（批复）商住小区工程项目可研建议报告（发改委）

在项目实施过程中，要把保护生态作为重点，在原有基础上优化自然环境，美化自然环境。

尽量加大总体绿化面积，营造新景观形成绿树成荫，四季有绿，三季有花休闲地。

同时，区内还将利用充分自然资源，修建人工小品，减少扬尘，涵养水源。

二建设期环境保护项目建设期间，所产生噪声扬尘以及固体废弃物必然对区域内及因风向风速关系，对周边环境产生定影响，为此按施工现场有关规定要求，做好围栏，施工区域内不定期喷水降尘。

水泥入库，采取低噪声设备，材料进出场作盖蓬保护，所产生固体废弃物及时清运。

由于施工机械运转使工作面表层土壤结构发生变化，施工结束后要根据施工作业顺序及时回填表面土壤，使之恢复到原生态指标。

三建成期环境保护提高素质，增强环境意识。

培养环境意识及讲卫生习惯，保持区域内花草树木好公共绿地。

物业管理部门应承担起环境保护宣传教育工作，使区域内形成保护环境共识。

同时严格使用环保建筑装饰材料，减少室内环境污染。

建章立制，提高区域内素质。

二认真做好生产生活污染物处理建议本项目生活污水要经化粪池初级沉淀处理后，在排入县污水处理厂。

本项目燃料采用新型环保天然气产品。

本项目生活垃圾，做到日产日清，由环卫部门统处理。

第八章经济评价和社会评价经济效益分析销售收入测算根据我市房地产走势分析，结合本项目具体特点，房地产开发有限公司制定了项目销售原则，其中住宅平方米，售价元平方米商业平方米，售价元平方米。

据此测算住宅万元商业万元合计销售收入万元开发成本测算合计成本万元。

营业税及其附加营业税按照销售收入计算，城市维护建设税及教育附加分别按照营业税额和计算，土地增值税按照规定计算。

据此计算税额为万元。

开发利润测算利润总额万元税前所得税万元财务评价本项目从全投资角度，根据项目现金流量表计算分析可得出如下财务评价指标财务净现值时税后万元财务内部收益率税后投资回收期年税后动态从上述财务评价指标中可以看出，本项目财务内部收益率为税后，远高于行业基准收益率及银行同期贷款利率标准财务净现值为万元税后，且投资回收期为年。

说明项目具有较好盈利水平好资金回收能力，具有较强抗风险能力，财务上可行。

二不确定性分析盈亏平衡分析拟以销售价格销售收入或销售面积百分比表示盈亏平衡点。

总成本费用销售收入营业税及附加计算结果表明，只要房屋销售或销售价格达到原计划，项目就不会发生亏损。

经验表明，只要这个比率在之内就比较安全。

从计算结果来看，本项目盈亏平衡点偏高，项目仍具有定风险性，应积极采取应对措施，保障项目安全。

敏感性分析本报告选取可能对经济效益产生较大影响额建设投资与销售收入两个因素进行敏感性分析，取变化率为进行测算结果见附表。

从结果看，影响财务内部收益中最大因素是销售收入或售价，其次是建设投资，而销售收入又与价位和销售量有直接关系。

因此合理制定销售价格，采取灵活促销手段，加快销售进度，增加销售量是确保开发效益关键环节。

当然，在土地使用成本固定情况下，合理控制建设投资，精打细算，尽量减低建安成本也是至关重要。

应掌握资金运用技巧，增强应变能力，充分利用可争取到优惠政策，减少成本，获取最佳开发效益。

三社会效果分析房地产开发有限公司依靠自身优势，对商住小区工程建设，采取市场运作方式，构建适应规划要求项目，有利于城市资源整合和规划目标实现。

项目建设已外来游客和投资者为主要服务对象，有利于城市经济繁荣，有益于社会稳定。

项目建设对改变城市落后死角面貌，将发挥自身优势，调动职工积极性，探索城市更新改造地产与旅游联姻地方与行业联合实现双赢效果途径。

因此项目建设对社会有积极影响，应予以支持。

第九章风险规避风险因素分析从财务评估及不确定性分析中可以清楚地看出，本项目盈亏平衡点相对较高，项目具有定风险性，而影响效益最大因素就是销售收入。

本报告财务评价，是在市场分析定位基础上预期测算，如果市场行情发生变化，价位有所下降，将对开发效益产生较大影响。

从另个角度分析，本项目采用市场运作方式进行，土地成本已经确定，因此如何统筹安排增收节支，充分利用政策，也是本项目应认真思考问题。

开发商须随时注意在宏观调控政策影响下市场变化，提高工作效率和应变能力，寻求开发运作主动权。

二风险规避基于对风险因素分析，开发商应采取以下应对措施认真把握新政策，严格控制费用支出，耐心扎实工作。

在市场定位分析基础上，做好方案和施工图设计，迎合不同客户需求，扩大服务面，以完美功能完备配套好优美环境景观征服用户，确保销售质量。

适应市场变化，适时调整价位。

根据不同功能不同层数不同户型，采取灵活定价方案。

正视当前房地产市场，加快销售进度。

尽量采用定向开发模式，充分利用广告和新闻媒体，有针对性地进行商户安排和功能组合，加大期房销售力度，占领基地燃气管道计算流量为每户住宅厨房内设燃气挂表只本基地内设天然气箱式调压站，台室外型。

七消防设计消防用水量消防用水量表序号用户名称室内消火栓用水量室外消火栓用水量自动喷淋用水合计楼楼楼同时间内发生火灾次数为次，消防总用水量按最大次计算为消火栓给水系统住宅和商业房等公建室内，按要求设消火栓给水系统。

本基地内设套共用消火栓给水系统。

火灾时，消火栓泵由消防箱按钮启动，直接从消防水池抽水灭火。

消火栓栓口动压超过时采用减压稳压型消火栓，室内消火栓系统最不利点静水压力大于时，采取分区给水方式。

室外按要求设地下式水泵接合器及地下式三出口室外消火栓。

自动喷淋灭火系统商业房室内及商住楼内住宅公共部位，均按要求设自动喷淋给水系统。

其它灭火装臵为提高初期灭火能力，按规范要求在住宅公共部位及商业裙房等公建室内，配臵定数量磷酸铵盐型手提式干粉灭火器。

八环境保护污水含废水污水主要来自生活污水，通过化粪池处理后，由管道汇集排入市政污水管道，由市政污水处理厂统进行深化处理。

其中地下车库等公建含油废水，应先经隔油沉砂处理，再排入室外污水管道。

噪音为防止水泵噪音对居民生活影响，水泵房布臵在室外。

采用低噪声水泵，泵房内贴吸音材料。

六供热工程设计依据采暖通风与空气调节设计规范公共建筑节能设计标准河北省工程建设标准居住建筑节能设计标准全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力年版全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇暖通空调动力年版建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范通程水文及地质情况县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。

北部山区有低山丘陵分布低山丘陵。

其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。

二气象市县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。

大气压力冬季夏季年平均温度极端最高温度极端最低温度年平均相对湿度最热月相对湿度年平均降雨量年最大降雨量日最大降雨量小时最大降雨量室外风速冬季平均夏季平均最大风速冬季主导风向夏季主导风向最大冻土深度最大积雪厚度。

三地震本区域地震基本烈度按度设防。

四工程技术方案规划方案总体布局原则贯彻合理布局节约土地原则，科学合理地运用土地利用系数好建筑系数。

贯彻以人为本，为旅客和消费者提供安全舒适健康环境，体现经济环境和社会效益统。

贯彻功能分区统，系统分明原则，布臵整齐，在功能满足前提下注意美观。

贯彻创新理念，超前享受原则，规划设计高标准高起点，传统和现代相结合。

贯彻注重经济效益原则，在创造美好环境同时有利于这个地区开发建设好管理。

规划设计主题该项目规划依托县城空间，营造尺度宜人富有人文内涵商业住宅环境。

绿地系统规划项目在园林景观设计上体现了中国古典与西式造园完美结合手法，形成以开放空间为主以内部庭院为辅，景树花木为点缀绿地为铺垫景观体系二建筑设计方案设计依据建筑设计防火规范住宅设计规范年版住宅建筑规范民用建筑设计通则民用建筑热工设计规范建筑外窗气密性能分级及其检测方法建筑幕墙物理性能分级建筑玻璃应用技术规程民用建筑热工设计规范河北省工程建设标准居住建筑节能设计标准公共建筑节能设计标准现行国家其余有关建筑设计规范规程法规和标准以及当地有关部门颁布设计规范和政策。

二设计原则对有限土地资源采用提高土地利用效益，严格遵照规划指标，控制适宜密度，充分挖掘出用地固有潜力，创造宣居方便，品质良好，和谐安全城市居住组团。

三单体设计单体以住宅为主，开放型居住理念，遵循实用和超前人性化和个性化相结合设计原则，合理组织套内空间，做到三大小全明，洁污分区动静分区内外分区干湿分区，结构紧凑。

在户型设计中，主要厅室设臵了大面积落地玻璃面，争取更多阳光与景色，让绿色与生命洋溢于生活任何角落。

同时强调厅室空间合理性，面积最大利用率是空间互借，部分空间可厅室兼用，同时考虑目前生活品质提高，适当增大了卫生间面积。

首二层商铺层高分别为米层高还将依据设计深入作必要调整，分为隔间商铺和少量开敞商业店房部分商业价值不高裙房中布臵了物业等管理以及社区活动公共配套用房。

探索富有本地特色且又能体现时代气息建筑风格，贯穿着设计全过程小区整体采用现代建筑风格，色彩搭配时尚而简约明快又不失传统文化雅致。

以活泼丰富形式和典雅色彩演绎着传统风味住宅建筑性格，追求建筑形象新颖现代和明快，在整体建筑造型中注重细部处理和材料色彩统。

裙房部分适当采用线脚等装饰造型语言，注意开间比例调整，形成种有序而连续统韵律。

配合大尺度玻璃门窗显现裙房部分商业用房特性，裙房部分建筑外饰面考虑以咖啡色面砖为主，希望通过较为高档面层材料用于人流密集场所，籍以提升整个项目在人们心目中美好形象。

三结构设计方案设计依据建筑结构可靠度设计统标准建筑工程抗震设防分类标准建筑结构荷载规范年版建筑地基基础设计规范建筑地基处理技术规范建筑桩基技术规范建筑抗震设计规范年版混凝土结构设计规范地下工程防水技术规范混凝土异形柱结构技术规程砌体结构设计规范二结构选型本工程有栋层框架剪力墙结构综合楼层为商用层为住宅，栋住宅楼和栋层纯商业用房组成。

本工程各单体均属于丙类建筑，安全等级为二级，设计使用年限为年，地基基础设计等级为二级。

综合楼层剪力墙结构，地基采用桩基复合地基，基础拟采用基础。

上部结构为短肢剪力墙结构。

建筑高度。

住宅楼层砖混结构，基础拟采用桩复合地基条形基础。

建筑高度。

商业