（批复）四星级旅游度假酒店项目可研建议报告（发改委）

营业税金按现行财税规定，本项目应纳营业税教育费附加城市建设维护税合并按综合税率计算。

成本费用本建议书根据现行涉外饭店成本核算结合国家计委颁发建设项目经济评价方法与参数，确定项目总成本费用按以下八项组成工资及福利维修及动力物料及低值易耗品折旧费摊销费管理费餐饮成本财务费用。

其中折旧费根据国家现行规定以年计算，摊销费按年计算管理费用主要包括管理人员费用物业管理费用广告宣传费用等财务费用根据本项目固定资产垡及流动资金贷款计算。

利润估算本项目所得税率为，未考虑减免因素。

预计年利润税后为万元。

投资回收期本项目投资回收期为投资估算费用万元营业利润万元年。

项目财务效益是比较好。

风险及敏感分析敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响敏感性因素，并分析测算其对项目经济效益指标影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力种不确定性分析方法。

它可以通过研究建设项目主要不确定因素包括价格产量成本投资建设期汇率等发生变化时，项目经济效果指标等预期发生变化程度，找出项目敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目承受能力，制定出应对措施，最终使投资风险减少，提高决策可靠性。

选择需要分析不确定性因素根据市场预测，本项目开发过程中最有可能发生变化是客房日平均收入总投资额。

确定进行敏感性分析经济评价指标本项目敏感性分析主要针对财务内部收益率。

计算因不确定因素变动引起评价指标变动值分别计算日平均收入上下波动，和投资额上下波动，时，对经济指标影响，具体分析见下表不确定性因素变动引起评价指标变动表不确定因素内部收益率基本方案日均收入总投资额内部收益率敏感性分析图计算敏感性因素，并对敏感性因素进行排序。

计算项目对各因素敏感度系数评价指标变化幅度不确定性因素变化幅度日均收入平均敏感度总投资额平均敏感度由图形可知，销售单价较投资总额稍微敏感。

所以应当做好市场和营销管理工作，但同时也应但看到，有效控制成本能很好地提高项目收益。

在营销前，应当确实适当地做好定价工作，同时在销售过程中，根据客户反应来适当调节销售价格。

销售过快，可以稍微上调价格，以实现利润最大化。

滞销，则应重新审视市场来合理调节价格，以保证销售率。

另方面，合理控制总投资，是增加利润个有效手段。

所以应当在整个开发过程中建立个系统成本控制体系，建立科学管理体系，尽可能实现以最低成本来实现最大经济效益。

风险分析在本项目前期已经基本完成情况下，主要风险来源于下两个方面项目建设阶段质量风险在施工阶段，由于施工人员对设计知识认识有重大，擅自改变设计造成风险。

在施工管理中，要求施工人员技术人员监理及管理人员更要注意对质量把控，以免出现质量问题造成风险。

成本风险在施工过程中，由于上游产品如商品混凝土，钢筋等市场价格上升而引起建安成本增加风险。

技术风险是指由于科技进步技术结构及其相关变量变动给房地产开发商可能带来损失。

例如，由于科技进步可能对本项目适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产更新翻修和改造。

项目营销阶段经营风险经营性风险是由于经营决策上失误造成实际经营结果偏离期望值可能性。

房地产项目开发中经营风险主要取决于房地产市场特点，开发经营条件以及投资者决策水平，经营者管理能力。

市场风险市场风险是指由于市场状况变化不确定性带来风险。

主要包括购买力风险购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀货币贬值给投资者带来实际收益水平下降风险。

回收期越长，投资购买力风险越大。

变现风险酒店项目是不动产，无法由需求弱地方转移到需求强市场去。

同时它投资周期和使用周期长价值量大占用资金多谈判时间长交易费用高，这些因素均影响了房地产流动性和变现性。

其他风险包括合同风险财务风险社会风险，政治风险等。

总结与结论总结经过上述分析，在彭州白鹿镇目前选址兴建旅游度假四星级大酒店准五星及相关商业配套项目是具有前瞻性，是可行。

前景展望从市场战略角度分析，企业成功在店将传统文化与现代中西文化融合，将成都休闲文化彭州白鹿镇山川文化和现代人所追求亲近自然健康娱乐休闲养身文化结合于风景秀丽自然之中，将宁静诗秘豪华和追求自然酒店文化重新演绎。

将超星级服务与独特自然资源相结合，建立起适度超前可复制项目投资营运模式。

推广策略市场策略目标市场进行公务商务活动，外省市及国外来度假旅游人员。

具体可分为如下层次团队省渝内及省外旅行社组织团体客人。

散客渝内外高档消费商务公务散客。

会议会展客人政府各职能部门企事业单位及境内外各大中型企业。

售后服务店庆婚庆厂庆生日客户特俗意义纪念节日儿女升学竞争优势宏观方面地理位臵项目位于旅游资源丰富彭州白鹿镇境内正在打造打造遵循三产业有机结合，将白鹿镇整体构建起中心，两片区，两胜地休闲旅游总体格局。

交通和区位优势都不错。

土地资源白鹿镇境内土地资源较为富裕。

许多还没有得到开发经济迅速发展区域等可供利用土地资源优势将使项目所在区域土地不断增值。

微观方面拥有超前管理产品与服务水平精准化定位和精细化服务，白鹿镇境内尚未有其他同级别酒店，这使本店开始就占领了制高点。

拥有大方便停车场地，对有车族自驾游较有吸引力。

与当地资源，双方优势互补。

团队创业热情，良好市场推广意识，保证了创新能力和服务水平。

推广理念高品质专业支撑年呈现明显上升趋势。

考虑到本项目是新建，东部与什邡市接壤。

全镇幅员面积平方公里，属山区和林地。

全乡动植物资源丰富，分布有多种珍稀动植物品种气候凉爽宜人，年平均气温摄氏度矿产资源以煤炭石灰石为主，蕴藏量较大。

白鹿镇旅游资源十分丰富，文化底蕴深厚。

全镇均为山区，森林覆盖率达到以上，是彭州市林业大镇，也是国家三木药材生产基地之。

自然条件地质地貌白鹿镇位于彭州市前山区，多为垄状脊状中山和浅切脊状单斜低山，山势较为平缓，沟谷开阔镇内分布着系列大小不等飞来峰群，相对高度米左右，岩溶地貌发育成山体岩层主要以三迭系须家河组石炭系二迭系及部分侏罗系地层组成。

气候白鹿属亚热带季风气候区，区内气候温和，雨量充沛，四季分明，空气清新，无霜期长。

白鹿年均气温，年降雨量左右，多集中在月，年均相对湿度，年均日照小时左右。

水文白鹿镇大部分地区属湔江水系主河白鹿河为湔江重要支流之，其流经地域为龙门山断层岩通过区，多为岩溶地貌，地表水较少，大多是暗河分布。

土壤白鹿镇境内土壤由低到高依次分布有冷沙黄泥水稻土冷沙黄泥土和矿子黄泥土等类型。

地耐力较高。

地下水水位较低，但雨季施工需考虑降水。

社会经济条件行政区划面积人口白鹿镇辖个社区民委会，个行政村。

幅员面积，人口户，共计人，其中劳动力人，男女比例。

东临什邡市八角镇三河镇接壤，南与红岩葛仙山相邻，西与通济镇相连，西北与龙门山镇毗邻。

区域经济白鹿镇全镇均为山区，全镇仅有耕地面积亩，森林覆盖率达到以上，是彭州市林业大镇，也是国家三木药材生产基地之煤炭生产大镇。

农村经济主要以农业生产为主，乡镇企业主要为煤矿和石灰矿，经济基础较好。

道路交通白鹿镇内外部交通较发达。

境内村村通公路白鹿镇距离彭州市区约公里，距成都市约公里其中公里为省级公路，公里为柏油路，公里为水泥路，路况较好。

白鹿镇县级以上，村道，社道，路网总计，其中硬化水泥路村道。

其中彭州市至白鹿镇为混凝土路面，白鹿镇区现有条过境路小夫路经过，镇域内有条镇村公路相连。

便利交通和通达条件，为白鹿旅游资源有效利用和旅游业发展提供了优越条件。

水电基础集镇现有座日供水能力水厂，并在政府后公路侧建设有水塔座。

供水普及率为，排水大部分为雨污合流制。

现有变电站座，供全镇用电，已并入国家电网，供电有保障。

高压线走廊防护走廊宽度米。

新型社区设处变压器，个基层村合设个开闭所，满足各村用电需求。

镇区供电线路宜下地敷设。

其它市政配套设施白鹿镇已实现村村通电视电话，境内主要区域均有通讯信号。

但暂未建设有污水处理设施和较为完善给排水系统，也没有专门环卫机构。

由于白鹿境内旅游资源尚未开发，暂没有设臵专门旅游管理机构，目前暂由白鹿镇人民政府代管。

根据发展白鹿镇产业规划相关政府文件显示，配套设施不断完善。

如道路水利环卫和电力工程都在不断完善提高。

区域效应分析作为白鹿镇内唯四星级酒店，融餐饮住宿会务娱乐于体，本酒店将提升白鹿镇吸纳宾客能力和整体功能，推动整个白鹿镇持续发展，有利于整个项目打造成白鹿镇名片，给其来巨大经济效益和社会效应。

酒店配套设施满足顾客多样化旅游消费需求同时，也将与其他项目形成产业互动效应尤其是会议旅游模式推行将为整个白鹿镇积聚大量人气，带来稳定客流和丰厚效益并将带动境内内物业销售，推动整个境内第三产业成功。

酒店经营需要大量原材料供应商，加上本酒店联同其他项目结成产业联盟，都将为当地农村劳动力提供就业岗位，使他们从第产业转移到二三产业中来，拓宽了他们就业门路，增加其经济收入。

酒店策划方案策划原则酒店及建设总体规划与当地产业发展总体规划风俗民情保持致。

按规划，今后白鹿镇将成为东西方文化交融体验基地，是个极富生命力东西方传统民俗文化博物馆式中法传统风情旅游小镇。

酒店策划方案也以此出发点。

完善地区功能服务。

白鹿镇上农家乐为旅游集中餐饮住宿地方，极度缺乏满足游客更多需求中高档多功能酒店。

既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑风格。

力争成为本地区乃至彭州市最具有代表性酒店之。

确保硬件设施流，使用功能齐全便利和舒适。

经营定位档次定位四星级准五星度假旅游酒店。

功能定位中高端商务，会议，娱乐，度假，和中型超市为体多功能度假休闲中心。

定位主要依据目前，白鹿镇尚无家集商贸酒店餐饮会议办公休闲娱乐于体综合性商业服务中心，本案建成营业后将弥补这空白。

在镇内建设四星级准五星生态商务酒店，在白鹿镇尚属首家，鲜明功能与市场定位，将成为市场竞争中取得成功第步。

服务理念新服务构建新环境新环境带来新体验新体验就是新生活经营内容酒店配套外部配套酒店旨在为游客释放被城市工作压抑了很久心里远离城市喧闹，享受大自然清闲和体验纯自然田园生活，给游客带来难以忘怀享受，成为游客休闲度假商务旅游高品质选择。

各种运动康体娱乐体验等应有尽有，配套齐全。

内部配套客房服以实