（批复）广州花都汇城项目可研建议报告（发改委）

发展定位结合本地块条件和花都区发展趋势，可将该地块定享受家庭乐趣，对子女有益，利于确定自己社会地位。

香港地区以度假休闲为主，享受清新健康生活。

共同心理需求环境好个性化配套全规模大规划好文化气息浓高尚会所具备。

规划设计建议项目规划布局总体规划构思本项目设计总体规划主要体现现代化手法特点，融合花都特定地理环境与人文特色，创出个具有时代气息和华南特色建筑环境。

注重生态园林自然环境宣示及塑造。

规划设计原则突出文化特征重视整体效益提供丰富交往空间注重与当地环境形态协调，历史传统符号保存，改造和创新环境规划构思本项目追求全新休闲居住环境。

创造个既能满足现代人居住心理需要，具有浓郁时代气息又能体现深厚文化底蕴岭南特色居住环境。

建筑单体设想按照房地产市场现况和今后发展趋势，并依据高品位开发思路，本项目建筑单体以多层高层和别墅为主，别墅外型设计以中式建筑为主。

装修设计建议装修好套房在视觉上能给予人美观感受，可以促进项目销售。

价格构成，除了建筑与环境，装修标准也是其中个关键。

家庭装饰是个个性化私密性很强系统工程，其设计本质除具有舒适温馨怡人氛围，更需具有宽敞明亮空间和方便合理机能设计。

成功装修设计，结合合理价格系统，将会是项目销售最大推力。

初步营销设想销售范围主要销售推广地区广州花都以软性广告作项目宣传铺垫，然后以系列推广策略在广州打响头炮，展销会后在报章上报以佳绩。

销售执行策略设想形象塑造在前，销售推广在后广告宣传在先，面市发售在后先慢慢蓄势，在集中造势，再猛力发势，进行瞬间引爆。

前期推广活动以项目主题举办大型公益活动或绿色别墅小区研讨活动，诣在加深人们对项目印象，培养优良区内文化。

同时利用如新闻发布会座谈会等连串事件增强项目曝光率及提升项目公众形象，以利日后销售活动吸引力。

这些软性宣传令买家经过多重潜移默化及咨讯轰炸攻势后，以达到蓄势待发效果。

软性广告宣传阶段及买家入市利用我司与各大媒体良好关系，以软性广告和新闻稿件形式在广州花都各大家报纸上发布，引发目标客户注意。

同时将前期掌握众多买家召集进行项目介绍，并为这类客户提供具吸引力及投资性条件，以限额方式引入项目第批消费者。

轮筹法销售。

在项目全方位立体化大型宣传攻势出台之时，我们会将首次公开发售单位限制在定数额，以轮筹法进行销售，以引起市场关注并形成热点，从而可大大提高项目第批客户。

巡回公开展销会有节奏地举办项目巡回公开展销，在东山区天河区人气聚集地方巡回招开展销会，以求将项目市场扩展，并广泛听取客观反馈意见。

宣传促销手段建议邀请在广州香港两地具知名度人士具有现代成功人士形象作为项目推广形象代表。

贯穿于整个推广活动中，利用其知名度引起买家关注，从带出本项目品牌和质素。

于广州通往花都主干线上安排抢眼清晰统广告牌或交通指示路牌，以此引导买家实地考察，并吸引过往人流注意，以提高买家购买欲念，提高项目知名度各类媒介立体宣传于公开展销会前后，连续于以下媒介展开项目全方位宣传攻势广州日报羊城晚报省市有线电视台广告运作安排以目前市场之竞争环境，广告是最重要宣传手段，它最直接地体现我们销售策略实施方面并将项目信息有效地传播给买家。

故我司通常采用多元化广告配合项目本身特点，其中包括报纸广告电视广告电台广告项目工地之路牌广告策划等对项目作专业包装。

物业管理建议该项目位于广州市花都区，所以该项目物业管理宜引入香港先进物业管理理念和管理方式，从项目筹划定位阶段开始，到物业竣工验收交付使用，从物业管理角度配合整个项目建设，创出本项目物业管理特色，将成为当地房地产个亮丽卖点。

也为提高本物业档次及价值，使该物业达到日后保值升值目打下良好基础。

本项目规模较大，作为高级别墅住宅项目，物业管理水平宜定位在高档，以配合本物业档次物业管理从业人员素质起点要求也应较高，要求有大专以上文化建筑相关专业毕业有服务意识及有工作耐心，以保证物业管理质量持续发展。

物业管理工作宜在建设阶段介入，使物业从设计到使用都能得到全过程监督和管理，并从管理使用角度对不合理设计和施工加以改进，以便于日后物业管理，保障建设责任与管理利益有机结合，提前做好建设和管理工作衔接，主要作用如下规划设计时，安排好建设期间小区封闭管理，垃圾点设置，监控设施安装防盗系统设置物业管理用房位置确定等。

在工程建设中参与，方面监督建设单位按原设计意图进行建设，保证工程质量，制止建设单位不顾今后物业管理难度和广大业主利益，而随意改变设计现象发生，另方面，可以熟悉了解物业基础设施情况，提前作好准备，使建设寓于管理之中。

在物业验收接管期间，对配套设施设备公共设施环境等进行前期管理，以便于进步熟悉环境方便业主入住装修和为业主入住后管理做好准备。

对本项目配套设施及服务建议常规性服务项目此项目费用包括在管理费内二十四小时保安值班，出入口有固定岗位守卫，小区内各分区有保安巡逻或安装闭路监控有专业清洁州北二环等五条高速公路。

正在建设最高时速达公里京广快速铁路客运专线在花都设有车站，拥有完善交通网络。

具有开发地产项目良好先天条件。

项目劣势项目附近农田村舍较多，景观较差。

应对措施作好项目规划设计，要利用地形营造优美内部景观以拟补先天不足。

外部机会新机场使用用和轻铁建设，己大大推动花都交通区位优势，缩短广州市区与花都区时间距离。

随着区域建设完善，花都区这几年房地产健康快速发展，区域优势逐年显现，加上区政府支持，未来几年将会迎上地产开发高潮。

外部威胁今后几年，花都将会成为各大地产商角逐热点，势必会加大彼此间竞争，会对项目造成定压力。

应对措施抓准消费顾客群，塑造项目独特优势，提高项目品质，以差异性市场策略来对付同类楼盘竞争。

项目周边各项市政配套设施较少，商业气氛薄弱，会造成购物保健娱乐等生活不便。

应对措施在区内设置相应生活配套设施。

总来说，本项目具有良好天然资源，但是亦存在些明显不足，规划设计需作相应调整和改进，而且目前外部环境总体上优大于劣，因此本项目具备定开发潜质。

市场定位研究需求定位今日都市人心目中郊区概念不知比以前扩大了多少倍。

昔日被视为荒郊野岭地方已变成繁华闹市，而随着城市规模急剧扩张，许多地道城市人也越来越乐意搬到城市周边地区居住。

随着高速公路兴建私家车增长以及人们对环境意识提高，些二次置业人士将居住眼光放到数十近百公里外远郊乡村，从而兴起种远郊度假型住宅置业居住时尚。

在房地产向郊区发展大趋势中，种以休闲度假为主要功能，以回归自然维护生态环境为生活主张居住潮流也开始悄然兴起，并且受到许多二次置业人士青睐。

我司可看准这股潜在而强大消费需求，在远郊空气清新乡村开发出适宜本概况及特点广州中心市区地产热带动周边县区地产不断升温。

近年来花都房地产销售呈大幅增长趋势，今年到月全区实际销售面积平方米，比同期增长了百分之，销售金额达亿元人民币，同比增长百分之。

根据花都统计局公报，年花都区完成全社会固定资产投资亿元，其中完成房地产开发投资额亿元，同比增长。

其中民间完成投资及外商投资仍是投资主体。

由于广州新白云国际机场带动，使花都商业性质投资持续升温，以商铺写字楼物流酒店为主商业营业用房投资额大幅增加。

年，花都区完成商品房销售面积万平方米，同比增长，商品房销售金额亿元，同比增长，年花都区房地产市场价格涨势迅猛，根据广州市国土房管局统计数据显示花都区年商品房住宅成交均价仅为元平方米，年全年商品房住宅成交均价更是达到元平方米，住宅成交均价比年增长了。

成交面积为万平方米，同比增长。

年月份，花都区手商品房住宅成交均价达到元平方米，每平方米比去年同期高出元，增幅高达。

个别楼盘销售价格已是突破元平方米大关。

近年来花都区新建商品房住宅销售情况表据中原地产研究部表示，花都区楼盘主要分为城区楼盘和郊外山水别墅楼盘两大部份，销售情况也呈现两极分化现象，档次较高规模及配套较为齐全楼盘销售情况非常好，甚至出现卖断货情况。

而规模较小中低档次较偏远配套设施还未成熟楼盘则销售情况较差。

同时由于近两年在部份优质楼盘带动下，花都楼价上涨幅度较大，其它楼盘也纷纷跟着上涨，部份项目有意放慢了开发速度，有些楼盘甚至故意减缓销售速度，等待楼价上涨。

总体来说，年花都楼市供货量虽然不少，但高端优质楼盘并不多。

从年开始，多家大型发展商纷纷进驻花都开发，不少大型楼盘已相继开工建设，今年春节前后，中房观湖国际及骏威锦东花园开盘为花都楼市带来新轮购房热潮，至春节前，二盘推出首期单位均全部售罄，销售均价创下元平方米花都历史记录。

预计到年至年，花都新推楼盘及货量都将会达到高峰。

花都区主要楼盘情况表区域项目名称项目位置规模均价元销售情况城区雅居乐雍华庭花都区迎宾大道万售罄雅居乐雍逸豪庭花都区天贵路万别墅洋房别墅售出约洋房基本售罄骏威锦东花园花都区紫薇路总建万洋房首期售出中房观湖国际花都区环湖路占地亩洋房首批售罄云珠花园花都区龙珠路万电梯洋房基本售罄新都城市花园花都区兰花路约万洋房首期基本售罄金色华庭花都区龙珠路万无电梯住宅住宅售出约永愉花园花都区凤凰路万电梯洋房住宅售出约机场片区合和新城花都区迎宾大道万洋房联排别墅首期售出约豪利花园花都区镜湖大道万电梯洋房首期售出约郊外雅堡新城广清高速公路海布出口万电梯洋房别墅近期推出洋房和别墅天湖峰境花东镇山亩别墅认购阶段前大道南航碧花园山前大道万别墅还有少量尾货芙蓉绿茵豪苑芙蓉度假村万别墅售出约碧桂园假日半岛山前大道万别墅售出约多栋别墅资料来源中原地产研究部在花都经济高速发展带动下，花都区房地产市场逐渐成熟，成为广州楼市大亮点据中原地产介绍，在原有恒大地产美林基业雅居乐合和集团雅堡集团碧桂园集团外，近年更有祈福集团新鸿基地产中房集团富力地产万科地产合景泰富等多家大型房地产开发企业进驻花都。

物业开发也呈多元化发展，包括住宅别墅商业办公写字楼物流酒店以及工业房地产等多种类型。

目前花都新开工房地产项目总量达到多个，已公开新项目总建筑面积约在万平方米左右，场地产开发热潮将在北部掀起。

综合分析花都众多楼盘，其市场有以下特点在供应方面项目开发以多层住宅别墅为主，并以别墅为发展方向。

在需求方面买家以广州香港人士为主，其中广州人占大部分，其余少量为花都人吸纳消化。

还有，买家以二次置业者居多，中等面积单