（批复）商贸综合服务中心项目可研建议报告（发改委）

项目单位提供有关资料评价指标选取本项目计算期定为年。

其中建设期年，项目运营期年。

本项目基准收益率为。

基准收益率选取参考银行利率和有关行业财务基准收益率指标，选取为比较适宜。

营业税金及附加税收按国家现行税收政策和税率计算。

营业税按经营收入计取，城建税按营业税计算，教育费附加按营业税计算。

所得税按照有关政策，项目开发建设期免交，投入运营后所得税按交纳。

盈余公积金按可分配利润计提费用确定运营成本本项目运营成本按照营业收入计提，年均万元。

外购燃料和动力费用参考同规模项目，本项目外购燃料和动力费用为万元。

维修费按固定资产原值计提，运营期年均万元人员工资及福利本项目定员人，年均人员工资为万元，福利费按工资额计，项目运营期人员工资及福利总额为万元。

其他费用本项目其他费用主要是企业管理费按运营期按每年经营收入计提，运营期年均万元。

折旧房屋建筑物折旧均按年折算，残值率均按原值计算。

其它可进入固定资产原值部分也按年折算。

年均折旧费万元。

本项目经营成本运营期年均万元。

总成本费用为项目经营成本加项目固定资产折旧，年均总成本为万元。

经营收入测算经营收入主要为会展大厅收入会议厅收入科研中心收入学术交流中心收入大型购物中心收入专家公寓收入卤阳宾馆收入等部分。

会费收入年会费价格为万元人，项目运营期第年会员人，会费收入为万元，自第年起，会员人数为人，每年会费收入为万元。

第年后为人，达到设计规模，会费收入为万元。

年均收入万元。

狩猎文化旅游接待中心收入主要为会议接待收入和客房收入。

会议接待收入价格为元天，设个会议室，每月按天计算，年收入万元客房收入为标准间间，价格元间，入住率为第年至第年为，第四年后达到，年均收入万元。

大套间客房间，价格元天，入住率第年按测算，第年后为，年均收入万元。

因此，年均接待中心收入为万元。

别墅区经营收入设置别墅套，价格为元天套，运营期第年至第年入住率为，第年后为，每年按天计算。

别墅区年均收入万元。

射击训练场收入按预测年游客人数计算，第年至第年消费标准为元人。

第五年后为元。

射击训练场门票年均收入万元。

动物驯养繁殖观赏区门票收入按预测年游客人数计算，消费标准为元人计。

动物驯养繁殖观赏区门票年均收入万元。

餐饮收入狩猎俱乐部餐饮收入包括游客餐饮和接待中心餐饮。

游客餐饮按每位游客消费元计算，消费人数第年至第年为游客量，第四年以后消费人数为游客量，人均消费元接待中心餐饮标准按元人计算，预期参加会议游客消费人数为万人次。

因此，年均餐饮收入万元。

商业娱乐收入按会议接待收入及客房收入测算。

年均商业娱乐收入万元。

项目运营年均收入万元。

税金利润计算营业税金及附加营业税按收入计征，城建税按营业税计算，教育费附加按营业税计算。

项目运营期年均营业税金及附加万元。

利润估算本项目运营期年均利润总额万元。

所得税所得税按交纳，本项目运营期年均上缴所得税万元。

财务生存能力分析通过分析项目计算期内投资融资和经营活动所产生各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，由财务计划现金流量表可以看出，经营期净现金流量第年为万元，以后各年依次增大，可以满足经营活动现金需求。

同时累计盈余资金各年均远大于，项目经营财务持续性有保障见资金来源与运用表。

财务盈利能力分析税前财务内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年财务净现值万元税后财务内部收益率静态投资回收期年含建设期动态投资回收期年含建设期财务净现值万元总投资收益率资本金净利润率综上财务分析，本项目盈利能力较好，借款偿还有保障，各项经济指标均高于行业般水平，在项目计算期内，财务状况良好，因此本项目在财务上是可行，具有投资价值。

不确定性分析由于项目所涉及不少方面都具有长期性和变动性，会受到诸多因素变化影响，这些难以预知变化因素决定了企业投资不确定性，投资风险般是难以避免。

为减少风险，提高投资安全性，最大程度实现预期效益，本可行性研究进行投资项目不确定性分析。

盈亏平衡分析盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点年均固定成本年均营业收入年均可变成本年均营业税金通过计算可知，以生产能力利用率表示盈亏平衡点为，可见项目盈利能力较强。

敏感性分析根据项目特点，本评价只进行单因素敏感分析，选择营业收入经营成本建设投资三个因素，对项目税后全部投资内部收益率指标进行风险分析，测试这些因素〒范围内对项目可盈利性影响。

表几敏感性分析表项目名称单位基本方案营业收入经营成本建设投资财务内部收益率比基本方案增减财务净现值万元比基本方案增减动态投资回收期年比基本方案增减敏感性评价最敏感较敏感不敏感从上表可见三个因素对项目盈利能力均有不同程度影响，其中营业收入最敏感经营成本影响较为敏感，建设投资，北侧亩，总面积约亩。

场址土地类别项目区内现状用地以耕地为主，有少量村民住宅用地，另外还分布有部分盐碱滩地和水塘。

项目总占地面积亩，是渭南卤阳湖现代产业综合开发区整体规划中重点金融商贸建设区域，承担着整个开发区建设支撑平台作用，贯穿了开发区建设整个过程。

项目建设条件自然条件地形地貌项目规划区位于渭河盆地中段，受新华夏系干扰复合，地表被第四系疏松沉积层覆盖。

规划区地势开阔平坦，地形总趋势是西高东低，由西北向东南方向倾斜，四周高，中间低，明显呈双环型封闭洼地。

洼地南缘与渭河三级阶地相接，洼地内开阔平缓，地面比降不等，项目区位于东滩，东滩又称内府滩，海拔高程在之间，高差。

气候气象项目建设区域属暖温带大陆性季风气候。

全年多东北风，次为西北风。

四季分明，日照充足，雨量偏少。

年均气温，降水量，日照，无霜期天，相对湿度，平均风速。

土壤和植被土壤类型以轻中重盐化潮土和盐土为主，土质粘重，土壤养分低，平均有机质含量，全氮，碱解氮，有效磷。

树木以梨树杨树柳树等耐碱树种为主，草类以水飞蓟苍耳芦苇青蒿等水生和半水生植物为主。

工程地质项目场地为中盐渍土地区，水位埋深约米米左右，上部地层主要为湖沼相沉积粉质粘土黄土状土，不存在黄土湿陷性问题。

场地层为盐渍土。

坦深约米左右，盐渍土分布广泛。

其主要化学成分为硫酸盐与氯盐化合物。

地下水对钢筋混凝土或钢结构均有中度腐蚀性。

水文地下水按赋存条件分为第四系孔隙潜水及岩溶水。

第四系孔隙潜水赋存于地表黄土层孔隙内，受大气降水补给，般井深以上，单井出水量。

岩溶水赋于奥陶纪石灰岩会效益项目建设为开发区提供了服务平台，可以有效促进开发区经济增长与开发区建设。

项目建设通过提升开发区综合服务功能，完善服务体系，提高区域内外开放程度，带动周边地段相关服务业发展，促进区域及周边地区发展空间和商业利用价值。

项目建设可以满足项目区居民生产和生活需求，同时为广大居民提供大量可以安置就业劳动岗位，更好地为稳定社会促进社会和谐发展做出贡献。

经济效益根据项目建设计划及项目财务分析，本项目建成运营后，预测项目年均实现收入为万元，年均总成本为万元，年均上缴税金万元。

年均净利润万元。

可行性结论与建议通过对建设区现状政策支持机遇和挑战等全面剖析和评价，从工程技术角度经济效益方面来评价，该项目符合渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划，符合当地经济社会发展现状。

项目建设外部环境较好，工程不涉及拆迁问题，项目选址符合建设要求。

项目建设技术成熟，项目承建单位具有实施本项目管理经验和实力。

项目建设，必将会进步提升开发区及渭南商贸综合服务能力，促进渭南卤阳湖现代产业综合开发区发展，产生巨大经济和社会效益。

建议有关部门尽快批准该项目，并为项目实施创造良好外部条件，使项目早日建成投产发挥效益。

第二章项目背景与必要性项目背景渭南概况渭南市位于黄河中游，地理坐标为东经，北纬。

南北长公里，东西宽公里，是八百里秦川最宽阔地带，位居新亚欧大陆桥重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部东大门。

国土总面积平方公里，其中耕地面积万公顷，占总面积。

目前，渭南市下辖区临渭区两市韩城华阴八县华县潼关大荔蒲城澄城白水合阳富平和渭南高新区，个乡镇办事处，个行政村，总人口万人，总面积平方公里。

渭南市交通便利，县县通铁路，乡乡通公路，西渭渭潼西禹条高速公路，陇海西南西延西韩南同蒲等条铁路与国道，等条省道纵横贯通，形成四通八达交通网络。

卤阳湖开发区基本情况渭南卤阳湖现代产业综合开发区地处陕西关中东部渭河平原，位于蒲城县西南与富平县东北片区，东经，北纬。

规划范围东到渭清二级公路，西至富平县刘集镇，南到卤阳湖边缘坎塬，北至蒲城县农化基地，区域南北长约，东西宽约，总面积约。

规划区域北距蒲城县城约，西距阎良约距富平县城约，南距渭南中心城区约，距省会西安约。

卤阳湖现代产业综合开发区横跨蒲城富平两县，共涉及个乡镇个村及个省级单位，分别是蒲城县党睦镇荆姚镇陈庄镇原仁乡，富平县张桥镇刘集镇，以及陕西省航空体育运动学校蒲城训练基地和陕西省卤阳劳改场。

规划区现状人口约万。

现状农业以种植小麦玉米油菜棉花豆类等作物为主，受土壤盐碱化影响，粮食产量直不高。

近几年群众以种植棉花为主，农民年人均收入元，而同时期蒲城县农民年人均收入元，富平县农民年人均收入元，渭南农民年人均收入元，陕西省农民年人均收入元。

规划区内工业以开采芒硝为主，现有硝厂余个，年产量万余吨，产值万元企业个，年产值余万元。

卤阳湖开发区总体规划根据西安建筑科技大学编制•渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划‣，开发区以绿色生态环保为基调，主要发展现代制造业现代服务业现代农业及农产品加工业特色旅游业。

开发区总体布局强调生态规划思想并遵循自然群落布局原则，以湖田林渠为基质，以铁路高速公路区间道路为廊道，以生态群落人居群落产业群落为斑块，集中建设区和分散开发区有机融合，积极践行生态生活生产和谐相融现代化发展模式，努力创造田园人居产业魅力独具城乡体化典范。

开发区建成将形成心两廊三区四团五园格局。

心即沿开发区中部河两岸位置设立综合管理服务中心。

两廊即以卤阳湖大道为轴线现代产业发展走廊和以阳湖湖面为轴线特色旅游景观走廊。

三区即以现代加工制造业综合园区为核心卤阳湖现代产业开发区东区，以航空产业园和管理服务中心为核心卤阳湖现代产业开发区中区，以现代物流园区现代加工制造业主导园区现代加工制造业配套园区为核心卤阳湖现代产业开发区西区