（批复）商贸城文化艺术交流中心项目可研建议报告（发改委）

通过预售及内部认购，开展公关展销，跟进促销。

制定合适价格策略，做好整个项目销售工作。

七项目产品规划总体规划本项目主要有小高层住宅商业配套和文化活动交流场馆设施组成。

小高层住宅采用排列式，以十二层为主同时，提高整个小区环境保护安全卫生和节能环境保护环境保护执行标准中华人民共和国环境保护法建设项目环境保护保护管理办法建设项目环境保护保护管理办法实施细则污水综合排放标准污染物与污染源本项目产生主要污染物为生活污水排水系统和生活废水排水系统。

生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。

环境保护措施项目规划对排污管网作了合理设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。

在规划区域内合理布臵废物箱，以收集生活垃圾。

并安排保洁人员进行定时清理打扫，以保持市场清洁卫生。

有关部门负责将生产生活垃圾集中后运至城市垃圾场处理。

安全卫生规划区域绿化路面平坦无积水，主要道路用水泥沥青或石块铺设铺设，防止尘土飞扬。

污水排放符合国家环保要求。

垃圾集中在规划区域偏僻地方集中处理。

消防根据建筑设计防火规范要求，消防管网布臵成环状，消防用水与生活用水采用同根总管，小区内配备定数目灭火器，同时培训物业工作人员与居民正确使用灭火器。

九财务与效益分析不含土地费用及前期费用项目名称费用名称费用提取金额万元备注建安工程费土建工程费亿按元每平米计算电梯万台区内道路绿化万按元每平米计算二人员工资不可预见费万四总销售额商业销售亿实现均价元住宅销售亿实现均价元车库万实现均价元九销售利润约亿注以上费用不含土地费用前期费用以及销售税费十项目风险分析项目风险分析风险是可测定不确定性，根据项目生命周期，风险来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险购买力风险。

从宏观面上来看，南宁特别是琅东目前住宅市场在表面繁荣背后，隐含着定泡沫。

对商品房有效需求不旺盛，市场不够活跃，房产投资驱动力不足，难以形成长期强劲销售态势，对项目开发进度和资金投放产生定压力。

竞争风险。

南宁房地产市场尚未形成良性发展，有效需求形成市场容量相对较小，追逐利润是资本本原，出于对方地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。

南宁近期新盘迭出，出现了政府搭台，企业唱戏局面，整个住宅市场竞争较为激烈，不少开发商在外脑作用下，营销策划水平有很大提高，未来段时间，市场供给量更大，对本项目形成较大威胁。

项目风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素。

在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局，人性化环境艺术空间和合理户型设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本。

形象包装和营销策划。

项目价值最终体现，要超越众多竞争对手，在于销售过程中成功形象包装和营销策划。

成功形象包装和营销策划能够增加项目附加值和产品竞争力。

项目融资管理。

对公司拟投资房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。

将资金和经历集中在公司主营业务经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在定比例之内。

控制风险，保证对东盟文化中心企业资源支持。

项目开发环环相扣。

优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。

另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目顺利进行，二者相辅相成。

十结论商贸城文化艺术交流中心项目建设，符合国家宏观经济政策。

作为新经济增长点和新兴支柱产业房地产业，在城市发展和现代化大城市建设中有着质量，以满足业主生活需要为根本。

项目销售方式付款方式为适应各个层面消费者需要，设臵灵活多重付款方式。

大致分为次性付款分期付款银行按揭付款等几种。

方面让消费者感到实惠另方面减轻消费者购房压力。

累计折扣优惠此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划受益者。

不论是以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。

运作目是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动效益，惠及项目后期销售。

促销推广策划扩大软性宣传影响力房地产业走向成熟，众多媒体如报纸电视杂志等都设有专刊专栏介绍房产动态行业新闻及房产广告等。

本项目应采用目前合肥房产市场成功小区软广告战术，通过早期软姓宣传，树立市场形象，配合后期宣传，促进销售。

公关宣传活动当软性宣传取得定成效，可以适当安排些公关活动。

如开工典礼开盘典礼封顶典礼文化艺术活动等现场公关活动，参加房展会，举办组织文艺及抽奖活动，吸引广大消费者参观，既能宣传本项目，还可以在定程度上带动项目销售。

项目营销方式营销顾问项目开发商可以借用外脑，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案拟定，运用他们先进理念，成熟项目运作经验，实现项目成功运作。

执行方式可以采取外来为主，也可以现代化物业管理。

供电系统采用双路供电，每户磁卡电表，高级安全插座通讯系统每户客厅及主卧室分别设臵电话插口及宽带网络电视系统每户客厅及主卧室分别设臵公用闭路电视及卫星电视邮政系统每户设有信报箱并实行专递服务周界防护系统周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻三项目组织管理结构项目建设组织管理该项目建设具体实施由投资公司开发商具体负责，项目初期投资机会分析市场调研项目报建等工作由公司开发部企划中心组织进行，后期工作由项目公司和企划中心共同完成，项目公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。

运营组织管理项目采取法人制，即由灿坤投资公司投资开发，按照现代企业制度规范要求，组织管理本项目。

四项目选址与建设条件项目选址本项目选址紧邻民族大道延长线，处商贸城内，占地亩山水美地翠园等高端地产项目近在咫尺，极大提升了本项目居住品位。

目前项目地块所属商贸城内，其他项目已陆续动工，交通等条件已经完成平整，减少前期项目基础设施投入，缩短了开发周期。

建设条件开发商拥有强大资金力量过硬开发技术丰富开发实践经验，保证项目开发进度良性发展。

青秀区政府按照精干高效原则设臵必要工作部门和土地城建工商国税地税财政公安房产建管供水供电等职能机构，具体负责各项管理工作，高效率快节奏地为投资者提供优质服务。

政府制定并实行整套稳定招商优惠政策，依法保护投资者合法权益。

五新影城经营构成以及意义新民族影城规划影城拟建用地面积，建筑面积，层高建筑体气势恢宏时尚典雅，集娱乐休闲购物等于体。

影城内设数字影院胶片影院立体巨幕影院数字环幕电影院网络电影院贵宾电影院多功能影院等个风格各异规模不影厅，各影厅均应用世界先进数码立体声处理设备，配备国际流全制式数字解码系统和放映音响系统，确保高品质视听效果，打造南宁乃至西南地区规模宏大设备先进功能齐全环境流大型高科技影城。

数字电影院数字电影厅采用国际先进数字放映机及高增益银幕，具有高亮度高清晰度特点。

胶片影院影城内设胶片影院，采用国际先进放映机及还音系统，环境舒适。

立体巨幕影院立体电影制作有多种形式，其中较为广泛采用是偏光眼镜法。

它以人眼观察景物方法，利用两台并列安置电影摄影机，分别代表人左右眼，同步拍摄出两条略带水平视差电影画面。

放映时，将两条电影影片分别装入左右电影放映机，并在放映镜头前分别装置两个偏振轴互成度偏振镜。

两台放映机需同步运转，同时将画面投放在金属银幕上，形成左像右像双影。

当观众戴上特制偏光眼镜时，由于左右两片偏光镜偏振轴互相垂直，并与放映镜头前偏振轴相致致使观众左眼只能看到左像右眼只能看到右像，通过双眼汇聚功能将左右像叠和在视网膜上，由大脑神经产生三维立体视觉效果。

展现出幅幅连贯立体画面，使观众感到景物扑面而来或进入银幕深凹处，能产生强烈身临其境。

数字环幕电影院所谓电影，也叫四维电影即三维立体电影和周围环境模拟组成四维空间。

数字环幕影院是技术环幕技术数字技术于体，在立体电影基础上加环境特效模拟仿真而组成新型影视产品，精心为观众打造出个全新动感平台。

观众在看立体电影时，顺着影视内容变化，可实时感受到风暴雷电下雨撞击喷洒水雾拍腿等身边所发生与立体影象对应事件，座椅具有喷水喷气振动扫腿等功能，以气动为动力。

环境模拟仿真是指影院内安装有下雪下雨闪电烟雾等特效设备，营造种与影片内容相致环境，让观众身临其镜，感受刺激，感受科技。

网络电影院网络电影院全部采用国际先进数字立体声音响，另外影院内还设装修别致优雅，采用电脑选歌系统包厢。

贵宾电影院影城内设置装修豪华设备先进贵宾电影院，专用于接待国内外重要宾客，全面提升影城形象及档次。

多功能影院多功能影院设多个有个座位小厅，设置多功能数字影院多功能立体影院多功能家庭影院等，每个小厅循环放映不同电影，迎合大众需求。

二新民族影城建成意义及影响社会价值新民族影城落成，将成为南宁会展商圈标志性建筑，并以广西乃至西南地区规模宏大设备先进环境流大型高科技影城姿态，将与国际会展中心东盟商贸城起，对提升区域国际地位经济发展起到重大促进作用。

文化价值新民族影城建成，将以她那恢宏大气建筑特色和丰富影城文化内涵，对弘扬民族文化精神，展现地方民族特色，引领时代文化方向，陶治人们审美情操起旺盛，市场不够活跃，房产投资驱动力不足，难以形成长期强劲销售态势，对项目开发进度和资金投放产生定压力。

竞争风险。

南宁房地产市场尚未形成良性发展，有效需求形成市场容量相对较小，追逐利润是资本本原，出于对方地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。

南宁近期新盘迭出，出现了政府搭台，企业唱戏局面，整个住宅市场竞争较为激烈，不少开发商在外脑作用下，营销策划水平有很大提高，未来段时间，市场供给量更大，对本项目形成较大威胁。

项目风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素。

在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局，人性化环境艺术空间和合理户型设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本。

形象包装和营销策划。

项目价值最终体现，要超越众多竞争对手，在于销售过程中成功形象包装和营销策划。

成功形象包装和