（批复）幸福家园房地产项目可研建议报告（发改委）

借款偿还计划，见附表资金来源与运用，见附表第五部分财务评价㈠盈利能力分析项目在计算期内经营收入为万元，可获利润万元。

见附表，收益率大于基准收益率所以项目可行。

㈡偿债能力分析房产销售期内还借款和利息，期销售时即可还清贷款。

见附表。

内部收益率内部收益率设基准收益率为，则时，又设，则评价结论此项目在财务上是可行。

第六部分不确定性分析㈠盈亏平衡分析住宅销售平衡点是即出售掉面积才可以达到盈亏平衡点。

㈡敏感性分析单变量动态敏感分析表序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率投资回收期年基本方案销售价格销售面积可变成本从以上两表分析中可以得知，销售价格和可变成本是将来营销售过程中最重要因素，它决定了整个项目盈利情况，只有制定了个切实可行市场销售价格，在后期操作过程中财务加强对投入成本控制，产品销售才能得以保障，经济收益才能实现。

风险分析宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济国家产业政策影响。

正安经济格局不可预见正安产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来经济格局存在不可预期性。

房地产业政策调整国家加大对房地产业调整力度，在政策上出台了系列政策措施规范房地产业发展，包括金融，开发条件预售许可条件等限制。

这都将对本项目融资开发销售产生巨大影响。

未来宏观经济不确定性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度物价指数国际收支消费结构进程国家经济政策产业政策优惠政策变化货款利率变化各种税率变化等均将影响到本项目经济效益。

市场风险市场风险是指本项目面临市场环境不确定性，如新竞争对手出现市场供求关系变化等给本项目开发所带来不利局面。

市场风险是本项目面临最大不确定因素消费空间限制楼盘规模不可能无限制扩张，必然受到消费总量制约，从目前趋势分析，成都每年需求总量不会有太大增加。

而供应量逐年高速增长，旦市场供应达到相当规模，正安房地产市场供求关系及竞争格局将发生相当大变化。

开发方应对中国房地产行业市场高度不确定性有充分认识。

运作风险本项目规模大，且所处环境复杂多变，与小项目运作模式有着千差万别。

在实际操作中，如果没有良好开发理念先进运作模式，市场把控能力，健全决策机制，流人才„„，将对本项目构成巨大威胁。

此外，还包括从本项目规划设计建设推广销售到物业管理开发全过程中系列不确定因素对本项目经营收益影响。

企业品牌风险要完全把握正安房地产市场，运作好项目需要个长期探索和认知过程。

在这过程中也存在企业决策风险。

开发企业推崇理念和生活方式，要融入成都消费群体需要个认知过程，也存在定风险。

不可抗风险战争洪水地震等不可抗拒灾难将对本项目构成威胁。

第七部分研究结论与建议结论风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这点是房地产行业中条客观规律。

与其说投资决策时对项目选择，还不如说是对风险选择，是对利益与风险权衡。

建议提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。

同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。

企业应建立宏观经济政策研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势变化及时调整项目操作思路及营销策略。

第八部分附录附表附表项目总投资估算表单位万元序号项目合计开发建设投资房地产开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用房地产开发费用销售费用管理费用财务费用附表销售收入与经营税金估算表单位万元序号项目合计销售收入住宅区收入办公楼收入商业店面收入车位收入经营税金及附加营业税生产受自然灾害影响较大，三农问题突出，农民收入增长缓慢，增收渠道狭窄在建项目完成缓慢，重复投资现象依然存在能源原材料价格上涨幅度较高不少低收入居民生活还比较困难，就业再就业压力仍然很大等。

正安房价走势国家统计局公布了月全国房地产市场运行情况，月，全国商品房销售面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。

月，商品房销售额万亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。

正安房价从年起上涨至今经历了三个阶段第阶段是疯张阶段，时段为年于年，此阶段商品房价格从每平米元升至元，如果以年初为基期，年末为报告期，则上涨率为。

南门北门改造竣工，这时期购买群体主要为正安本地居民，因为直以来居民居住都采取是自建房模式，典型是东门区域，至今仍保持着此种模式，所以长期以来住房支出仅占居民收入支出很小比例，仅表现为房屋装饰布置支出，这时期正安县城没有吸纳外地人口能力更没有容纳外地人口容积，居民购成主要可分为三类，类商业人员，他们部分自建房居住，另部分在经营地居住类是党政机关企事业单位工作人员，他们除少部分自建房居住外，主要居住在单位所建家属楼第三部分为流动人口，流动人口主要构成为流动商户学生群体及其它人员，流动商见费用按项目项和估算万元米其他经营场所面积平方米住宅建筑面积平方米容积率绿化率机动车位个居住户数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人第二部分市场研究㈠全国房地产行业发展分析年房地产政策调控由无为转变为有为国条成为房地产紧缩政策起点月日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展通知，共有条，是继国四条后，国务院对房地产市场出台又个重量级政策文件。

国条内容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供给合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求加强风险防范和市场监管加快推进保障性安居工程建设落实地方各级人民政府责任。

政策评析整体风格更加严厉。

从国条整体行文看，其文字表达明显严厉了很多，严格不得查处等词汇多次出现在公文中。

如果说中央经济工作会议公报对房地产业还春风和煦，国四条进而变得阴晴不定，那么国条就带有明显风雨交加了。

政策次比次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控决心越来越大。

明确收紧二套房贷政策。

国条重心落在对第二套房购买要实行差别化信贷利率政策。

这可以看作是对国四条细化措施，即在落实营业税土地出让金新政后，房地产调控重头戏信贷政策终于出炉。

二套房贷款首付要以上，利率则要求银行严格按照风险定价。

值得注意是，房贷新政并没有提及改善型住房消费能享受房贷优惠，而是采取了刀切形式，按照家庭来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。

没有了改善型购房需求表述，国条信贷政策口径实际上回归到了两年前所谓新政。

住房供应类别更加明晰。

国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定城市建设用地规模内，抓紧编制年住房建设规划，重点明确中低价位中小套型普通商品住房和限价商品住房公共租赁住房经济适用住房廉租住房等五类住房建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。

这是个比较硬性规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住房保障工作顺利推进，也在定程度上可以避免房价短时间内再次飙升。

提出要加快研究完善住房税收政策。

国条中没有提到物业税研究实施，而是用研究完善住房税收政策来代替，这在定程度上显示国务院对物业税研究试点征收等还比较谨慎。

另外，现在处于调控关键时期，物业税征收问题既敏感，又不能蹴而就，因此采用了比较隐晦说法，但并排除中央继续要推进物业税研究与实施，其目是引导居民树立合理节约住房消费观念。

首次提出地方政府调控责任。

第五大条是落实地方各级人民政府责任，把房地产业稳定发展及住房民生问题解决与地方政策工作评价直接挂钩，即工作责任制。

这是个重要动向，将有利于督促地方政府将更多精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业问题上跑偏路，甚至本末倒置。

总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现时刻，房地产业发展面临分化，方面要保持刚性需求释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障另方面，对于投资投机性需求肆无忌惮，国家不再选择隐忍，而是日趋明确了态度，要限制和打击。

金融信贷政策出现收紧趋势中国人民银行决定，从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

政策评析提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长种反映。

年第星期金融机构新增贷款达到亿人民币，这在定程度上促成了这次上调行动。

对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准备金影响是市场预期，如果市场从目前宽裕心态转变为紧缩心态，房地产市场开发和消费节奏都将受到影响。

不过从总体来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场风险角度来考虑，主要体现平衡和微调两个方面。

因此，仅从这个动作还不能做出未来货币政策是紧还是松判断。

未来政策走向宏观经济调控政策继续实行积极财政政策和适度宽松货币政策从宏观经济政策取向看，年依然实行积极财政政策和适度宽松货币政策，但会增加针对性和灵活性。

其潜台词是，如果明年增速重新站上两位数，如果增幅超过，如果包括股票和房地产在内资产价格沿续今年热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息手段，而货币政策调整将显著影响楼市。

房地产调控政策有保有压，从无为到有为从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了年末年初这轮冲击波后，会有个观察期，如果接下来个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，年全年极可能将在平静中度过。

如果年开发投资增速重新站上，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策有为将体现更为明显。

㈡正安县房地