（批复）市毛纺厂居住区项目可研建议报告（发改委）

因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益关键。

本项目各类物业预期售价是在多方考征收所得税税率为，以销售利润为基数征收。

北京市现已开征土地增值税。

该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对以内开发利润，免征土地增值税。

根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。

三利润分配开发项目税后利润等于销售收入扣除投资成本销售费用和有关税金。

预计本项目总税后利润为万元人民币。

详见表项目损益表。

表项目损益表序开发经营期号项目合计项目收入销售收入商品住宅拆迁楼可售配套公建地区公建出租收入经营成本销售成本经营税费销售税费营业税及附加交易管理费及印花税销售费用财务费用土地增值税开发利润所得额所得税税后利润应付利润归还垫支利润及净投资回收未分配利润注投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。

七项目经济效益评价现金流量分析本报告从全部资金自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下全部资金评价指标财务内部收益率财务净现值万元人民币静态投资回收期年动态投资回收期年详见表项目全部资金现金流量表。

表项目全部资金现金流量表序开发经营期号项目合计现金流入销售收入小计现金流出固定资产投资经营资金开发总投资销售费用经营税费土地增值税所得税小计净现金流量累计净现金流量现值系数净现值累计净现值万元计算指标静态投资回收期年动态投资回收期年自有资金评价指标财务内部收益率财务净现值万元人民币静态投资回收期年动态投资回收期年详见表项目自有资金现金流量表。

表项目自有资金现金流量表单位万元序开发经营期号项目合计现金流入销售收入小计现金流出自有资金经营税费销售费用土地增值税所得税贷款本金偿还贷款利息支付小计净现金流量累计净现金流量现值系数净现值累计净现值万元计算指标静态投资回收期年动态投资回收期年二财务平衡表与贷款偿还分析资金来源与运用表财务平衡表集中体现了项目自身平衡生存能力，是财务评价重要依据。

分析结果表明，本项目具有基本资金平衡能力。

详见表资金来源与运用表。

表资金来源与运用表单位万元序开发经营期号项目合计资金来源销售收入自有资金贷款小计资金运用固定资产投资经营资金开发成本经营管理费用销售费用财务费用经营税费土地增值税所得税应付利润各期还本付息归还垫支利润及净投资回收小计从表贷款还本付息估算表中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况下，项目开发建设完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息，并有基本利润。

表贷款还本付息估算表单位万元序开发经营期号项目合计贷款及还本付息期初贷款本息累计本金利息本期贷款本期应计利息本期本金归还本期利息支付期末贷款本息累计本年年利率偿还贷款本息资金来源投资回收未分配利润其他八风险分析本项目风险主要来自建造成本售价销售进度开发周期贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格变化和销售进度快慢。

而这些风险因素，又受政治经济社会条件影响。

另外自有资金占总投资比例虽然对整个项目全部资金投资经济效益没有影响，但是由于贷款杠杆作用会影响自有资金经济评价指标，因此需要项目主办者进行认真考虑。

盈亏平衡分析本项目盈亏平衡点为，即销售面积收入达到可销售面积收入时，项目能保持盈亏平衡。

利润为零时初始平均价格和平均成本分别如图和图所示。

价格变化幅度税前利润万元初始平均价格元平方米税前利润万元初始平均价格元平方米图利润为零初始售价分析图成本变化幅度税前利润万元平均成本元平方米税前利润万元平均成本元平方米图利润为零平均成本分析图二敏感性分析影响本项目财务效益主要风险因素为总投资建造成本售价。

针对全部资金和自有资金评价指标，分别算出当上述因素变化时，对主要经济评价指标影响分析如表和表所示。

其中两种最不利情况如下所示当投资增加时，全部资金评价指标为财务内部收益率财务净现值万元人民币静态投资回收期年动态投资回收期年当租售价格降低时，全部资金评价指标为财务内部收益率财务净现值万元人民币静态投资回收期年动态投资回收期年表全部投资敏感性分析表项目内部收益率净现值万元静态投资回收期年动态投资回收期年基本方案租售价格变化投资变化表自有资金敏感性分析表项目内部收益率净现值万元静态投资回收期年动态投资回收期年基本方案租售价格变化投资变化从计算结果可知，租金售价降低对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率财务净现值和投资回收期评价标准。

为确保项目获得较好经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使租售收入计划得以实现。

由于本项目全部投资基本方案内部收益率为，远高于本项目测算中贷款年利率，因此自有资金评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大变化，从自有资金占总开发投资比例变化敏感性分析表纺厂居住区还本付息表单位万元序号年份项目年初借款余额本年新增借款本年应计利息本年应还本金本年应还利息偿还借款来源当年折旧费当年摊销费当年未分配利润临时借款偿还临时借款表北京市毛纺厂居住区项目损益表单位万元序号年份项目销售收入总成本费用销售税金及附加，利润总额所得税税后利润盈余公积金应付利润未分配利润经以上数字及条件可得投资利税率为，投资利润率为，资本金利润率为第十章财务评价在建设项目技术路线确定以后，必须对不同方案进行财务经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀建设方案。

财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来效益费用。

考察项目建成后获利能力债务偿还能力及外汇平衡能力等财务状况，以判断建设项目在财务上可行性，即从企业角度分析项目盈利能力。

财务评价采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主办法进行。

评价主要指标有财务内部收益率投资回收期贷款偿还期等。

根据项目特点和实际需要，有些项目还可以计算财务净现值投资利润率指标，以满足项目决策部门需要。

表北京市毛纺厂居住区自有资金现金流量表单位万元序号项目建设期运营期现金流入销售收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出自有资金经营成本偿还借款固定资产本金偿还固定资产利息偿还流动资金本金偿还流动资金利息偿还销售税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量折现系数折现净现金流量累计折现净现金流量第十二章项目综合评价结论结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好内部收益率，有基本贷款偿还和自身平衡能力，且有般抗风险能力。

评估结果表明，该项目是可行。

本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间合法准确施工图未按审查合格施工图进行商品房面积预测，由开发企业和测绘机构共同承担连带责任。

第五章项目建设条件项目用地功能布局小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。

规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近铁路东北角，在高度控制方面，本着中间高两边低原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民干扰。

毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中有规模地区级公建中心。

因此规划在区域内两条主干道朝阳北路和星火路交汇处东北部，由于缺少有规模写字楼，所以在园星路以北，靠星火路侧规划栋写字楼，并配备空调，写字楼出租按每年℅出租率，月租金为元价格出处金铺网。

星火路是经过居住区条主要生活性道路，规划写字楼多沿星火路布置。

在现状综合楼以南安排处农贸市场，以解决星火路沿线马路市场问题。

在朝阳北路与园星路之间星火路东侧形成组完整商业区。

居住区东部目前是仓储区，有组电气化铁路从居住区边经过。

规划中将锅炉房公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响物理措施。

规划在石佛营东路西侧布置条米宽绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。

其余绿地集中在现状综合楼以东。

另外，居住区还将配备班中学所，班小学两所，班幼儿园两所，班班托儿所各所。

二项目规划控制指标综合考虑该项目所处区位及有关规划要求，对该小区容量用地性质和开发强度提出控制指标如下用地情况总占地面积平方米其中代征地面积平方米规划建设用地面积平方米住宅用地平方米道路用地平方米绿化用地平方米用地性质使用性质住宅及配套非配套公建用地强度总容积率其中新建住宅配套公建地区商服建筑设计指标总建筑面积平方米其中新建住宅建筑面积平方米配套绿化平方米建筑高度米其中多层住宅米高层住宅米地区商服米配套绿化米中小学米建筑层数板式层，塔式层三市政建设条件道路交通系统在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。

规划中将东八里庄小区北侧园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。

为加强小区间联系，居住区内部规划了半环加十字形道路系统即由星火路向东再向南，穿过园星路，再向西回到星火路半环路和贯穿南北东西十字型路。

市政设施现状北京毛纺厂原有较完善市政设施。

为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设座千伏变电站星火变电站。

站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。

随着周围地区开发建设，该地段市政设施地下管线将得到进步改善，为本项目建成后使用提供理想市政条件。

其中上水毛纺厂原有上水条件满足供应。

雨水沿区内管线通入市政干线。

合流污水沿区内管线送入市政干线。

煤气用地西侧星火路南侧朝阳北路有新建中压气管线在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站座小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。

居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积平方米左右。

供热基地内可满足供应。

规划在原锅炉房位置，绿化隔离带以西，设处占地公顷锅炉房，负责整个小区供热。

供电毛纺厂现状用电由国棉千伏变电站以千伏架空线石佛营路供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设星火千伏变电站供电。

毛纺厂用电负荷较大，应安排座占地平方米千伏开闭站，由此分别引出双路千伏电缆向住宅和公建供电。

电讯现状毛纺厂有远离此地呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。

按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建个万门电话局所，占地面积平方米，建筑面积平方米，初装容量万门。

第六章建设方案及总图布置本项目设计应采用总承包制，小区集中规划，统设计。

施