（批复）广汇丰小区安置楼项目可研建议报告（发改委）

灯具以节能灯为主，以节约用电。

卫生间选用节水型卫生洁具，以节约用水。

采用新型节能墙体材料，并推广采用新材料新技术新工艺新设备，以节能降耗。

除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备管道器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。

材料应用为了提高住宅小区科技含量，体现以人为本住宅设计理念，根据国家建设部门有关规定要求，在本项目建设中应用新技术新工艺新设备新材料。

使用冷轧带肋钢筋由于冷轧带钢筋握裹里强钢性大，与使用普通元钢相比较可节约成本，国家推广使用冷轧肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替级钢筋。

使用上水管，下水管传统铸铁管镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，上下水管具有质量好能耗小不污染安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷嘴。

外墙乳胶漆住宅外墙采取环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。

供暖系统部分管道使用镀锌管。

坐便器使用节水型水箱。

充分考虑小区内老弱病残人员起居生活方便，道路公建及住宅采用无障碍设计。

第七章物业管理在本项目投入使用后应成立物业业主管理委员会或委托物业管理公司进行管理，物业管理要提前介入，参与方案制定，对小区实行封闭式统物业管理，按物价局及有关部门规定价格，实行有偿服务。

物业管理是房地产开发和小区建设必备条件，因此运用现代化管理手段管理居民小区是大势所趋。

物业公司要配备高素质管理队伍，并注重加强专业知识培训和职业道德教育，随着小区建设投入使用开始运营。

物业管理服务内容及职责包括维护社区治安道路公建管线及设备维护检修水电暖供应管理环境卫生绿地维护及管理向入住居民提供需要商业服务小区其它管理事宜等。

物业管理要全方位落实管理措施，加强环境及物业设施建设，加强安全防范，形成套完整物业管理体系，为业主营造个祥和安全方便优美生活居住环境。

第八章投资估算与资金筹措投资估算估算依据山东省建筑工程消耗量定额山东省安装工程消耗量定额山东省建筑工程价目表山东省安装工程价目表政府及有关部门发布工程造价指标莒南县建筑材料预算价格其它相关资料总投资估算项目总投资万元。

其中土建及安装工程万元，区内配套设施费万元，费用万元。

详见成本费用估算表表资金来源及筹措资金来源及筹措项目总投资万元，资金由莒南县十字路镇高乡社区居民委员会自筹万元。

第九章财务分析成本构成土地成本万元划拨土地费用亩万元万元开发前期费万元免规划管理费元万元规划设计费元万元单体设计费元万元劳保统筹费元万元招投标费元万元质检费元万元监理费元万元勘测费万元放线费元万元消防费元万元地震设防费元万元避雷设施费元万元人防工程费元万元基础设施配套费万元城市建设配套费免区内配套设施工程费万元小区绿化环境智能化万元给排水消防系统万元灯光配电系统万元建安成本元万元合计万元费用销售费用无管理费用元万元基本预备费无涨价预备费无合计万元项目成本费用估算表表单位万元序号项目单位单价元数量金额备注土地出让金免划拨拆迁费用免安置房建安成本城市配套设施费免安置房区内配套设施费开发前期费免安置房销售费无安置房管理费基本预备费无安置房涨价预备费无安置房合计销售收入及利润估算销售收入估算住宅销售收入确定本项目属莒南县旧城改造安置楼，享受免除行政事业性收费优惠政策，销售价格采用是实际成本定价法。

确定该安置楼房销售均价为元。

销售收入估算表表单位万元项目可销售面积建议销售价格元合计住宅合计销售税金计算项目销售收入缴纳营业税，税率为城市维护建设税，税率为教育附加费率为。

销售税金及附加估算表万元项目金额备注销售收入含税销售税金及附加其中营业税城市维护建设税教育附加费销售利润估算损益表表单位万元项目金额备注销售收入总成本费用销售税金销售利润所得税税后利润公积金公益金可分配利润第十章经济与社会效益分析评价经济效益分析此项目建设，属于旧城改造安置楼项目，销售价格依照建设成本定价。

社会效益评价本项目建设符合国家推动经济社会和谐和加快城，建成启用了万吨新区污水处理厂，开工建设万吨垃圾处理场，进步完善了城市功能。

莒南被授予‚山东省适宜人居环境奖‛‚市级文明城市‛和‚生态市建设先进县区‛称号。

深入实施民生工程，极大地提升了群众幸福指数。

积极推动城市基础设施向农村延伸，基本实现了村村通油路通客车通自来水通有线电视通远程教育网络通沼气。

全县农村医疗和城乡低保基本实现了全覆盖，有户人享受到了最低生活保障，新型农村合作医疗人均补助水平增至元，参合率达到。

全县年增各类人员就业再就业人以上，年输出转移农村劳动力万人以上。

深入推进‚平安莒南‛建设，全面落实社会治安综合治理各项措施，切实维护了政治安定社会稳定人民群众安居乐业良好局面。

县法院成为全省唯被授予‚全国优秀法院‛荣誉称号基层法院。

创业热土，效能莒南。

抓服务提速增效。

以‚争先进位创流，优化服务促发展‛为主题，在全县深入开展‚效能建设年‛活动，进步解决影响和阻碍发展突出问题。

在全市率先成立了县行政审批服务大厅，‚站式服务条龙办公‛经验做法在全省全市推广。

建起了高标准‚行风热线‛直播间，开通了‚马上就办‛投诉举报热线和投诉电子信箱，形成了快速联动联合查纠投诉受理机制。

抓班子强基固本。

实施了以‚六带六联八结合‛为主要内容‚县带乡联村结合‛工程和‚弘扬厉家寨精神，争创好例型支部‛活动，全县基层组织建设不断加强，形成了跨越发展坚强领导核心。

抓风气激浊扬清。

在全县大力倡树‚解放思想不停顿咬定发展不动摇艰苦创业不懈怠团结实干不折腾‛风气，进步凝聚了人心是人们生活必需品，消费市场具有巨大潜力，受国家宏观调控和住房制度改革影响，近几年房地产业直保持持续稳定增长。

随着县城人口高速增长县域经济快速发展和新轮城市总体规划实施，建设大规模高质量住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境重要举措。

莒南县十字路镇高乡社区居民委员会根据县城新轮总体规划，按照县府出台关于加快旧城改造步伐布署，在充分论证莒南县经济发展现状和房地产业发展趋势基础上，结合本社区实际，委托莒南县宏业房地产开发有限公司开发并由莒南县凯地建筑工程有限公司在县城西路中段西侧原老集市，建设处高品质充分展示人性化新型安置楼，莒南县广汇丰小区安置楼项目建设是县府实施旧城改造启动工程之，小区建设将成为在莒南倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位示范工程。

通过整体分析论证，该项目属新型中档安置房项目建设，小区选址符合莒南县城市规划总体布局，项目开发建设符合全县旧城改造政策，具有良好经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范效益良好，具有定抗风险能力，是安全可行。

第二章项目背景及建设必要性项目区自然经济和社会发展概况莒南县地处鲁东南苏鲁交界处，总面积平方公里，辖个乡镇和个省级经济开发区，个行政村社区居，万人口。

莒南县先后成为全国科普示范县全国经济林建设先进县全国农田水利建设先进县全国农村社区建设实验县全国计划生育优质服务先进县全国食品工业强县及全省农业产业化先进县全省精神文明先进县全省村镇建设先进县全省社会文化先进县全省新型农村合作医疗先进县全省县域旅游品牌十强县全省绿色小康示范县和平安山东建设先进县。

齐鲁红都，人文莒南。

莒南西周时属向国，东周时属莒国，秦隋时随莒国划入琅琊郡莒县。

莒文化传承于龙山文化，与齐文化鲁文化并称为山东三大文化。

在漫长历史长河中，涌现出了杨妙真王璟孙镗庄瑶庄陔兰等大批历史名人，境内至今仍留有王璟石刻造像群孙镗纪念馆孙膑著书修身处孙膑洞等历史人文遗存。

莒南是方孕育辉煌热土，抗战时期，曾是全省政治军事指挥中心和文化中心，被誉为山东‚小延安‛。

年月，八路军三大主力之师进驻莒南，时间长达年之久。

年月，山东省政府在莒南大店镇宣告成立。

山东省新华书店山东省第个团支部先后在这里成立，山东画报中共滨海区委机关报滨海农村先后在这里创刊，大众日报山东文协抗大分校省实验剧团山东大药房等新闻文化卫生机构曾长期驻扎在莒南。

刘少奇罗荣桓陈毅徐向前谷牧朱瑞黎玉肖华陈光等共和国领导人元帅及两百多位将军都在莒南工作过战斗过。

年代涌现出了高家柳沟王家坊前厉家寨三个受到毛泽东主席亲笔批示全国先进典型，特别是‚愚公移山，改造中国，厉家寨是个好例‛光辉批示，曾经作为全国农业战线上战天斗地改造山河口号响彻全国。

临港腹地，活力莒南。

莒南地处青岛港岚山港日照港连云港四大港口腹地，距岚山港仅公里，距日照港连云港公里。

穿越县境兖石铁路岚济公路日东高速同三高速日枣高速长深高速把莒南与长三角珠三角和山东半岛等经济发达地区连为体。

依托近海临港优势，抢抓省委省政府鲁南经济带规划建设和市委市政府发展临港经济战略部署，实施县经济开发区临港产业区‚双区联动‛，强力打造临港经济主体功能区。

规划平方公里莒南经济开发区，以高新技术产业主导，以劳动密集型产业为辅，组团推进，联动开发，形成了‚核‛‚脉‛‚三心‛‚四线‛‚六区‛发展格局。

截止目前，共有个投资过千万元项开工建设，总投资亿元，其中，个项目已建成投产，完成投资亿元。

总规划面积平方公里临港产业区，规划通过铁路支线疏港大道物流货运中心产业配套中心等基础设施建设，培育现代物流钢铁石油化工机械制造四大产业，打造临港物流半岛制造业转移重化工业加工配套重要基地。

围绕临港抓招商，大力开展‚招商引资年‛活动，实施‚过江入浙下广东‛和‚对接半岛‛战略，新引进开工项目个，其中过亿元项目个过万元项目个，项目投入总量单体规模和质量明显提高。

大力发展外向型经济，形成了花生板栗肉类磨料磨具草柳编石雕石刻六大出口产业。

其中，磨料磨具年产万吨，占全国市场份额，出口量占全国，大店镇成为全国磨料磨具第镇。

花生出口分别占全国全省和，实现了花生总产量全省第，单产加工能力出口创汇三个全国第，‚中国花生年会暨中国花生博览会‛在莒南召开。

产业名县，特色莒南。

莒南是特色农业之乡。

莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，适宜农作物生长，以全国‚花生之乡‛‚柳编之乡‛‚板栗之乡‛‚茶叶之乡‛‚石雕艺术之乡‛享誉海内外。

发展‚基地型‛农