（批复）广东大埔县锦绣客家旅游项目可研建议报告（发改委）

投资匡算项目单位合计项目次性总投资万元项目占地主要建设用地总建筑面积万项目次性开发总成本万元后期维护成本万元年项目单位数量项目次性总收益万元旅游配套低密度建筑元折市场价格万元旅游收入万元年小结根据项目经济测算现金流量表测算，项目开发匡算等经济分析，按假设条件，该项目投资毛利润为万元，投资毛利润率约为，投资动态回收期为年，投资基本持平，略有盈利，对该项目进行开发建设在经济上可行。

社会效益分析落实全县总体城市发展战略，完善大埔门户区域建设随着大埔县经济发展水平提高，旅游业迅速发展，大埔县正积极打造梅潭河周边区域，提升县域整体形象及促进旅游业发展。

根据近年来大埔关于门户区域建设重点，落实和完善项目周边大埔文化中心西湖公园丽水湾等批重点项目建设。

本次大埔锦绣客家项目位于县境外进入大埔交通要道处，是外来游客首当其冲率先瞻观到地方，承载着大埔县门户形象建设作用，也是最能给游客留上好坏印象地方。

同时，项目与西湖公园书法公园近在咫尺，紧邻大埔县城区，本次项目建设可有效与周围公园直形成大埔县城区道亮丽风景线，成为城区个景观旅游区域。

推动周边地区经济增长，创造多种就业机会本次大埔锦绣客家项目总投资约为亿，预计每季度现金流理超过二千万。

项目拟建大埔县各镇特色展示设施，有效引导游字到各镇旅游，增进旅游业及其他服务业发展，促进大埔经济收入，使经济步入良性循环。

随之带来商业餐饮文化旅游接待等多种就业机会同时，必然对大埔经济增长起到推动作用。

整合地区文化及山水资源，提升居民整体素质本次大埔锦绣客家项目建设针成为大埔客家文化生态资源特色对外展示个窗口，促进大埔文化特色与外界交流，进步增加大埔知名度，将为大埔对外招商引资做出贡献。

另外，项目建设，充分利用梅潭河滨水资源，将弥补大埔城区水上旅游空白。

同时，锦绣客家项目建设除经济效益外，还能使游客在精神上收益，当地居民也会受到现代高品位深文化层次熏陶与影响，进而从整体上提升大埔人民综合素质。

改善大埔城市形象，完善周边设施配套通过对大埔锦绣客家建设以改善整体门户区域建设环境，形成个统和谐新城区。

并对现状用地结构也进行了优化，为形成未来综合旅游接待以及服务功能区域打下基础。

同时考虑周边地区设施配套，完善相关市政设施，并完善本片区路网体系。

环境效益分析基地现状暂无系统排污设施垃圾处理设施等，村民生活废水生活垃圾等污染均未得到有效处理。

该项目开发建设后，可有效防治村民乱排乱倒现象，有效防治水污染固体废弃物污染等。

项目开发本着以绿色环保生态第原则进行开发建设，对自然环境以保留为主改造为辅为宗旨，尽量保护自然生态环境。

项目建设尽量采用绿色建筑材料，设计上尽量采用节能环保设计手法，自然采光少耗能生活用水尽量少排放，多回收利用景区尽量多走路少用车等，使景区环境达到节能环保标准，体现低碳生活。

项目实施管理大埔锦绣客家项目是带动大埔城区旅游产业发展导向项目，在建设过程中按建设程序要求，实行严格规范项目法人责任制和工程建设监理制和严格工程建设合同管理制。

工程建设管理机构本项目用项目经理负责制，项目经理是企事业法人在项目委托上全权代表。

由项目经理确定项目组织机构并配置相应人员，制定各项规章制度和岗位责任制，组织项目有序地开展工作，制定项目总目标和阶段性目标，保证项目实现。

及时准确地做出项目决策管理，严格管理保证合同顺利进行，代表政府机构在授权范围内进行有关管理，建立完善内部及外部信息管理系统，确保信息畅通无阻，保证工作高效率进行。

项目法人或项目经理，要对政府负责，承担项目建设全过程经济和法律责任，对本项目建设应尽职责和义务。

工程建设监理根据年通过建筑法有关规定，工程建设监理单位由招标投标确定，实行工程建设监理由专业化监理公司实行建设工程专业化管理，对建设工程质量工期和建设资金使用等进行控制。

项目建设资金筹措项目建设资金筹措来源于两个方面。

是上级政府关于旅游项目各项资金，包括地方财政单列土地整理专项资金，地方政府对旅游项目各项资金补贴等。

这部分资金主要用于解决项目区各项基础设施建设。

二是采取市场运作模式，吸引开发商投资参与项目实施。

项目实施进度计划大埔锦绣客家项目建设期为北依书法公园，东与规划待建滨江公园隔河相望，南距西湖公园大埔博物馆不到公里。

项目距离城区较近，受城区其他基础设施服务辐射影响较为明显，是难得城区化服务设施郊区化自然环境城市门户区域。

周边其他项目建设情况基地南部现状已存在体现客家民俗特色古村落，占地面积为公顷。

整个村落背山面水，较为完整体现客家民居格局。

同时，项目南面丽水湾居住小区，丽水湾建成近米长风情商业街区，形成以生活配套为主体验式商业氛围。

银行邮局医疗门诊派出所健身房购物娱乐设施应俱全。

基地现状现状用地项目基地是以自然地形地貌为主，林地耕地占整个项目用地绝大多数，同时现状也存在少量道路用地村庄建设用地以及闲置地。

其中，林地面积为公顷，占整个项目用地耕地面积为公顷，占整个项目用地。

现状用地指标览表序号用地性质用地面积公顷比例道路用地村镇建设用地林地耕地水域弃置地合计现状建筑物概况现状建筑主要是以低层为主村房和临时建筑，建筑质量为三四类建筑。

附建筑质量解释说明类为砼结构建筑物该类建筑完好，包括已售宅基地，打好地基或正在建设建筑。

九十年代中期以后各种住宅公共建筑，虽然与村落传统建筑风貌不符，但建筑质量较好，外立面经过处理，使用价值较高。

二类为混合结构建筑物该类建筑基本完好，八十年代中期以后九十年代以前兴建各种住宅公共建筑，虽然与村落传统建筑风貌不符，但建筑质量较好，外立面经过设开发，以投资亿元，投资开发内涵并加以拓展。

使项目发展与资源环境土地利用善保持协调紧密联系。

权衡综合效益，保持智谋前瞻。

从整体出发，客观认识发展问题，把握宏观大局关系，对项目基地内涉及到诸多方面因素作通盘考虑，提出切合实际便于操作对策和措施，以保证规划预期合理性。

研究原则突出区域协调强调宏观全局。

从区域角度去研究项目发展，既有旅游市场区域合作与开发，又有城市发展格局影响，还涉及到配套设施合理衔接，在各个环节中重视区域因素作用。

讲求可持续发展保持人与自然和谐共处。

寻求经济社会环境三者协调，体现可持续性，为后续发展留有余地，确保经济增长情况下，生态环境不受破坏，社会状况保持稳定。

经济可行集约建设。

要统筹兼顾当地经济发展水平和资金筹措能力，与城市发展实际需求相适应，按照节地节能节水节材要求，做到经济适合便于实施延续特色保护环境。

应注重地域特色，保护生态环境自然景观延续当地传统与历史文化。

要充分利用地形地貌，尊重当地乡风民俗，维护山水自然肌理。

研究范围本研究项目位于梅州到大埔县城门户节点区域，基地西南依梅潭河，东北靠书法公园，研究范围由不规则围合而成，整体研究规划为公顷，滨水岸线长度公里。

项目建设必要性大埔产业结构调整政策需要大埔是农业大县，乡经济属农业型结构。

虽说近几年最大力度重视农业这个基础产业发展，但由于诸多原因，农业带来效益仍是十分有限，县域经济现状迫切需要进行产业结构调整。

同时，大埔县具有丰富客家文化资源人文资源和自然生态资源，发展旅游业，将为大埔县提供新产业支柱。

社会发展和改善人民生活水平需要当前，随着社会对精神文化需求，随着社会经济发展，随着人们生活水平不断提高，追求高尚健康优雅舒适，多层次多内涵休闲与旅游正成为种时代气息生活方式，回归大自然已成为当代人们生活主流和发展方向。

大埔县在旅游资源方面有独特优势，开发旅游资源是社会市场经济发展需求。

是发挥酵资源优势和地方特色，创造财富战备需要。

大埔发展仅仅依据农业是远远不够，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩旅游资源不利用不开发，是种极大浪费，因地制宜，建设符合大众消费旅游区是对资源合理利用，是实事求是必然选择。

大埔县城市门户地区建设需要根据大埔近年来建设发展重点，已经推动项目周边大埔博物馆西湖公园以及丽水湾等批重点高档次项目建设。

项目基地位于大埔入城门户区域，是大埔近年来开发建设重点，结合大埔城市发展新趋势，积极应对，实现大埔城市建设新飞跃。

区域整体概况大埔县整体经济发展概况大埔县位于广东省东北部，居韩江上游，东邻福建平和，南接饶平丰顺，西邻梅县，北界福建永定，面积平方公里，总人口有万人。

是中国十大文化休闲基地，是广东省华侨之乡文化之乡陶瓷之乡名茶之乡广东最佳自驾游目地和客家美食名县。

名人名居名寺名史众多。

近年来，以加快打造人文之旅红色之旅生态休闲之旅三大旅游品牌，打造客家世界香格里拉为目标，立足本县旅游资源，在旅游规划开发宣传推介等方面取得了较好成绩确立和实施了开放旺县瓷工富县农业稳县人文兴县发展思路，促进经济跨越式发展和社会全面进步伴随着国内发展地区特别是珠三角地区产业结构优化和产业政策梯度转移进程加快，为大埔县承接产业转移提供了良好机遇。

随着近年工业企业规模扩大，生产效益提高，旅游业发展等，大干警县经济发展迅速，经济步入了良性循环发展轨道。

十五期末，全县生产总值亿元，比年增长，五年年均递增，走出预期目标个百分点人均生产总值元按常住人口计算，三次产业比例进步调整为，比例日趋合理本级财政般预算收入达亿元，并首次突破亿元大关，年增增长，走出预期目标个百分点全社会固定资产投资累计完成亿元，年均增长，走出预期目标个百分点社会消费品零售总额亿元，年均增长外贸出口总额万美元，年均增长。

相关规划解读城市总体规划要求城市性质大埔县城城市性质定这梅州市域东部中心城镇，大埔县政治经济文化交通中心，工业以食品电子陶瓷等为主，积极发展旅游支农等第三产业，建成具有绿中城城中水特色环境优美现代化山水小城市。

项目所在镇定位湖寮镇是大埔县县政府驻地，亦即城镇体系中中心城市。

城镇规划城镇发展战略目标在城市总体规划中，至年，大埔县城湖寮镇将建成福射能力较强现代化小城市把茶阳高陂三河枫朗建成中心镇全县基本形成而已合理小城镇体系，建设成为适应现代需要而布局合理设施完善环境优美，具有地方特色和风貌上城镇。

在此基础上推进小城市中心镇普通镇中心村含集镇等四个层次村镇建设，实现大埔县域城镇化目标。

城镇体系职能结构