（批复）商住小区建设工程项目可研建议报告（发改委）

二投资风险控制房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

本项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政策形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法是加快完成开发项目。

本项目预计建设周期为两年，我们采取提高项目前期速度利用法律手段，来保证工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效力承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

这样可避免主要因素影响。

通过市场调查来降低风险本项目通过周密京保房地产市场调查，获得了尽可能多信息。

获得有关投资环境和投资项目市场信息越多，公司决策层作出决策就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资方式选择，租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制宏远房地产项目投资过程中风险。

通过加强管理来抽空风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

公司已高薪聘请有经验房地产专家进行指导和培训，这样就可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

四行业影响分析本项目物业类型为住宅，给兴华东路附近地段带来良好建筑景观舒适居住环境户住户和相应服务配套设施。

项目建设，有利于项目周边区域内房地产业商品零售业服务业饮食业等行业发展。

项目范围内已有众多房地产楼盘，房地产业在该地段已有较好基础，本项目规模大品质佳，提升了本区域楼盘综合品质，提升了地段价值，十分有利于该区域房地产市场巩固和稳步发展。

项目建成后将吸引接近人，吸引了人气，而且也带动了周边地块土地开发利用，项目建成后入住住户和商客将给区域带来新消费点，项目所在区域餐饮业服务业零售业等与人流量有直接关联第三产业行业将会得到进步发展。

五社会影响评价结论本项目能有效促进地方经济发展，提高居民生活水平和质量，为地方提供更多就业岗位，对社会有利影响远远大于不利影响。

与项目直接相关不同利益群体及各级组织都支持本项目建设，并且项目所在地区现有技术文化状况能满足项目建设需求，项目社会社会适应性较强。

本项目社会风险程度较低，采用定风险规避措施后，不会对项目建设和运营产生大影响。

第十五章结论和建议结论该项目建设，符合国家宏观经济政策。

作为新经济增长点和新兴支柱产业房地产业，在定兴县城市发展和现代化城市建设中有着十分重要地位和作用，发展前景广阔，开发潜力较大。

该项目建设单位是家按照现代企业制度规范设计和运作大型企业实体，具有很强经济实力和良好企业信誉，公司有着科学合理现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠保障。

本项目小区所在定兴县地理区位优势明显，区域内国民经济稳定快速增长，人民群众生活小平不断提高，给项目提供了良好宏观运作环境和强大社会支持系统。

整合企业资源，提高操作水平。

管理层十分重视本项目。

整合了企业内部人力财力等资源，成立了项目小组跨职能项目管理机构，包括投资财务营销人力资源等部门人员。

制定了投资计划资金预算营销推广方案等，把准备工作做好，采用并行工程管理模式和再造工程改变项目运作模式，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利外部环境和项目开发条件。

该项目建设条件成熟。

经济效益有保障，且具有对相关产业辐射带动作用，对经济增长直接贡献率较大。

从项目经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目税收为该地区创造了良好经济社会效益。

项目运营后可吸引大批年青人及待业职工就业，有效调整本地区居住人口结构，促进农业人口向城市转移，同时扩大消费。

该项目部分为小高级房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业资产专业技术人员和开发经营业绩等，对备案房地产开发企业核定资质等级。

房地产开发企业应当按照核定资质等级，承担相应房地产开发项目。

河北省城市房地产开发经营管理规定规定房地产开发企业应当依照下列规定承担相应房地产开发项目，不得越级承揽项目。

其中四级资质和暂定资质房地产开发企业次承担开发项目建筑面积不超过十万平方米。

房地产开发建设明确房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划年度建设用地计划和城市规划房地产开发年度计划要求按照国家有关规定需要经计划主管部门批准，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合原则，注重开发基础设施薄弱交通拥挤环境污染严重以及危旧房屋集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

房地产开发用地应当以出让方式取得但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨依据之房地产开发项目性质规模和开发期限城市规划设计条件基础设施和公共设施建设要求④基础设施建成后产权界定市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市员，其中高级工程师二人注册规划师人土建工程师五人注册会计师人注册造价师人，以及市场营销统计等技术人员人。

三结论及建议结论项目建设对促进定兴县房地产业健康持续发展起到至关重要作用，而且可有效拉大城市框架，对定兴县实现发展目标有着重大战略意义。

本项目拥有良好市场前景，建设条件优越，建设规模适宜，方案合理，建筑造型独特，功能完善，水电燃气等外部建设条件良好，建设资金筹措有保证，并且项目建设得到了定兴县政府大力支持。

项目建成后将以优越地理位臵，齐全功能设施，独特造型，吸引众多业主入驻，成为个多元化全方位高档次现代化商业住宅社区，充分展示定兴县现代都市形象。

同时，本项目建设还可带动周边及定兴县商贸旅游餐饮建筑等相关行业发展，增加就业机会，促进经济发展，具有极好社会效益。

因此，建设项目是可行，本项目建设和投入使用将为企业和城市带来巨大经济效益和良好社会效益。

建议为保证项目能够顺利稳妥地建设和发展，应注意以下几点集中力量抓紧完成项目规划和报批工作，落实项目开工建设各项手续，确保项目能尽快开工建设。

及早办理项目预售许可手续。

项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽市场调查工作。

以客户显而易见性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。

精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。

既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先市场策略。

制定稳妥积极施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生影响持续时间。

运用预订等方式，应先期联络到批目标客户，有利于尽快形成楼盘旺盛人气。

资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款使用比例，进而降低资本金需要量。

真正将未来业主，即客户臵于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好舆论口碑，树立产品品牌。

第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划河北省城市化十五发展规划提出了加快城镇住宅建设。

规划指出要保持适当住宅建设规模，切实保障住宅供应。

进步规范经济适用住房和集资合作建房管理，适度提高经济适用住房和其他普通商品住宅建设比例，满足中低收入家庭住房需求。

在大中小城市和小城镇，采取各具特色住宅建设组织形式，建设功能配套环境优美居住环境。

积极采用新技术新工艺新材料新产品，大力发展节能节水节地节材型住宅和公共建筑，加快既有建筑节能改造，努力建设资源节约型城镇。

保定市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要也提出了加快发展新兴中等城市和小城市举措。

提出了以挖掘潜力增强实力扩大规模为目标，推动涞源易县曲阳蠡县高阳雄县定兴唐县等县城发展成为万人口具有各自风貌和特色现代化小城市，使其尽快发展成配套齐全功能完善特色突出区域次中心。

定兴县国民经济和社会发展十五规划结合定兴县区位条件资源基础经济结构和社会发展特点，以及面临机遇和挑战，经济社会发展战略定位为进入河北省综合排位强打造实力定兴品位定兴和谐定兴成为京津冀都市圈中重要县市之成为全省线两厢战略中南北两厢重要传导纽带。

根据定兴未来发展战略定位，结合经济和社会发展客观实际，十五期间，我县实施农业强县工业富县商贸活县开放立县科教兴县城乡统筹互动六大战略。

其中实施商贸活县战略既加快第三产业发展，大力发展商贸流通服务行业，加强市场体系建设，活跃城乡消费市场，扩大服务领域。

综上所述，该项目符合国家省市县发展规划。

二产业政策从年起，国家推出了新轮房地产宏观调控政策。

特别是年国务院下发了国八条新八条，房地产宏观调控开始由政策层面向操作层面转化。

年由国六条开始各种细化调控政策陆续出台，从土地税收外资准入信贷住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。

年国家又从建立完善住房保障制度角度出发，在住宅调控思路上又发生了具有重要意义标志性转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。

至此国家房地产宏观格局基本形成，河北省也制定了系列相关配套政策，宏观调控政策通过步步落实初见成效，定兴县房地产局势从产品结构到产品价格都发生了变化。

对本项目有影响房地产行业产业政策有以下几个年月日，关于促进房地产市场持续健康发展通知国务院发布国发„‟号，提出要控制高档商品房建设。

年月日，关于切实稳定住房价格通知由国务院生活水平和质量，为地方提供更多就业岗位，对社会有利影响远远大于不利影响。

与项目直接相关不同利益群体及各级组织都支持本项目建设，并且项目所在地区现有技术文化状况能满足项目建设需求，项目社会社会适应性较强。

本项目社会风险程度较低，采用定风险规避措施后，不会对项目建设和运营产生大影响。

第十五章结论和建议