（批复）四川达州原轧钢厂地块项目可研建议报告（发改委）

老城区以旧城改造为主，项目规模般都不大，而且老城区包括城郊地段，可开发用地已经很少，将不再是房地产开发主战场。

达县县城土地相对较多，但龙郡亩将成为其开发核心，其他也会有些楼盘开发，但中大规模项目基本没有。

西外是政府目前主要投资方向，是城市新区，目前区域道路系统形象已经完成，政府办公大楼和体育馆等西外是政府目前主要投资方向，是城市新区，目前区域道路系统形象已经完成，政府办公大楼和体育馆等设施大多基本完工或者投入使用，而且大量集资房主体已经出来，整个区域新城市形象已经初现，核心地段基本已经没有土地，除了去年年中推出了期占地约亩国际新城，仅剩个别未推售小盘，新区开发迅速向周边拓展，而且主要为中等规模项目。

达州房地产个盘解析西外楼盘简介项目名称位置规模均价销售速度恒阳骊都西外阳平路号亩高层元刚开盘人气很旺罗浮阳光通川区阳平路号亩高层元信德城市绿洲西外新区南北干道与朝阳西路交汇约亩高层元国际新城市政府对面亩多层元元龙泉宜家西外国际新城对面小盘未定未售老城区达县楼盘简介供给量相对不大。

整体在售个盘销售情况都呈现旺盛势头。

西外价格在年已经有了超过老城区价格势头。

达州房地产市场总结强劲需求量持续支持城市化预期目标中石油和中石化基地员工。

经济增长决定购房价格承受力逐年走高中石油和中石化千亿投资带动达川经济腾飞。

目前市场供给量相对较少，销售速度明显很快起步阶段供小于求。

西外为为达州房地产焦点区域。

新区优势开始显现，随着新区建设深化项目名称位置规模均价销售速度财贸嘉苑老城区高层单体元出地面售完世纪广场老城区商业中心高层单体元挖坑基本售完滨江风景老城区高层社区预计元未售龙郡达县县城亩高层预计元未售将越来越明显规划优势投资优势项目规模优势。

新区住宅价格在商品房项目入市年后成为市场最高价市场实现。

五项目定位分析项目分析优势项目地处达州开发焦点区域西外，发展前景巨大如同重庆江北。

项目内部有条天然沟渠且不算面积，山体资源。

项目亩，属于中盘，具有较大操作空间。

项目临城市主干道朝阳路车道，临街面约米。

劣势紧邻地块电厂仍在运营，虽然政府计划年搬迁，但暂时不利影响和按时执行风险同时存在。

项目地块形状不规则。

项目内部有两条规划市政道路，将地块割裂为三块地，临近山体两块并不是十分好用。

项目不属于行政新区，目前配套方面会相对薄弱。

地块和市政主干道朝阳西路有较大高差。

机会中石油中石化巨资进入将成为达州巨大经济引擎，同时带来巨大消费能力，为开发持续性奠定了经济基础。

达州计划年内成为四川第二大城市，市区人口达到万，在目前快速经济增长和城市建设力度下成为可能，消费者数量迅速增长和开发机会增长为长期开发提供了必备市场基础。

目前房地产处于起步阶段，是进入最好时机。

西外为焦点开发区域，且新区核心部分商品房不多主要为单位集资房而且土地存量不多，将向周边快速发展。

政府加大对西外市政投资和建设力度。

威胁中铁二局位于达县亩超级大盘龙郡。

西外现在项目和未来竞争者。

结论目前达州城市发展将进入个持续告速发展期，是个可进入重点城市。

目前房地产处于启动阶段，竞争和成本对新进入十分有利即进入壁垒低，目前是最好入市时机。

地块所在区域是达州最具增长潜力区域。

地块存在问题可以通过和政府签定通过年努力，使达州真正成为四川东部交通枢纽。

达州整体房地产市场达州房地产所处阶段达州房地产市场开始进入快速发展期。

房地产发展阶段与人均关系国际通用衡量标准表明，不同地区人均决定了该地区房地产市场不同发展阶段。

高速发展大于稳定发展停滞萎缩小于房地产业发展状况宏观经济增长年达州市销售面积竣工面积和开发面积目前施工面积竣工面积和销售面积比例合理。

商品房销售面积同比增长率接近，远超过竣工面积增长率，说明购买力开始释放。

年全年，达州市共有房地产开发企业家，开发项目个，完成投资亿元。

全年商品房施工面积万平方米，较年增长商品房竣工面积万平方米，较年增长商品房销售面积万平方米，较年增长。

随着达州天然气化工产业区建立，由此带来，启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善需求兼有生存需求城市人口和收入急剧增加，未来五年内达州市区城市化进程将提速，将使得达州商品房需求量进步增大。

四项目区域市场分析达州房地产发展据为依据。

项目简介达州西外原轧钢厂项目位于四川省达州市西外朝阳西路，总用地亩，约，平方米，容积率，建筑面积约，平方米。

评估结论与建议评估结论项目及市场条件达州房地产市场是个高速发展市场。

强大经济引擎和高速城市化决定了达州房地产市场持续向上性。

达州房地产市场属于初级发展阶段，竞争程度和行业水平相对低，进入壁垒相对低，是进入上佳时机。

项目位于达州城市发展主要方向，是房地产开发焦点区域，具有巨大向上潜力。

项目规模达到万方，规划和设计空间较大，产品竞争力打造相对容易，且可持续发展，获得大势带来利益回报。

项目经济效益良好表主要经济指标表核心问题电厂搬迁时间计划和执行力度。

序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本经营成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额总投资利润率利润总额总投资年投资利润率年均利润总投资二项目概况与背景项目位置本项目位于达州市城市新区西外，朝阳西路南侧，是西外距离老城区最近地块之，享有新区城市形象和市政建设投资，同时能够吸引老城区人脉。

图片项目位置示意图项目用地解析地块现状与四至本项目地块紧邻朝阳西路，项目用地面积为亩。

地块四至如下东面居住建筑群南面电厂和农村集体用地西面居住办公混合建筑群北面朝阳西路。

西侧朝阳西路东侧朝阳西路朝阳西路北面东侧新开发商品房南侧山体东南方电厂地块内水渠向西望地块向北看地形地貌本地块平面不规则，南北向临朝阳西路长约米，南北长约米，地势比市政道路有定落差。

周边地块规划利用情况地块东侧规划为卫生局办公和宿舍，地块南侧为正在建设住宅小区，东南方向是座正在运营电厂规划为居住用地，南向为山体，为集体用地，北向隔着朝阳西路为山体。

总体而言，地块东侧西侧以多层高层混合住宅区为主，南侧北侧则为山体。

地块资源地块内部有部分山体和条河沟，隔朝阳西路相望是座小山但植被情况般，两侧为城市住宅群，东南方向有电厂，景资源般。

地块属于西外，位于老城区和新区中间部位，日常生活配套相对薄弱。

交通通达度交通通达性良好。

临城市主干道朝阳西路六车道约米，快速达到老城区和城市新区机场火车站。

地块内部自身规划有两条道路，以及项目和周边地块均以规划市政道路分隔。

项目用地规划指标根据委托方介绍，本项目用地规划指标如下表表地块规划指标表项目地块规划指标土地面积平方米容积率建筑面积平方米建筑密度绿化率注以上信息来源于政府规划要点。

三项目投资环境及市场分析达州社会经济状况达州简介秦巴地区中型城市中国西部天然气能源基地达州市位于四川省东部，大巴山南麓，南与广安市相连，北与陕西省安康市接界，东邻重庆市万州涪陵，西与南充巴中市接壤，是我国中西部四大城市成都重庆武汉西安交汇辐射地带，交通便利，已成为四川东部重要交通枢纽以及川渝鄂陕四毗邻省市重要商品集散地。

下辖通川区达县宣汉县开江县大竹县渠县，代管万源市。

全市幅员面积万平方公里，总人口万人。

物化天宝，资源丰富。

已探明矿产种，煤磷锰钾盐天然气石灰石石膏铝土矿等储量大，品位高，开发价值大，其中天然气储量达到亿立方米，水力蕴藏量达到万千瓦，可开发量万千瓦。

地形复杂，地貌多样，山丘谷坝俱全，气候属亚热带季风湿润区，光照适宜，气候温和，适宜动植物生长。

现有森林面积万亩，森林覆盖率达到。

天然草场万亩。

植物资源种，其中药用植物种，乔灌木多种，栽培植物含花卉种。

野生动物多种，其中国家省重点保护野生动物种。

有丰富农副产品资源，如中药材林竹果茶桑麻，以及猪牛羊水产品等动植物资源，部分特色农副产品在全国全省已有定名气，产业化发展前景广阔，如大竹苎麻渠县黄花宣汉黄牛万源旧院黑鸡和富硒茶等等。

及增长达州总量居全省第四位，但人均值较低。

第产业在整个国民经济总量中比重过大，工业化程度较低，社会经济形态处于较初级水平，农村和城镇收入差距很大。

达州市年国内生产总值为亿元，居四川省第五位。

高价市场实现。

五项目定位分析项目分析优势项目地处达州开发焦点区域西外，发展前景巨大如同重庆江北。

项目内部有条天然沟渠且不算面积，山体资源。

项目亩，属于中盘，具有较大操作空间。

项目临城市主干道朝阳路车道，临街面约米。

劣势紧邻地块电厂仍在运营，虽然政府计划年搬迁，但暂时不利影响和按时执行风险同时存在。

项目地块形状不规则。

项目内部有两条规划市政道路，将地块割裂为三块地，临近山体两块并不是十分好用。

项目不属于行政新区，目前配套方面会相对薄弱。

地块和市政主干道朝阳西路有较大高差。

机会中石油中石化巨资进入将成为达州巨大经济引擎，同时带来巨大消费能力，为开发持续性奠定了经济基础。

达州计划年内成为四川第二大城市，市区人口达到万，在目前快速经济增长和城市建设力度下成为可能，消费者数量迅速增长和开发机会增长为长期开发提供了必备市场基础。

目前房地产处于起步阶段，是进入最好时机。

西外为焦点开发区域，且新区核心部分商品房不多主要为单位集资房而且土地存量不多，将向周边快速发展。

政府加大对西外市政投资和建设力度。

威胁中铁二局位于达县亩超级大盘龙郡。

西外现在项目和未来竞争者。

结论目前达州城市发展将进入个持续告速发展期，是个可进入重点城市。

目前房地产处于启动阶段，竞争和成本对新进入十分有利即进入壁垒低，目前是最好入市时机。

地块所在区域是达州最具增长潜力区域。

地块存在问题可以通过和政府签定协议沟通以及产品规划和营销解决。

达州市场是个高速房地产开发市场。

而项目总体来讲是个不错项目，虽然有定缺陷但是可以通过针对性方法解决。

项目定位分析市场定位项目定位为新都市高容低密生态社区。

建筑形式多层和高层组合，最终方案以设计为准。

价格预期根据市场对比法，项目逐年高层住宅平均销售价格为年元平方米年元平方米增长率年元平方米增长率年元平方米增长率项目预计在年月份推出，分三期开发。

总平均价格高层为元县宣汉县开江县大竹县渠县万源市第产业第二产业第三产业