（批复）常熟市招商城长江商厦改扩建项目可研建议报告（发改委）

拟申请银行贷款万元，占总投资，期限三年以内，用款计划第次申请万元，于年月投入使用第二次申请万元，于年月投入使用第三次申请万元，于年月投入使用第四次申请万元，于年月投入使用。

本项目销售收入合计为万元，其中商铺部分年经营权出售收入万元。

海鲜大酒楼物业连锁型酒店及部其他费用改建工程投资总计新建工程基本费用项目单价元面积总价万元补缴土地出让金政府配套费地上基础及结构施工造价总市场装修费暖通消防其中市场酒店写字楼新建住宅地下室电梯等配套设施其他费用新建工程投资总计开发费用改扩造工程基本费用为万元，另外还需支付管理费用销售费用及利息费用。

管理费用销售费用财务费用合计本项目总投资万元。

见资金投入计划表资金来源及筹集项目总投资为万元，其构成是由项目单位自筹资金拟申请银行贷款及项目预售回款组成项目单位自筹资金万元，占总投资，其中项目公司注册资本金万元，关联单位个人借入万元。

拟申请银行贷款万元，占总投资，期限三年以内，用款计划第次申请万元，于年月投入使用第二次申请万元，于年月投入使用第三次申请万元，于年月投入使用第四次申请万元，于年月投入使用。

本项目销售收入合计为万元，其中商铺部分年经营权出售收入万元。

海鲜大酒楼物业连锁型酒店及写字楼物业部分销售收入万元。

住宅物业部分销售收入万元。

八项目销售收入预测本项目商铺部分定价依据本项目地处常熟招商城地区西南区域，临近九龙大市场原万利市场，与招商城小商品市场时装中心具有较大可比性。

招商城小商品市场新小商品市场位于青莲路和新莲路交汇处，是小商品区域中最大建筑，总建筑面积近万平方米，建筑主体四层，局部五层，主要经营家用小百货箱包化妆品礼品电器眼镜辅料等。

二层主要用于安置万利老市场商户，多余商铺实行拍卖承租权拍卖成交价万元间，现已基本售完。

楼层商铺间数商铺主力面积拍卖价格开业时间管理费余间约万年月元月二余间约万年月元月三余间约未定年月元月四余间约未定年月元月九龙大市场九龙大市场即原万利小商品市场，位于招商城中部偏南区域，东临商城北路，南靠第三停车场，西临第二停车场，其改扩建工程已于年月日开工，改扩建以后面积为万平方米，其中二三层为服装辅料小商品市场。

楼层商铺间数平均商铺面积平均预售价格二万元三万元时装中心地处青莲路新莲路口，总建筑面积万平方米，其中楼有多只为老市场安置回迁店铺，二楼万平方米女装世界，商铺每间约平方米，三四楼万平方米羽绒城楼层商铺间数商铺主力面积拍卖价格开业时间老市场回迁年月二余间约万年月三四未定年月长江商厦商铺与同类项目对比分析比较类别长江商厦新小商品市场九龙大市场时装中心地理位置招商城西面招商城东面招商城核心招商城核心建筑规模交通条件优越般便利般商户资源现有市场不景气承接原万利市场商户，资源比较充裕原万利市场商户资源已转移至新小商品市场承接原五六区部分商户，资源比较充裕开发背景民营企业政府民营企业政府本项目商铺部分销售价格预测从上述对比分析可以得出本项目商铺从规模商户资源等方面不如九龙大市场和新小商品市场及时装中心。

本项目交通条件商业配套市政配套条件等方面优于九龙大市场和新小商品市场及时装中心。

招商场环球服装城商铺价格偏高是导致开铺率不高个隐性原因，招商城地区商铺高价对后期商业运营可能产生不利影响。

因此，长江商厦改扩建项目商铺部分年长期承租权市场售价预测为面积可售面积预测单价万元预测总价万元改建层改建二层新建层新建二层新建三层合计本项目酒店写字楼部分销售价格预平方米规划设计准则以带动地区商业发展为目标，积极调整用地布局，结合基地现状实际，兼顾多种功能如休闲居住同时注重保持商业活力持续与增强减少内外交通相互干扰，外部交通不引入内部，在地块周边进入地面停车场地下停车库坡道。

打破单步行尺度，形成网状多选择步行行为路径。

通过设计多个内部景观庭院，用彩虹桥，街，步行天桥等设计手法，强化多层次立体步行系统。

六建设进度安排根据本项目规划目标及政府对投资项目税费缴纳等房地产方面项目管理规定，参照常熟市招商城地区同供求圈内类似项目工程进度般状况，确定工程建设实施进度。

七投资估算及资金筹措本项目投资估算范围为常熟市招商城长江商厦改建新建工程总投资项目投资金额估算改建工程基本费用项目单价元面积总价万元备注长江商厦房地产取得成本地上平方米含新建工程占地地下平方米原商户疏散搬迁补贴装修改造费暖通消防新增电梯费部其他费用改建工程投资总计新建工程基本费用项目单价元面积总价万元补缴土地出让金政府配套费地上基础及结构施工造价总市场装修费暖通消防其中市场酒店写字楼新建住宅地下室电梯等配套设施其他费用新建工程投资总计开发费用改扩造工程基本费用为万元，另外还需支付管理费用销售费用及利息费用。

管理费用销售费用财也已于年月日开工。

本项目现状地理区位长江商厦位于常熟招商城西南区域，西临招商南路连接市场省道，北临招商城第三停车场商城广场，南隔商城中路与仕德伟缝纫机城国际服装城相望，人流车辆通行十分方便。

由于紧靠二大停车场，拥有了招商城地区其他专业市场无法比拟市场公用配套资源近个车位。

建筑形态长江商厦总建筑面积平方米地下层平方米地上六层，其中二层为床上用品市场和绒线市场，框架式结构，柱网跨距达米以上，两层共计平方米三层以上为住宅，共计平方米。

长江商厦总占地面积为平方米，其中现有住宅占地为平方米，市场占地及空地面积为平方米，临街建筑延展长度达多米。

经营历史长江商厦由原常熟金穗房地产开发公司开发建设，二楼商铺出租经营，三楼以上住宅房已全部出售。

现由产权方委托江苏常熟管委会下属招商城集团公司进行管理，并由后者出租给两家商户。

由于下列原因，该商厦目前经营景气度不高。

楼梯装饰结构陈旧，该商厦内外立面装修已有年之久，由于当时开发者对商业物业开发经验不足，初期装修设计理念为街区式批发市场，未按完全批发市场需求进行设计，这就造成了商厦内外功能组织较为零乱。

经营模式落后，由于开发者及现时所有权人均缺乏商业物业管理经验，长江商厦经营管理停留在简单物业管理层面上，管理公司只提供保洁保安服务，尚未引进国际先进商业物业管理技术，造成该商厦内以经营低档商品为主，不能体现苏南地区强大床上用品设计生产消费能力。

本项目投资方即将进行长江商厦改扩建工程投资方为苏州同泰投资实业有限公司，是由三位常熟较有实力股东组成，三位股东在招商城均有年以上成功经验，他们还主持或参股招商城多家大型商业物业建设与改造，有着丰富商业经验和客户资源。

二可行性研究报告编制依据本项目可行性研究是在本公司收集大量政府资料，派专人实地调查，走访批发商家以及对床上用品服装辅料产业研究基础上编制而成，并作了如下假设本公司以协议方式取得常熟长江商厦二层市场商铺房地产权及附着土地。

本公司对长江商厦改扩建方案详见本报告第五部分将获得政府有关部门批准。

本公司自筹资金及银行借入资金将按资金使用计划陆续到位。

本项目实施期间商户疏散回迁计划顺利实施。

国家宏观经济政策不作重大调整。

二项目概况常熟市招商城长江商厦改扩建项目包括以下几个分项目对现有长江商厦整体改造，包括外立面改造包括二层市场部分及三层以上住宅部分外立面均需进行改造，目标定位为现代化商住高级公寓综合楼。

长江商厦二层市场部分内装修重新布局，对现有货运电梯予以改造增设客运扶梯。

暖通消防设施改造。

在现有长江商厦北侧空地上新建万平方米商业楼，包括地下层万平方米地下车库，设计个车位及设备物业管理用房。

地上至三层万平方米作市场床上用品精品区域服装辅料。

地上三层以上两座塔楼楼万平方米作海鲜大酒楼经济型连锁酒店及高档写字楼等商业配套设施。

楼万平方米作住宅。

如本报告第段所述，该项目处于常熟市招商城两大干道商城南路和商城中路交界处，交通交件便利，水电电信等市政配套条件比较优越。

三场研究常熟市招商城地区各类物业市场发展趋势商业物业常熟市招商城起源于年代初路边市场，商业物业始终是该地区主要物业，随着各地新兴市场崛起，原来从路边市场逐步拓建而成商城地区面临着新兴市场功能合理，配套设施齐全，管理手段先进挑战。

年月日，常熟市招商城两级干部会议上，市委书记杨升华明确提出新年改造和新市场建设同步进行，加快商城景观改造及道路改造，将常熟市招商城打造成常熟市亮点。

事实上，从年上海轻纺集团进入招商城开始，招商城地区商业物业已开始提升档次，体现在规模大档次高品种优配套全，而招商城各类批发市场十几年繁荣及全国性商业房地产持续走热，也使得招商城地区商业物业在未来年内将持续热销。

但由于市场扩容速度短期内将超过商户资源增加速度，市场招商压力增大，原来招商城地区市场开发甩手掌柜模式已无法推行。

酒店物业常熟招商城地区每天人流量在万人次，但酒店业发展呈现小乱散格局，浙江商人租用了农民房开设小型海鲜楼生意比较兴旺，其原因在于这些海鲜楼迎合了招商城地区生意人追求新鲜快捷价廉心理。

而招商城地区过去脏乱差印象也使得商户们更愿意驱车四五公里到市中心大酒楼去交际应酬。

但随着招商城地区改造步伐加快，以及常熟市市政府确立了将常熟招商城从商业形态逐步向商务形态发展，成为集展览供货娱乐于体国际性服装展览销售中心目标，常熟招商城地区酒店物业也将迎来个新发展时期，中高档餐饮将很快在招商城地区兴起。

而常熟招商城地区中高档餐饮兴起将直接受到当地政府支持，也将获得招商城地区商户欢迎。

万年月元月二余间约万年月元月三余间约未定年月元月四余间约未定年月元月九龙大市场九龙大市场即原万利小商品市场，位于招商城中部偏南区域，东临商城北路，南靠第三停车场，西临第二停车场，其改扩建工程已于年月日开工，改扩建以后面积为万平方米，其中二三层为服装辅料小商品市场。

楼层商铺间数平均商铺面积平均预售价格二万元三万元时装中心地处青莲路新莲路口，总建筑面积万平方米，其中楼有多只为老市场安置回迁店铺，二楼万平方米女装世界，商铺每间约平方米，三四楼万平方米羽绒城楼层商铺间数商铺主力面积拍卖价格开业时间老市场回迁年月二余间约万年月三四未定年月长江商厦商铺与同类项目对比分析比较类别长江商厦新小商品市场九龙大市场时装中心地理位置招商城西面招商城东面招商城核心招商城核心建筑规模交通