（批复）四季莱茵商业住宅房地产开发项目可研建议报告（发改委）

楼盘竞争分析与郑东新区均为零供应。

郑东新区月份以来先后两次创下单月供应最高值，月均有供应，但是月份供应量锐减至零，定程度上源于月份透支。

二七郑东二区成交量环比上扬月，区域中，仅二七郑东二区域商业物业成交量环比上扬，其他四区域均下滑显著，且成交量跌至月份以来谷底，尤其是中原惠济二区域，环比跌幅分别为。

除管城区外其他区域价格均突破元平方米，月，管城区商业物业成交均价为元平方米，显著低于全市成交均价，显著落后于其他区域，为六区中唯未曾破过元平方米区域。

其他五区成交价格皆突破元平方米，其中，惠济区郑东新区皆突破元平方米。

郑东新区商业价格连续个月突破元平方米，二七惠济二区连续个月突破元平方米，可见此三区是郑州市商业物业价格高地。

郑东二七二区个为新兴商业区，个为老牌商业区，市场供求量均较大，潜在供应量更是巨大，产品价格是全市领跑者毋庸置疑惠济区作为郑州别墅区，居住氛围差，配套设施匮乏，商业供求量皆较低，但是价格却领先于金水中原管城三大老城区。

三项目地理环境和附近地区竞争性项目发展项目项目地理环境该项目位于中原路区中原路与桐柏路交汇处向南米路西侧，占地面积共亩。

该地是块生地，在土地开发前期，首先要获取土地证和建设用地规划许可证，同时要加上规划要点批复，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线法律依据规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标法律依据。

楼盘竞争分析与中原新城，万达广场，威尼斯水城作比较中原新城万达广场威尼斯水城地理位置中原区西南板块陇海路与桐柏路交汇处西北中原区中原西路与秦岭路交汇处中原区五龙口南路以南桐柏路以西，项目概况总建筑面积万，总容积率为，绿化率为，总建筑面积为万，总容积率为，绿化率为总用地面积，总建筑面积为，容积率为，绿化率为，物业类别普通住宅，写字楼，商铺普通住宅，公寓，酒店式公寓，商铺，高层建筑。

商业和住宅综合体，住宅以多层，高层为主。

产品评级配套好，产品搭配好配套设施齐全，户型好，大盘户型好，部分户型有赠送附加值，房价状况均价元平方米均价元平方米均价元平方米周边配套路等公交，世纪联华，二七商圈和碧沙岗商圈，中原医院市二院市七院，河南工业大学解放军测绘学院中原工学院郑州轻工学校工贸学校郑州工专等公交快速公交，地铁号线在建等，大商购物中心世纪联华等超市。

中原工学院河南工程学院河南工业大学等高等院校，五公园碧沙岗公园绿城广场等公交，月季公园中原区政府，大商丹尼斯思达超市设计理念经典户型，全面满足家居生活。

专属入户大堂，缔造新贵专属领域阔绰阳台超大面宽，大气典雅生活如约而至。

度采光住宅区以高层建筑为主，整体采用经典三段式划分，浅暖色基调，。

商业区立面设计采用现代主义设计手法，利用玻璃幕墙，石材幕墙等高档材料，突出时尚吸收威尼斯传统场景元素和文化精华，采用现代设计手法对小区环境进行整体规划设设计，兼有大型观景，让您视线彻底解放。

现代特点。

水景人工运河四市场分析项目市场分析地理位置优越四季莱茵项目位于位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南米路西西侧，地块四面临街北邻中原路东邻工人路南邻伊河路西邻文化宫路。

周边生活配套设施完善周边配套世纪联华永乐生活电器超市沃尔玛丹尼斯大卖场大商超市。

伏牛路小学伊河路小学伏牛路小小郑州市实验小学煤机小学郑上路小学三十三中六十九中六十四中七十中郑州中分校中原工学院河南建筑工程学院河南工业大学。

裕达国贸酒店锦江之星碧沙岗公园绿城广场五公园。

五建医院郑州中心医院交通状况乘坐路路路路路路路路路路等目标客户定位客源区域级区域郑州城区内。

二级区域城区以外车程较近客源职业私营业主个体经营者郑州本地政府公务人员企业高级管理人员学校医院银行等企事业职工客源购房目改善型改革原有住房环境和居住层次工作型因为工作原因来到此地，可以方便工作五项目实施计划项目进度计划表项目名称基础完工底商完成住宅达到预售住宅封顶内部园林施工住宅交付使用附表通过上表可知，该项目总共需要个月个字需要时间已经确定，这可以为投资估算做准备。

六投资计划及经济分析费用与成本详见附表投资估算详见附表收益估算详见附表资金筹措本项目才有自筹以及前期预售等资金。

项目按照先落实资金，进入专户，在启动拆迁工作原则进行。

七经济分析销售总额元项目毛利销售总额总成本成本利润率利润成本销售利润率利润销售总额现金流量见附表投资回收期八风险分析项目盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡产量成本平均销售单价平方米销售单价盈亏平衡价格成本销售面积元平方米盈亏平衡分析表明，当本项目销售面积达到平方米或销售均价格达到元平方米时，本项目可以保本。

九结论四季售价格却再创新高，可以看出郑州市商业物业价格抗跌能力强。

新增供应主要集中在中原区，月，受万达中原广场中原新城两项目商业集中备案拉动，中原区商业物业新增供应量高达万平方米，创新政后区域供应峰值，也为月郑州市商业物业新增供应主导区域。

二七管城金水三区域商业物业新增供应量均出现不同程度下滑，惠济区和郑东新区均为零供应。

郑东新区月份以来先后两次创下单月供应最高值，月均有供应，但是月份供应量锐减至零，定程度上源于月份透支。

二七郑东二区成交量环比上扬月，区域中，仅二七郑东二区域商业物业成交量环比上扬，其他四区域均下滑显著，且成交量跌至月份以来谷底，尤其是中原惠济二区域，环比跌幅分别为。

除管城区外其他区域价格均突破元平方米，月，管城区商业物业成交均价为元平方米，显著低于全市成交均价，显著落后于其他区域，为六区中唯未曾破过元平方米区域。

其他五区成交价格皆突破元平方米，其中，惠济区郑东新区皆突破元平方米。

郑东新区商业价格连续个月突破元平方米，二七惠济二区连续个月突破元平方米，可见此三区是郑州市商业物业价格高地。

郑东二七二区个为新兴商业区，个为老牌商业区，市场供求量均较大，潜在供应量更是巨大，产品价格是全市领跑者毋庸置疑惠济区作为郑州别墅区，居住氛围差，配套设施匮乏，商业供求量皆较低，但是价格却领先于金水中原管城三大老城区。

三项目地理环境和附近地区竞争性项目发展项目项目地理环境该项目位于中原路区中原路与桐柏路交汇处向南米路西侧，占地面积共亩。

该地是块生地，在土地开发前期，首先要获取土地证和建设用地规划许可证，同时要加上规划要点批复，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核口都装可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，遇紧急情况可通过报警系统获得及时帮助。

此外本项目物业管理还提供全天小区保洁消防设施保护公共部位维修及保养代订牛奶书刊报纸等。

想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在居家生活。

二投资环境研究年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性房地产业更是如此。

因此，对宏观经济社会与政策环境把握是每个开发决策者所关注首要问题。

年我国经济在当前逐步企稳回升基础上，继续保持平稳增长，实行促内需调结构政策力度，坚定不移地实行结构调整和增长方式转变，提高可持续发展能力在保持政策连续性稳定性同时，应注意提高宏观调控政策协调性，促进经济又好又快发展。

特别是要继续发挥政府对改善投资结构引导作用。

同时还应着手加强金融监管，防范金融风险，同时切实加大保障性住房供给，遏制房价过快上涨遏制垄断行业人为涨价，减轻通货膨胀压力深化收入分配制度改革，提高居民收入，提高消费在内需中比重顺应低碳经济发展趋势，持续推进节能减排等措施。

郑州市房地产市场分析，年，郑州市住房保障和房地产管理工作紧紧围绕扩内需保增长调结构重民生维稳定工作主线，坚持重在持续重在提升重在统筹重在为民，努力打造民生地产和谐地产健康地产。

全市住房保障力度进步加大经济适用住房累计新开工万平方米，竣工万平方米，向社会提供房源套，累计完成投资亿元。

全市廉租住房累计保障户，累计发放租赁住房补贴万元，今年发放万廉租住房在建项目个，在建面积达到万平方米。

房地产开发投资增长加速。

月份，全市房地产开发累计完成投资亿元，同比增长，占全省房地产投资亿元，全年有望突破亿元预定目标。

商品房新开工面积万平米，同比增长，预计全年可达万平方米竣工面积万平米，同比增长，预计全年可达万平方米。

年新成立房地产开发企业家核定和晋升资质等级家。

市场交易稳步增长。

全市商品房批准预售面积万平方米，同比增长合同备案面积万平方米，同比增长，占全省万平方米商品住房批准预售面积万平方米，同比增长合同备案面积万平方米，同比增长二手房交易面积万平方米，同比增长。

权属登记量稳步增长。

截至月底，市内五区完成各类房屋登记确权面积万平方米，同比增长累计核发房屋所有权证本，比去年同期增长完成各类房地产抵押登记面积万平方米，同比增长抵押贷款金额亿元，同比增长。

物业管理发展迅速。

全市新增物业企业家，新增物业管理面积万平方米。

目前，全市共有物业服务企业家，从业人员万人，物业管理面积突破亿平方米。

新成立业委会个，业委会总数达到个，全年共归集维修资金亿元。

完成非住宅租赁管理面积万平方米，私房租赁管理达到户，完成税费征收总额万元。

房改工作继续深化。

今年以来，共完成公有住房出售审批套平方米，售房款归集万元产权过渡审批套平方米，补缴售房款万元住房货币化补贴支取人，资金近万元。

郑州市基础设施状况年，我市以畅通郑州交通综合整治为抓手，强力推进城市基础设施建设，全年共完成城市建设投资亿元，为历年来完成投资最大完成计划最好年份之。

到年末，市财政累计完成城市建设投资亿元，中心城区建成区面积由年年底平方公里增加到目前平方公里，城镇化率达到，全市高速公路通车里程达到公里，农村公路通车里程达到公里，公路通乡镇通村率均达到城市用水普及率达到，天然气气化率达到，供热能力比十五末增长倍，城市污水处理率达到人均住房建设面积达到平方米，城区绿化覆盖率达到，人均公共绿地面积达到平方米。

年郑州市全面加快郑州都市区基础设施建设继续按照畅通出入口建设快速路系统完善市区路网强化场站枢纽节点明晰道路功能原则强力推进畅通郑州建设，同时，