（批复）商住小区项目立项项目可研建议报告（发改委）

出入口管理及周界防越报警闭路电视监控系统巡更管理系统小区周边围墙上架设主动红外线探测器及配备特低照度专业摄像机，小区主道路等重要场所设置云台摄像机，报警与闭路电视监控系统联动并由管理中心设置中央监控电脑控制小区内各区域及重要部位安装巡更站点，制定保安人员巡更线路，保安人员将巡更记录信息传送到管理中心。

对讲与防盗门控各住户单元入口处安装防盗门及对讲装置，实现访客与住户对讲或可视对讲，住户可遥控开启防盗门。

物业管理计算机系统物业管理计算机系统主要对物业管理中各类信息如房产管理，住户管理，收费管理，设备管理及维护，车辆管理等信息资料进行数据采集传递加工存储计算，反映物业管理各种运行状况小区智能化相关设备选择应考虑其经济技术指标及开放性可扩展性。

四电气节能专篇供配电系统节能专变选用低损耗节能型干式变压器。

箱式变设置在负荷中心，减少了低压线路长度，降低了线路损耗。

选用变压器容量负载率在之间，使变压器实际负荷运行在最佳状态，提高了变压器技术经济效益，减少变压器能耗。

低压配电系统采用并联电容无功补偿装置。

并串联适当参数电抗器，提高了用电负荷单位自然功率因数及防止谐波影响，提高了供电质量。

有利于节能。

电气照明节能照明光源选择高光效节能灯具，配电子镇流器，功率因数不应小于。

照明控制楼梯间采用分散控制，走廊采用集中控制，景观照明采用双光源时，在深夜，采用单光源。

在满足眩光限制条件下，选用灯具效率高灯具以及开启式直接照明灯具，般室内灯具效率不宜低于，灯具反射罩具有较高反射比。

楼梯间等地方设置光控时控人体感应等功能智能照明控制方式。

建筑设备电气节能空调设备采用节能型产品。

给排水系统采用智能控制方式。

电动机水泵等按功能用途采用不同类型节能设备。

计量及可再生能源利用住宅用户使用分时电价计量表商铺按单位分别计量管理。

住宅采用户表。

充分利用自然光。

五电气环保专篇本工程电气设备材料均采用无毒无污染低噪音电气产品。

灯具采用安全型产品，眩光符合国家规定范围。

避免光污染。

第十章项目经济成本分析地块花园项目成本测算表如下序号项目名称计算式金额万元土地面积征地面积亩建筑用地二可建房面积名称建筑面积其中可售面积三层排屋高层住宅商业层物业用房合计三容积率四销售额名称可用面积单价万元总价万元三层排屋高层住宅商业二层合计五项目直接成本地价土地出让金土地契税土地进场补偿及拆迁费用小计前期工程费市场调研费可行性研究场地平整临时围墙临时供电临时供水规划设计施工图设计元平米装饰样板房设计元平米智能化设计元平米景观设计基坑围护设计方案及围护评审战时人防及图审散装水泥基金元平米墙体材料专项资金元平米消防检测及审查费元平米白蚁防治费层元层元层以上元房屋面积测绘费元平米防雷装跟踪检测费元平米地质勘测日照分析元平米图审费元平米环境评估交通评估施工预算及招标代理监理费其他零星费元平米小计建安工程造价桩基元平米围护工程地下室高层上部结构工程元平米别墅上部结构工程元平米供电设计及工程费元平米供水设计设施增容费水电消防工程管道煤气配套费元户弱电智能化工程元平米电梯万元台公共部位大厅精装修车位油漆划线及标牌道路硬质景观元平米绿化景观元平米区内管网元平米检测费桩基围护质量环境小计不可预见费项目变选用低损耗节能型干式变压器。

箱式变设置在负荷中心，减少了低压线路长度，降低了线路损耗。

选用变压器容量负载率在之间，使变压器实际负荷运行在最佳状态，提高了变压器技术经济效益，减少变压器能耗。

低压配电系统采用并联电容无功补偿装置。

并串联适当参数电抗器，提高了用电负荷单位自然功率因数及防止谐波影响，提高了供电质量。

有利于节能。

电气照明节能照明光源选择高光效节能灯具，配电子镇流器，功率因数不应小于。

照明控制楼梯间采用分散控制，走廊采用集中控制，景观照明采用双光源时，在深夜，采用单光源。

在满足眩光限制条件下，选用灯具效率高灯具以及开启式直接照明灯具，般室内灯具效率不宜低于，灯具反射罩具有较高反射比。

楼梯间等地方设置光控时控人体感应等功能智能照明控制方式。

建筑设备电气节能空调设备采用节能型产品。

给排水系统采用智能控制方式。

电动机水泵等按功能用途采用不同类型节能设备。

计量及可再生能源利用住宅用户使用分时电价计量表商铺按单位分别计量管理。

住宅采用户表。

充分利用自然光。

九电气环保本工程电气设备材料均采用无毒无污染低噪音电气产品。

灯具采用安全型产品，眩光符合国家规定范围。

避免光污染。

第五章设计总说明设计依据住宅建筑规范住宅设计规范城市居住区设计规范建筑设计终端。

有线电视部分弱电设备间电视。

本项目建成后，将成为镇规划区个环境幽雅设施齐全交通便捷，智能化中高档住宅小区，此建筑项目开发能立足于现在，着眼于未来。

而购房者看中正是本项目未来发展前景。

本项目在规划设计方面围绕以人为本设计理念，强调人们工作和生活质量，创造人性化空间智能住宅小区。

三市场分析结论综上分析，本项目在市场有极大优势，能满足消费者对生活环境高追求和生活空间舒适性要求。

因此本项目市场定位已体现在高档次智能化配套齐全房型设计合理售价适中，奔着以人为本原则，取胜于市场。

第四章规划设计方案及建设条件规划技术指标地块花园暂名，设计方案参考了建筑设计有限公司设计方案及掌起镇规划部门地形图及红线要求，该住宅小区项目控制性规划技术指标如下总用地面积为总建筑面积为，其中住宅面积建筑密度为，商业面积容积率为绿地率为二市政建设条件及方案根据本项目涉及初步估算，本项目市政配套需求量如下用水量立方米日用电负荷直接电话及光缆宽带网站点点市政配套方案水源本工程水源为市政供水管网，供水压力暂取为。

用水量最高日，最大时。

供水方式生活给水采用市政给水管网直接供水方式。

本地块采用两路进水，由市政给水管网引根给水管，在用地范围内形成环网，保证生活和消防用水需要。

生活热水系统多层住宅及公寓均采用太阳能热水系统，初步考虑采用集中集热分户储热间接换热机械循环供水方式，分户水箱配备全额辅助电加热器，在保证用水安全基础上达到环保节能要求。

计量方式根据自来水使用功能户数，公寓住宅商业及物业等给水均户表计量。

管材冷水室内生活给水干管立管采用钢塑复合管，螺纹或沟槽式连接支管采用管，热熔连接管道管件及阀门公称压力。

室外采用钢塑复合管和铸铁管。

水表井和阀门井均采用砖砌筑。

室外露天给水管道采用泡沫橡塑保温。

热水热水供回水管均采用热水型管，热熔连接，公称压力。

三排水系统污水排水室内采取污废合流雨污分流室外总体为雨污分流制。

污水通过污水管道收集，经污水井排至化粪池，经处理后排至市政污水管网。

生活污水排水量按生活给水量计。

室内排水管道采用螺旋消音排水管，粘接。

室外排水管道采用承插式加筋管，橡胶圈接口。

雨水排水屋面雨水采用型雨水斗重力流排水系统，有组织排水至室外雨水管网。

雨水量雨水按当地暴雨强度，屋面重现期年室外重现期年进行设计给水本项目水源取北侧道路城市自来水管道。

排水本项目室内污废分质分流，室外采用雨污分流，生活污废水排至市政下水管网，集中排入市政主干道送污水处理厂纳污水体。

雨水在给雨水口收集，直接排入河网，生活排水量同给水量。

室内雨水管采用芯层发泡管，粘接。

室外道路边适当位置设置平箅式雨水口收集道路人行道雨水。

室外雨水管采用采用承插式加筋管，橡胶圈接口。

供电设计采用路高压点源供电，接至小区变电机房电话电缆及宽带网由五类线接至电信局电话及宽带光缆网主干线每幢设分线箱。

四消防给水系统消防用水量室外消火栓用水量，室内不设置消火栓系统。

室外消火栓给水系统室外消防水源采城市自来水。

生活用水与消防用水单独设置管道系统。

建筑物内消火栓灭火系统消防水泵接合器设在本工程靠建筑周围道路旁。

室外为低压制消防系统，火灾时由城市消防车到现场从室外消火栓取水进行灭火。

灭火器设置户内适当位置设置瓶型灭火器，每处两瓶。

五节能按建筑给水排水设计规范年版选取给水用水定额。

采用合理供水系统，充分利用市政供水压力根据用水设备用水卫生器具水嘴供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水层数。

采用内壁光滑阻力小给水管材，适当放大管径以减少管道阻力损失。

选用节水型卫生洁具及配件给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于。

公共卫生间宜采用红外感应水嘴感应式冲洗阀小便器大便器等能消除长流水水嘴和器具。

各需要计量用水部门均设置水表。

水池水箱溢流水位均设报警装置，防止水管阀门故障时水池水箱长时间溢流排水。

设置太阳能热水系统，供住宅和公寓使用。

六环保生活污水经过化粪池处理后排入周围市政道路污水干管。

空调机凝结水排水和机房地漏排水设排水系统，排至屋面或排水明沟，以防其它排水管道有污染气体串入室内。

本工程总水表之后设管道倒流防止器，防止红线内给水管网之水倒流污染城市给水。

七供电设计本工程地上建筑面积为平方米，其中住宅面积为平方米，公寓面积为平方米。

负荷等级本工程应急照明为二级负荷，其余用电负荷为三级负荷。

供电电源及电压电源由市高压电网引来路高压电源，低压供电电源为，接地系统。

负荷计花园项目成本测算表如下序号项目名称计算式金额万元土地面积征地面积亩建筑用地二可建房面积名称建筑面积其中可售面积三层排屋高层住宅商业层物业用房合计三容积率四销售额名称可用面积单价万元总价万元三层排屋高层住宅商业二层合计五项目直接成本地价土地出让金土地契税土地进场补偿及拆迁费用小计前期工程费市场调研费可行性研究场地平整临时围墙临时供电临时供水规划设计施工图设计元平米装饰样板房设计元平米智能化设计元平米景观设计基坑围护设计方案及围护评审战时人防及图审散装水泥基金元平米墙体材料专项资金元平米消防检测及审查费元平米白蚁防治费层元层元层以上元房屋面积测绘费元平米防雷装跟踪检测费元平米地质勘测日照分析元平米图审费元平米环境评估交通评估施工预算及招标代理监理费其他零星费元平米小计建安工程造价桩基元平米围护工程地下室高层上部结构工程元平米别墅上部结构工程元平米供电设计及工程费元平米供水设计设施增容费水电消防工程管道煤气配套费元