（批复）帝都国际项目(房地产)项目可研建议报告（发改委）

详见表土地增值税计算表。

土地增值税计算表表单位万元序号项目计算依据交纳金额销售收入扣除项目金额总成本费用销售税金及附加增值额增值率增值税率取速算扣除率取土地增值税总成本费用该项目总成本费用由投资和运营费用构成。

运营费用为项目开发经营期间发生各种费用包括管理费用和销售费用。

本项目总成本费用为万元。

所得税该项目所得税税率为，所得税额为万元。

四损益与静态盈利分析期该项目实现利润总额万元，所得税万元。

经测算该项目投资利润率为，投资纯利润率为，投资利税率为。

详见表损益表损益表表单位万元序号项目名称建设经营期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润评价指标投资利润率利润总额总投资额投资纯利润率税后利润总投资额投资利税率利税总额总投资额五偿债能力分析该项目银行贷款金额为万元，借款利率为贷款期限为两年，总还本付息额为万元。

经测算，项目有很强还款能力。

详见表贷款还本付息估算表贷款还本付息估算表表单位万元序号项目名称贷款利率建设经营期合计贷款还本付息年初贷款累计本年借款本年应计利息年末还本年末付息年末贷款累计二还本付息资金来源投资回收六现金流量与动态盈利分析期该项目经测算税后内部收益率为，财务净现值万元基准收益率，静态投资回收期年。

详见表现金流量表现金流量表表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入现金流出建设投资运营费用财务费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量七盈亏平衡分析期固定总成本盈亏平衡点销售收入可变成本销售税金及附加经测算，项目盈亏平衡点为，即销售收入或售房量达到时，项目可保本。

八风险分析期敏感性分析该项目分别对销售收入建设投资作了单因素敏感性分析，敏感性分析结果见表敏感性分析表敏感性分析表表序号变动因素变动幅度内部收益率敏感性系数基本方案销售收入建设投资从上表看，销售收入和开发成本是两大敏感因素，两大因素变动对项目经济效益影响很大。

因此，控制项目销售收入和开发成本是项目盈利多少关键。

二项目风险分析与风险控制措施行业政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中房屋商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。

所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

市场风险房地产市场风险是指由于市场供求情况变化导致房屋销售和售价方面变化。

本项目位于县市中心地带，面向主要消费群体是县居民消费群体，县房地产市场处于不饱和状态，项目建成后，基本上能满足县相关消费群体需求。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

本案关注之焦点就是项目经济风险，特别作出了项目敏感性分析等工作控制项目经济风险。

另外，利率风险也是本项目主要风险之。

这是因为自去年以来央行逐次加息，使得贷款利率不断攀升，在投资决策阶段必须着重考虑利率变化给项目带来风险。

三投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

该项目控制风险方式包括三项措施通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，做出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。

针对该项目，采取提工塑料轻纺等行业为主工业体系。

目前，县珠宝塑料袋油漆肉鸡肉鸭葡萄糖等产品产量居全国同行业前列。

县共有塑料加工企业家，年加工能力万吨拖拉机组装企业家，年生产能力万台乐器加工企业家，年产吉它贝司等乐器万把地毯生产企业家，年加工能力万平方英尺。

县第三产业发展势头强劲。

现有大型专业批发市场和集贸市场发展到处，其中尧沟瓜菜市场年交易量亿公斤，被评为国家定点西瓜市场。

县商业零售餐饮网点发展到户，城区有温州商城商业步行街佳乐家超市等大型商业网点，年县社会消费品零售总额多亿元。

旅游业以蓝宝石为依托，建成了中国宝石城中华宝玉石博物馆世界民族文化村仙月湖景区等多处旅游景点，推出了蓝宝石之旅生态观光等旅游专线。

县投资环境优越，投资政策优惠。

近年来，县委县府把招商引资作为带促各项工作上水平总抓手，提出了招商引资促发展，求真务实建强县口号，采取了系列超常规措施和办法，把招商引资作为天字号工程来抓，取得明显成效，仅年就引进各类项目个，实际到位资金亿元，其中过千万项目个，过亿元项目个。

在县境内，除了有省级开发区经济开发区外，还规划了若干项目区。

经济开发区及各重点项目区内商贸加工科研娱乐居住等功能设置合理，配套基础设施已全部达到七通平水平。

区内实行封闭式管理，推行税外无费政策，不经批准任何单位和个人不能进园区检查收费，为外商生产经营创造良好环境。

为鼓励外商投资，制定了系列优惠政策对投资者和项目引荐人都给予奖励社会效益。

主要经济技术指标表序号项目单位指标总投资万元期项目投资万元二三期项目投资万元销售收入万元期销售收入万元二期销售收入万元三期销售收入万元期效益分析销售税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元投资利润率投资净利润率投资利税率所得税后全部资金内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年盈亏平衡点第二章项目背景和建设必要性项目提出背景随着县城建设发展和城市规模进步扩大，城区居民不断增加，尤其是县城科技工业园建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们到来不仅可大大加快县经济发展速度，同时还可带到县就业及再就业工程，使城区人口数时进步增加。

城市功能随着商业步行街假日广场温州商城等项目运作日臻完善，但与衣食住行等方面比较，市民居住环境改善提高相对缓慢，与城市经济发展状况不相适应。

因此，正是基于上述背景，提出建设帝都国际项目。

二县房地产市场概况总人口万人，城区人口万人，亿元人民币，人均元人民币。

住宅供应量约万平方米，成交量万平方米。

人均居住面积为平方米，属四线待发展城市，人均居住面积应约为平方米左右。

年规划住宅土地供应量亩。

建筑面积大约万平方米，预计年开发量将达至万平方米。

年，县将撤县换区，城市化进程更加快速。

宝通街与东风路二条主干通路贯通将大大影响经济发展，无疑将成为今后又经济动脉年，政府规划城镇人口达至万人，对住宅地产来讲，近年将是强劲发展期。

年，商业规划供应面积约为万平方米，据调查，卖场专业市场金融市场商务将全部出现。

因此，商业地产市场竞争激烈，但以上项目分期进行开发，商业地产拆迁难度较大，年将逐渐开始出现市场。

因此，商业地产需求较大。

年新开发项目统计项目名称开发量平方米规划面积亩备注相府锦苑昌盛花园二期程氏商务中心金景宝地昌东新天地金宏泰阳光嘉园小区爱伦堡濠景海岸锦绣佳苑矿机长运公司乐化塑编厂原拖拉机厂永康花园合计三县住宅市场分析经过此次对各大住宅项目市调，虽然城市范围不大，但板块效应已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块如温泉公寓科文学府等住宅平均价格维持在元平方米，站前街以南住宅板块平均价格维持在元平方米。

整个城市住宅均价维持在元平方米。

从住宅销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程不断发展，自住型住宅将会相当长段时间内占主导地位。

目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展趋势，并有以下几个特征住宅户型缺少变化，普遍需求都以厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫面积在平方米以下比较热销，平方米以上面积销售迟缓产品同质化比较严重客户在追求更高产品要求同时，仍以实用便利为主。

外立面设计呆板小区景观绿化设计缺乏创意项目普遍缺乏整体营销概念。

现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期天和家园平方米平方米元平方后期阳光佳苑平方米元平方后期雅居园平方米元平方后期蓝宝石花园已售完宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发假日广场元平方中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发四县商业市场分析商业业态目前商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行街等。

属四线开发城市，商业欠发达。

目前商业物业主要有家乐佳超市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。

各业态对消费者吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。

目前商业楼盘主要有中庭景苑规划中假日广场建设中商业步行街温州商城福州商城昌盛物流中心建设中。

商业总建筑面积约万平方米，其中待开发面积约平方米。

商业消费分析县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。

据抽样调查，年全市城区居民人均可支配收入元，人均消费性支出元，其中人均食品支出元，人均生活用品娱乐文教及服务支出元，人均居住支出元，其他支出元。

人均居住支出占总支出，随着居民收入增长，生活水平提高所占比重还会进步增加。

农民人均收入元，人均生活消费支出元，农民进城买房也成为可能。

从以上数据可以看出，人民随着收入增加，生活水平改善，购买力越来越强。

增长态势图表商业开发及经营处于起步阶段，且除佳乐家百货大楼等知名商业外，其他商业知