（批复）广州番禺罗家商业中心项目可研建议报告（发改委）

表项目整体出租年租金收入估算表单位万元序号项目指标备注年经营收入，商业物业租金收入，每平方米月租金元车位租金收入每日小时项目财务评价评价指标及评价参数选取两项静态指标投资回收期及投资收益率作为评价指标。

评价参数根据广州市及番禺区类似商业物业投资回首期和投资收益率确定投资回收期为年，投资收益率为。

分拆招商经营模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表表项目分拆出租财务评价表序号项目指标备注经营收入，商业物业租金收入，超市，百货，楼服饰，空置率二楼通信数码空置率三楼家居用品空置率三楼儿童天地空置率四楼影院空置率四楼游乐场空置率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时经营税费，营业税及附加房地产税其它税后经营收入，经营成本，折旧及摊销，固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额，企业所得税净利润，投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在分拆招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率达到评价参数水平，方案可行，并具有定赢利能力。

整体出租模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表序号项目指标备注经营收入，商业物业租金收入，每平方米月租金元车位租金收入每日小时经营税费，营业税及附加房地产税其它税后经营收入，经营成本，折旧及摊销，固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额，企业所得税净利润投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在整体招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率未达到评价参数水平，方案不可行。

财务评价结论通过两个经营模式方案评价对比可见，由于分拆招商出租经营模式可以灵活根据市场变化而适时调整物业租金，保证项目能够较好地实现市场价值，因此，相对整体招商出租经营模式更具有好赢利能力，二者比选，分拆招商出租经营模式为优。

在项目经营过程中，分拆招商出租经营模式将承受更大经营风险，因此，应加强在经营团队建设以及物业运营管理，以确保项目实际经营实现预定目标。

结论与风险规避措施建议首先，从宏观看，番禺经济处于个持续调整发展阶段，其人均城镇居民可支配收入等多项目指标均高于广州水平，显示出其经济发展到了个较高水平，而且可以预见这种增长还将维持较长时间居民具有巨大消费能力，且消费需求在不断升级中其次，从商业餐饮娱乐行业看，经济持续发展，收入不断提高，为商业餐饮娱乐业发展提供很好外部环境社会零售总额每年巨大增量，需要有更多商业物业支持其发展，而目前市桥商业物业面临着极大升级需求，未来几年番禺商业物业将面临着较大发展机会再次，广州城市南拓，番禺市区向外扩展，将对新商业中心形成起强大推动作用，番禺周边虎门容桂等发展大型综合性商业物业经验表明，大型综合性商业物业在镇级商业中心中同样具有生存空间第四，从本项目条件看，本项目具备了开发大型综合性商业中心规模交通消费群等所需条件项目经济发析显示，在分拆招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率达到评价参数水平，方案可行，并具有定赢利能力。

基于以上几点，我司认为，从整体而言，开发罗家商业中心外部及内部条件已经具备，我司判断本项目是可行。

但同时也不应忽视是，由于本项目规模较大，在发展过程中面临几大风险，应注意采取积极措施加以规避。

高架桥影响，如果政府不能如期将现有高架桥拆除并开通地下隧道，对于项目形象是极大损害，很难将消费者吸引到本项目，番禺广场罗家商业中心将难以真正成为个商业中心因此，应积极与政府协调，争取将高架桥拆除并开通地下隧道以疏导过境车流本项目体量庞大，其招由市桥调整完善区广州新城重点发展区构成蕉门水道发展带南沙地区沿蕉门水道发展南沙区已单独设区。

四条结构性生态隔离带北部生态廊道沿珠江后航道城市发展带和沿沙湾水道城市发展带之间东西向生态隔离带，西起大石钟村镇西部农业生态保护区，向东经过化龙农业大观园莲花山，延伸至珠江。

中部南北向生态廊道北部调整完善区市桥调整完善区与广州大学城重点发展区广州新城重点发展区之间生态隔离带，南起蕉门水道入海口，经市桥组团东侧生态隔离带向北延伸至珠江后航道。

中部东西向生态廊道广州新城重点发展区市桥调整完善区与南沙重点发展区之间生态隔离带，西起滴水岩，沿沙湾水道向东延伸至珠江。

西部生态廊道南起洪奇沥水道入海口，沿西部快速道路，经滴水岩大夫山，向北延伸至珠江后航道。

番禺五个发展区北部调整完善区包括大石钟村两镇以及南村镇中部快速干道以西部分，以大石为组团中心。

该区是番禺北门户，重要工业基地，广州城郊型高素质环境居住区，珠三角现代都市旅游胜地。

市桥调整完善区包括市桥街沙湾镇以及石碁镇中部快速干道以西部分，是广州市南部重要生活服务中心商品流通中心和番禺片区行政中心。

广州大学城重点发展区包括新造镇以及化龙镇大部分南村镇中部快速干道以楼通信数码空置率三楼家居用品空置率三楼儿童天地空置率四楼影院空置率四楼游乐场空置消费品零售总额亿元，稳居全国大城市第三位，增长。

全年批发零售业商品销售总额亿元，增长。

批发零售业销售额较快增长。

全年批发零售业实现增加值亿元，增长。

实现零售额亿元，增长。

番禺区全年实现社会消费品零售总额亿元，增长，高于市平均水平个百分点，增速居全市第位。

在社会消费品零售总额中，批零贸易业亿元，增长，餐饮业亿元，增长。

由此可见番禺区零售贸易业整体上增长速度比广州快。

人口分布及增长情况年末广州市户籍人口数万人，比上年末增加万人，增长近年番禺区人口增长速度缓慢，年至年间共增长万人，年年末全区总人口万人，比上年末增加万人，增长，是年以来增长最快年，人口总量相对稳定。

番禺零售业发展情况万元社会消费品零售总额批发零售贸易业餐饮业年年年年年番禺区户籍人口情况万人常住人口年年年年年居民生活水平消费结构情况分析居民人均收入逐年递增广州市城乡居民收入水平不断提高。

年全市单位职工平均工资为元，增长。

全年城市居民家庭人均可支配收入元，增长，农村居民家庭人均纯收入元，增长。

年月番禺区城镇居民收入平稳增长，居民家庭人均可支配收入元，比上年同期下同增长。

以此收入测算，全年城镇居民收入为元，高出广州居民元。

生活质量进步提高广州市全年城市居民家庭人均消费性支出元，增长。

其中，服务性消费支出元，增长，占消费性支出。

年月番禺区支出增长较快，人均消费支出元，同比增长。

广州市城市居民家庭人均可支配收入元，人均消费性支出元番禺区城乡居民家庭人均可支配收入元，比广州平均水平多元，人均消费性支出元，比广州平均水平多元。

数据表明番禺区城乡居民生活水平比广州市平均水平高。

番禺区居民生活情况元元从业人员年平均工资人均可支配收入人均消费性支出年年年年年城乡居民年末储蓄余额加速上升番禺区人均储蓄余额增长迅速，年至年增长速度都超过，从年元增长至年元，由此可见番禺居民消费能力不断加强。

广州市及番禺区商业发展情况根据广州市整体发展战略东进，西联，南拓，北优，番禺区地处广州市南部，是南拓战略重点区域。

广州市区划调整后新番禺商业网点发展规划已初步编制完成，到年，番禺将沿地铁发展建四级网络，北部发展批发市场，南部主攻农副产品交易，个镇商业中心和个楼盘商业中心构成商业中心区和批社区商业中心区。

根据广州市番禺区年商业网点发展规划送审稿，未来番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统三条发展轴四级网络商业功能区和五大重点发展区为主人均居民储蓄余额元人均居民储蓄余额年年年年年体，构建多中心多层次均衡分布组团式布局。

三条发展轴是地铁三号线发展轴线地铁四号线发展轴线和沙湾中心城区石基商业发展轴线。

四级网络则由包括易发商业步行街商业中心番禺广场罗家现代商业中心汉溪现代商业中心在内区级中心区，由个商业中心组成区级副中心区，由个镇商业中心和个楼盘商业中心构成镇级大型楼盘商业中心区和包含批村及社团组团商业中心社区商业中心区构成。

中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区南部引导发展区大学城重点发展区未来番禺五大重点发展区分别是中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区南部引导发展区大学城重点发展区。

中心城区发展区东起石基南部干线，西至市桥景观大道规划中，北至北二环，南到市桥水道，以易发步行街以及繁华路大北路带区域和番禺广场罗家购物中心为代表城市商业中心。

北部重点建设区是金山大道以北，南部干线以西区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业批发市场，提升所在范围镇级和社区商业中心，发展以零售和服务为主导商业网点。

东部重点发展区包括石基石楼东涌鱼窝头，将以建设广州新城为契机，发展区级零售和休闲服务为主导商业功能区。

南部农副产品交易中心是以沙湾水道以南鱼窝头榄核大岗等镇构成。

大学城商区主要满足大学生和教职工商业需求并辐射周边。

资料来源广州日报番禺区商业网点发展规划主要分三类，第类是现代商业中心，第二类是批发市场和物流园区，第三类是零售网点。

具体情况如下中心城区发展区重点建设和改造现代商业中心番禺区近期要重点建设和改造两个有代表性现代商业中心，这两个商业中心都位于中心城区发展区，形成番禺区最具影响力商业中心，留住区内消费层，有利于形成番禺区商业形象。

其中两大商业中心包括汉溪现代商业中心和繁华路现代商业中心。

建设和改造批发市场园区和物流园区番禺区批发市场发展比较快，但是由于缺乏总体规划和宏观指导，大部分批发市场都有着规模小档次低管理滞后弊病，为了更好地利用交通四通八达地理优势，番禺区近期要重点规划发展个批发园区和个物流园区。

其中包括万博中心和雄峰商贸城目前空置构成高级批发市场园区由为优。

在项目经营过程中，分拆招商出租经营模式将承受更大经营风险，因此，应加强在经营团队建设以及物业运营管理，以确保项目实际经营实现预定目标。

结论与风险规避措施建议首先，从宏观看，番禺经济处于个持续调整发展阶段，其人均城镇居民可支配收入等多项目指标均高于广州水平，显示出其经济发展到了个较