爱充满活力安定有序人与自然和谐