（批复）广水众鑫房地产东方名居项目可研建议报告（发改委）

功能设施标准建筑使用功能本项目建筑使用功能为商业住宅及配套。

设施芯线，从配线架穿管引至各楼层。

电视在地下层设有电视前端箱，电视主干线路采用同轴电缆穿钢管，引至各楼层，要求用户出口电平不小于，电视分之器盒至用户，采用同轴电缆穿钢管。

楼宇对讲系统层主入口设带电控锁防盗门，对讲主机设于门边墙上层设视频分配器及译码器，层设译码器，每户可设对讲分机，层各户设窗磁和门磁。

消防本项目消防供水由永阳大道接入根供水管，并在小区内建设消防泵。

第七章项目环境保护与劳动保护主要污染源状况本项目主要污染源状况为生活废水和雨水，经化粪池厌氧处理后排入城市污水管网。

污染物排放控制标准处理后废水排放，执行湖北省水污染物排入标准中规定相应标准。

劳动安全保护建设施工中严格执行劳动部门颁发湖北省劳动保护监察条例及各级政府部门法规，制定严格操作规程。

建筑节能本项目将严格实施节能标准，依照公共建筑节能设计标准要求进行施工建设，建筑节能基本技术要求高于标准。

第八章项目实施进度安排本项目计划在年个月左右时间建成。

建设进度计划如下本项目可行性研究报告年月批复，同时开始建筑方案设计进行综合管网设计，施工图设计，领取开工许可证，年月工程开工。

年月开始预售。

年月主体工程供水。

年月单项工程验收。

年月分项工程验收。

年月正式入住。

第九章投资估算与资金筹措投资估算总投资造价见下表单位万元序号项目开发产品成本总投资计算说明开发建设土地费用挂牌地价建安工程费元市政基础设施建设费元前期工程费前项和其他费用前项和不可预见费前项和开发间接费用前项和管理费用前项和销售费用元开发期间税费元财务费用经营资金项目总投资资金筹措本项目资金需求为万元，其中万元从银行贷款，年贷款利率为，公司资本金万元和预售房屋款万元。

万元分两批次投入，首批投入万元，第二批投入其余资金万元，全部资金于项目建设期内投入详见下表。

表投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金预售收入预租收入其他收入借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币款第十章经济效益分析销售收入估算根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米元销售商业铺面按每平方米元出售地下室每平方米售价元。

住宅销售收入元万元商铺销售收入元万元地下室销售收入元万元以下三项目合计万元销售进度及付款计划本项目计划在年内完成销售，其中年预售年销售年销售。

所有业主均在次付清房款。

税费率本报告采用各种税费率见表。

表税费率表税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税超率累计城市维护建设税公益金教育费附加费法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税按租金不可预见费盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，可获利润总额万元，扣除所得税万元公益金万元公积金万元任意盈余公积金万元后还有万元可分配利润。

项目缴纳经营税金及附加为万元，企业所得税为万元，土地增值税为万元，合计缴纳税金万元。

详见附表和附表。

项目全投资内部收益率所得税前为，在预期可接受内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为年。

项目全投资内部收益率所得税后为，在预期可接受内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为年。

详见附表。

商品房投资利润率利润总额总投资商品房资本金净利润率税后利润资本金清偿能力分析本项目万元银行借款可在项目竣工后可在年内次还本付息，共计万元，还债能力强。

资金平衡分析在项目计算期内，项目平衡能力强，累计盈余资金万元，在于零，资金平衡分析详见附表。

敏感性分析根据下表可以判断本项目销售收入变化对内部收益率影响较大，这说明房产价格是影响经济效益最敏感因素。

当销售收入降低时，项目内部收益率为，远大于基准收益率。

表不确定性因素变化影响变化因素销售收入经营成本经营成本销售收入内部收益率幅动系数将开发产品投资售房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目效益最为敏感。

如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动，全部投资内部收益率将分别下降和投资回收期则增加为和年预售款回笼进度对收益影响相对不敏感。

根据测算，敏感因素变动均不应超过基本方案左右范围，否则，项目收益风险较大。

主要经济指标本项目主要经济指标见表。

表主要经济指标表序号名称单位数据备注建设规模房地产开发产品总建筑面积平方米商品房销售平方米商业铺面平方米地下室平方米经济数据总投资万元资金筹措万元其中资本金万元使用预售房款万元使用银行贷款万元经营收入万元经营税金及附加万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元税后利润万元土地增值税万元财务评价指标商品房投资利润率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率所得税前全部投资回收期方面，广水市十五规划中明确提出加快城镇化进程，提升中心城区辐射带动力和城市建设水平，有序扩张中心城区规模。

打造城市建设新形象，完善中心城区功能，提升城市建设品位。

因此根据广水市整体变迁过程，该项目客户群主要是本地中青年居民以其他城市移民。

项目产品定位产品定位为具有人文特色充满活力中高档公寓产品。

第四章项目选址和建设条件项目选址本项目位于广水市应山城区永阳大道中心地带曹塘角社区内原东方汽修厂，宗地编号为号。

建设条件位置优越该区所处地理位置优越，周边商业住宿医疗学校配套设施完善，拥有得天独厚区域优势。

建设场区七通条件具备项目所在地块完成了该宗地前期开发七通工作，能满足项目投入使用后有关要求。

具体标准为道路按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路。

给水由永阳大道接入，給水主干线直径为，支线直径为。

雨水由永阳大道排出，雨水主干线直径为，支线直径为。

污水由永阳大道排出，污水主干线直径为，支线直径为。

通讯及电力在永阳大道接入。

住宅小区商业及文化教育配套设施齐全项目所处应山城区是广水市文化教育卫生经济中心，高素质劳动力资源十分丰富。

另外，区域内人流量大，为商业房产开发提供了可能。

项目周边有成熟教育体系，以及医疗卫生体系。

未来发展空间巨大。

土地征用情况该建设项目总共占地面积平方米，已拥有国有土地使用证，希望通过本项目进行旧城区改造开发能够彻底改变这里居住生活环境。

第五章项目建设规模及功能标准建筑面积和内容本项目总建设用地面积平方米，总建筑面积平方米，其中地上商铺建筑面积平方米，三层住宅建筑面积平方米，九层地下建筑面积平方米。

容积率建筑密度绿地率建筑控制高度米，部分居住及公建建筑高度可控制在米施工面积中高档公寓万平方米，同比增长办公楼施工面积万平方米，同比下降，商业营业用房施工面积为平方米，同比增长，其他用房施工面积万平方米，同比增长。

年月，广水市房地产完成投资亿元，与上年同期相比增长了占本年计划总投资额。

从投资构成增长幅度看，商品住宅投资万元，与上年同比增长，经济适用住房投资万元，同比增长了倍平方米以下投资万元平方米以上万元高档公寓投资万元，同比增长办公楼投资万元，同比增长了商业营业用房投资万元，同比上升其他投资万元，同比下降了。

在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资，图历年房地产开发投资情况单位千万元图年开工房屋构成单位房地产市场销售基本情况投资金额，年，投资金额，年，投资金额，年，投资金额，年月，年年年年月住宅，办公用房，商业用房，其他，年房屋竣工面积万平方米，同比增长。

其中，住宅竣工面积为万平米，同比增长办公楼竣工面积为万平方米，同比增长商业营业用房竣工面积为万平方米，同比增长其他用房竣工万平方米，同比增长。

年商品房实际登记销售面积万平方米，同比下降。

其中住宅销售面积万平方米，同比下降。

其中，实际登记预售面积为万平方米，同比增长，与上月环比增长。

其中住宅预售面积万平方米，同比增长，与上月环比增长实际登记现售面积万平方米，同比下降，与上月环比增长。

其中住宅现售面积万平方米，同比下降，与上月环比增长。

户均销售面积为平方米。

年月，广水市新建商品房实际登记销售面积万平方米，与上年同比上升了其中商品住房实际登记销售面积万平方米，与上年同比增长了。

批准预销售房屋面积万平方米，同比下降了，环比增长幅度为批准预销售住房面积万平方米，同比下降了，环比增长。

商品房实际销售面积占可售面积本期商品住房实际销售面积占可售面积比例为。

房地产市场价格基本情况根据广水市房管局数据显示，年月商品房平均销售价格元平方米，同比增长了，环比增长年以来，广水市房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。

截止年月末，商品房平均售价元平方米，与去年同比增长，与上月环比增长。

建设项目资金来源基本情况年广水市房地产开发到位资金亿元，同比增长了。

从资金来源情况分析，贷款亿元，占到位资金利用外资万元，占到位资金企业自筹资金亿元，占到位资金其他资金亿元，占到位资金。

与上年同期比较分别增长和。

年月，到位资金万元，其中上年节余万元，本年到位万元。

其中贷款万元元，占资金总额银行贷款万元，占资金总额非金融机构贷款万元，占资金总额企业自筹资金万元，占资金总额其他资金来源万元，占资金总额。

与上年同期比较到位资金总额增长了，其中上年节余增长，本年到位资金增长了。

贷款增长企业自筹资金增长其他资金增长。

图年资金来源构成单位国内贷款自筹资金上年末结余资金年年年广水市商品房供需情况分析市场供求分析年后商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需进步贯彻国六条政策，加大平方米以下商品住宅建设力度。

广水市住宅商品房房实际登记销售面积在连续下降两年多情况下，年月开始回升，月涨幅超过了，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了。

说明住宅商品房需求仍然旺盛。

来自相关统计数字表明年月办公楼与商业营业用房房屋竣工率分别为和而其两者销售分别下降了和个百分点，房屋空置率也在较高点位浮动。

办公楼及商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足，市