（批复）幸福家园小区项目可研建议报告（发改委）

四目前信贷资源仍然比较紧张，最近收到总行口头通知，要求对优质客户开发贷款利率上浮不得低于，般房地产企业贷款甚至需要上浮，而且对信贷资金流向需要重点监控，不允许企业贷款高价买地，只有在建工程才能获得贷款。

政治风险分析限购令延续，对于限购政策将于今年底到期城市，长春政府需在到期之后对限购政策进行延续。

二月日晚，央行宣布从月日起下调存款准备金率个基点，这是自年月日以来首次下调，意味着紧缩了三年货币政策开始转向。

在限购不放松前提下，即使今次下调存款储备金率可以使整个行业松口气，但房地产重回年底年初局面也许并不太可能。

社会风险分析国家对外关系，政府信用和廉洁程度，外汇储备等影响。

长春地区群众普遍信仰，是否有冲突和禁忌，以及社会风气要求。

风险规避自然风险规避对于直接损失采取投保方式，通过支付保险费转移给保险公司。

二对于间接损失主要寻求政府资助和担保。

经济风险规避减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本。

二对销售节奏和开发节奏进行良好把握，以尽量减少资金占用启动项目，并在短时间内实现基金回笼。

三投机必须紧密结合国家地方政府城市规划，以关注城市规划发展动态，区域行动变动信息，避免短期行为造成不必要损失。

政治风险规避寻求政府及有关部门对现行政策作定保证或承诺。

二项目经营者可以建立显影预防基金，防止因税率提高而使得项目预期利润大幅下降。

三小户型高档化，在调控期间内，把产品质量研发和客户服务两部分资源整合做更多。

社会风险规避投资价值不仅仅要看单价总价，还要注意从地段周边环境商业用途等方面进行权衡，投机者定要选取有较大市场潜力及竞争力较强项目进行投资，规避社会风险另因素是准确市场定位，准确市场定位可以提高回报率。

风险转移风险转移途径有发行股票，债券等方式筹集资金，另种方式保险转移即将不可预见损失，按合同专用条款中规定，投保建筑工程切险和第三方责任险，并对本单位从事危险作业人员指挥车辆和承包人认为风险很大事项有必要进行保险，且不为他人担保不为他人出具任何信贷证明不转借企业资质等。

敏感性分析采用产品价格和建设投资这两个不确定性因素进行敏感性分析。

敏感性分析表按照实际情况舍取序号不确定因素变化率内部收益率变化幅度基本方案产品价格建设投资产品价格敏感系数大于建设投资敏感系数，说明产品价格敏感性大于建设投资敏感性，项目实际运行中可适当调节项目产品价格来获取更大利润。

盈亏平衡分析盈亏平衡分析表长春在售商品新房均价元，本项目高层保本价格是元，风险很小。

利润率保本价万元元万元九国民经济评价项目位于东胜大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北。

该项目建设对于缓解周边住房压力和促进周边地区和谐发展都很有大积极作用。

附近学校分布比较密集，住宅小区缺乏。

对于接送孩子上下学没有物业负责相对治安较乱等问题突出。

本小区建成将很好解决以上系列问题。

更好促进这地区社会和谐。

房地产是中央与地方政府财政收入重要来源，对社会经济发展有很大推动和促进作用。

带动了住房建材和耐用品消费，特别拉动了内需，缓解了人口增长所带来就业压力。

本项目积极响应了新时期国家经济发展战略举措振兴东北老工业基地，很好促进了地区经济发展。

作为带动经济发展第三产业前沿产业房地产业，与经济建设发展紧密相关。

不仅可以实现长春跨越式发展，还可以加快长春二道区招商引资步伐。

东北地区固定资产投资主要集中在国家鼓励发展产业和基础设施建设，较好地贯彻了国家产业政策。

本项目是二道区乃至长春市个重点城市建设规划项目，拉动周边发展，符合当地经济建设与宏观发展方向，对长春市二道区区都具有促进与互补作用，可以改善该区域社会服务容量，对区域经济可持续发展起推动作用。

从社会环境和经济环境角度看，项目建设可为吉林省经济技术建设城市化进程和社会发展起促进和推动作用。

本项目是为了振兴长春市经济而实施房地产项目，规模大，为住房者提供良好居住环境，为当地居民提高生活水平很大帮助。

因此，当地政府居民支持项目存在与发展程度非常高，其互适性是非常好。

经过风险分析，财务评价等系列预测或评估，本项目带来利润也是相当可观。

而且风险较小。

会有较多购房者，地处黄金地段，价格可以适当提高。

本项目是综合建筑，经营过程中不产生有害物质，对周围居民及环境没有危害，基本上无社会风险。

综上分析，本项目建设，符合国家房地产开发政策，对当前振道区是近期楼盘热点，陆续有新楼盘上市。

从市场调研情况看，本地区具有定发展空间，楼盘适宜做高层商品住宅，户型适于两室厅卫，两室两厅卫为主，室厅卫，三室两厅两卫为辅，面积适宜在，或者，楼盘定价均价住宅应在元上下。

三规划方案优选周边环境二道区位于长春市区东部，为城郊区。

东与永吉县万昌镇相连，南与净月旅游开发区接壤，西靠伊通河，北与宽城区九台市东湖镇衔接。

总面积原有面积。

总人口万人年。

全辖个街道个镇个乡。

地块在东胜大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北。

附近住宅小区新苑小区，亚泰桃花苑樱花苑杏花苑梅花苑，郁金华园，吉盛花园。

该地块位于东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北。

附近医院吉林电力医院，二道区医院，吉林世同医院，延安医院，吉大院分院，君安医院，长春烧伤医院附近学校春城小学，二道实验小学，吉林小学，亚泰小学，育强小学，中，中东校，中，中，中，中，市计算机学校，长春师范学院分院，长春金融研修分院公交线路其他长春晨宇购物中心，国贸商都，亚泰超市。

劳动公园和银行等基础设施。

该地块附近大部分都是居民区和学校，人口比较密集，交通发达，出行便利，众多院校更便于青少年在学校学习还有公园适合所有年群人进行活动。

建筑规划布局第种方案采用框架结构层居民住宅楼，共五栋六单元，采用前二后三排列方式每单元，户每户第二种方案是采用砖混结构层居民楼，共八栋六单元，两排对称施工，每单元三户，每户。

市政基础设施分容积率建筑密度绿化率二市场分析宏观环境分析地理位置长春市是吉林省省会，全省政治经济文化和交通中心，幅员平方公里。

二道区位于长春市区东部，为城郊区。

东与永吉县万昌镇相连，南与净月旅游开发区接壤，西靠伊通河，北与宽城区九台市东湖镇衔接。

总面积原有面积。

总人口万人年。

全辖个街道个镇个乡。

所建项目位于东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同星路以北，地理位置优越。

辖区内交通通讯电力供水供热等基础设施完善。

目前地区房屋现状东城区域，尤其是二道区带地块，在近几年发展中，无论是住宅用地，还是商业用地面积都在迅速增加，据不完全统计，二道区目前已经确定明年新推产品以多层和高层住宅为主。

小型住宅适合三口或四口之家居住，从长春市整体消费水平来讲，这种类型房子既经济又实惠，符合大多数人群购买心理和实际收入能力。

经济发展初步核算，全年实现地区生产总值亿元，按不变价格计算，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

三次产业结构分别为，对经济增长贡献率分别为。

人均生产总值达到元按户籍年平均人口数计算，比上年增长，折合美元。

人口状况全市常住人口为人。

同第五次全国人口普查年月日零时人相比，十年共增加人，增长。

年平均增长率为。

其中共有家庭户户，家庭户人口为人，平均每个家庭户人口为人，比年第五次全国人口普查人减少了人。

生活水平年季度长春市居民钱袋子增长跑赢了增速，比增速高个百分点。

季度长春市城市居民人均可支配收入为元，比上年同期增长在全国个副省级城市中，增长幅度高居第二位，为历年来首次高幅增长。

人均可支配收入额在全国个副省级城市中居于位，高于哈尔滨市元。

据了解，季度，全国城镇居民人均可支配收入元，比上年同期增长，长春市城市居民可支配收入增幅高于全国个百分点。

全市般预算全口径财政收入亿元，增长。

全市地方财政收入亿元，增长，其中，税收收入亿元，增长。

地方财政支出亿元，增长，其中，教育支出亿元，增长社会保障和就业支出亿元，增长医疗卫生支出亿元，增长交通运输支出亿元，下降。

全口径财政收入占比重为，比上年提高个百分点。

全年居民消费价格总指数为，增幅比上年上升个百分点，分八大类看，食品衣着医疗保健和个人用品娱乐教育文化用品及服务居住消费品价格比上年有所上涨，烟酒及用品家庭设备用品及维修服务交通和通讯消费品价格有不同程度下降。

工业品出厂价格上涨，其中生产资料价格上涨，生活资料价格上涨。

原材料燃料动力购进价格上涨。

居民消费价格指数单位指标年年居民消费价格总指数服务项目价格指数费品价格指数食品烟酒及用品衣着家庭设备用品及维修服务医疗保健和个人用品交通和通讯娱乐教育文化用品及服务居住商品零售价格指数房地产市场分析交易情况据统计，月长春市商品住宅总成交面积万，环比上升，同比上升成交套数套，环比上升，同比上升月长春市商品住宅市场成交均价为元平方米，环比下降。

供应量环比降。

长春市商品住宅新增供应量为万平方米，环比下降，同比上升，月供求比为。

然而预计本年批准预售面积万，其中住宅万，本市房屋成交共套面积，其中住宅套面积。

而截止到年月日，我市商品房买卖统计如下商品房买卖合同备案即时统计发布时间合计住宅办公楼商业营业用房其他小计经济适用房全市套数面积绿园区套数面积二道区套数面积朝阳区套数面积宽城区套数面积南关区套数面积从市场方面来看在进入年后，全国性房地产调控政策不断升级，但长春外来人口流动性人口相对较少，购房者刚性需求占据绝对主导地位，从实际调研中表明，投资型客户与大规模炒房客甚少，而在通货膨胀与日俱增现阶段，广大购房者把购置房屋看做是资产保值增值首选产品从政策影响来看，随着时间推移，房地产市场对于政策已逐渐适应，经过上半年系列调控政策洗礼，在刚刚过去月，国家未对楼市进行进步打压。

市场观望情绪逐步驱散，成交量也有所上升。

价格水平目前来看，长春商品住宅市场成交均价为元，成交均价有所上涨，环比上涨。

长春部分新开盘楼盘均价已经达到元，仍处于小幅上扬趋势，量跌但价升现象将持续存在年月份，长春市房屋销售交易面积万，同比下降新房登记销售面积为，同比下降。

在销量下降同时，新建商品房比例不断上升，月