（批复）广汉老年公寓项目可研建议报告（发改委）

香港政府在鼓励年轻人照顾长者前提下又希望能使长者老得其所，能够在熟悉地方安享晚年，推出下列措施提供长者更多公屋香港近年来兴建了系列专为老者而设单位，包括新式小单位大厦和附翼大厦，把这些大厦纳入新屋内，让长者可与他们成年子女分别于同但不同单位里居住。

同时进步发展长者住屋大厦，这类大厦设计可容纳多类社会服务设施，例如政府其它部门及志愿机构开办日间社区中心及诊所。

这些房屋提供应俱全服务，可让身体壮健长者在熟悉环境安享晚年。

另外房屋署正积极进行些旧型屋重建计划，以确保所有希望留居原区长者租户，在可行情况下，都能在区内特定用途大厦获得安置。

些大厦设计与新屋混为体，除了配备各种服务设施外，并保留了原有社区归属感。

高龄人士优先配屋计划申请人及年老亲属成员双方必须签署份意愿书，声明以后同居住，照顾其年老亲属责任。

若日后发觉违反此条款，则所获单位会被终止租约。

家有长者优先配屋计划申请书内成员应为不少于两人家庭组合，且其中必须包括最少位年老亲属成员。

符合资格家庭将提早三年获得配屋。

新市乐天伦优先配屋计划年轻家庭可以与年老父母或受其扶养年老亲属，以户或两户同或分别申请新市镇公共屋内同栋大厦其中两个单位。

符合资格家庭将提早二年获得配屋。

另外有居屋及自置居所贷款计划，若申请人与年长亲人并申请，优先资格将获提高。

提供特别服务为照顾长者特殊需要，主要靠志愿机构提供服务。

公屋拨出地方，供有关机构开设日间护理中心之类设施。

此外，亦举办个屋主联络主任计划。

房屋署屋主联络主任会与长者保持联络，尽量了解他们需要，并鼓励他们参与社会活动。

现在这计划已在个长者租户较多公共屋中推行。

另有鉴于老人服务工作已日趋专业已将长者住屋管理工作外包专业机构或公司。

总之，香港政府与民间团体在老人服务上，前者负担经济支持，或以经费补助后者之各项服务。

虽然在亚太区域香港安老服务设施仅次于日本，但在各项措施中，照顾孱弱老人养护机构最缺乏。

今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人，也就是贯彻社区家居照顾之政策是重要课题。

欧美国家老年住宅与亚洲国家最大差别是，欧美国家老年人社区是以老年人单独居住为设计前提，不强调与家人合居模式。

美国老年住宅美国人意识到银发产业带来机会，首先是老年住房业需求。

老年人口增多意味着适应这人群住房需求增多。

年到年间，护理院中长期照料和其它老年住房增加了。

辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快部分。

年该部分收入为亿美元，年约亿美元。

尽管这个行业是以妈妈爸爸式运营方式运营，类似于我们目前民办家族式养老院，排行在前却是些著名房地产商。

据统计，排在前名辅助生活机构供应商拥有全国约床位数。

年时排在前位每个辅助生活机构，在全国各州床位数均超过了张。

比如排居第三，总共拥有张床位分布在全国个州家品牌养老院里。

美国养老住宅业作为个产业持续发展重要原因，是在法律上有套鼓励监督机制来保证养老机构高质量服务。

该鼓励监督机制体现在两个方面是套完整和不断发展评估体系，是相对监察员体制。

政府给老人医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住部分开销，这笔费用由政府发放到护理院。

护理院想要得到政府钱，就必须符合政府各项规定，并且在每年质量评估中达标。

政府主管部门每年对养老机构进行审查，只有符合审核标准质量评估达标护理院才有可能得到政府医疗保险和医疗补助。

由于联邦和州政府钱是通过各种税收得到，实际用是纳税人钱，因此每个纳税人都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督措施，最终得到高质量服务。

对辅助养老机构而言，如果要想得到些医疗补助资助项目，也要符合规定和标准。

大部分辅助机构，没有政府支持，主要遵守市场竞争原则。

方面是政府对养老机构直接监察监督，另方面是政府施行美国老人法，拨款给监察员项目。

由监察员和入住养老机构老人直接接触交流，来保护老人合法权益，以及监督改善养老机构服务质量。

如果老人对入住养老机构服务质量不满意，般来说，先在养老机构内部设法寻求解决。

如果仍然不能满意，可以在监察员那里申诉。

美国养老住宅产业是个发展了几十年并比较成熟行业。

产业主体是社会营利机构这事实，值得我们仔细研究和探讨。

丹麦老年住宅丹麦为老年人提供居住和福利基本政策有三个概念，即居住连续性自行决定充分发挥自立能力。

这症及时救，慢病可疗养，事事可咨。

心理咨询影响老人健康重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。

交通服务开设大巴专线往返于广汉与园区之间，园区内手推车供免费使用，并准备定数量轮椅供出租使用。

当地三轮车与老年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。

安全保卫每户都设置紧急呼叫装置，服务人员小时值班园区内设置三重安全保卫措施红外监视门卫值班保安小时巡逻。

家政护理为客户提供经过培训之后持证上岗养老护理员以不同方式如全天白天钟点出行等为老年人服务此外还为客户提供各种家政维修搬运等服务。

购物园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务园区内设有便民商店并接受各种电话购物免费送物上门。

报刊服务代订各种报刊，报刊投送到家。

音像制品出售与租赁建立专门服务部开展有关业务。

幼儿入托幼儿园可以全天入托，也可以临时代管。

园艺为了满足部分老年人对于园艺与种植爱好，园区将辟出专门地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。

旅游园区与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游还将与北京大连海南等地老年社区合作，举行异地交换居住疗养业务，尽可能为客户降低费用。

房屋置换为了方便部分在广汉城内有房而又希望到园区居住客户，公司可以代为办理城内房屋出售或出租事宜。

法律顾问园区与有关律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。

老有所为服务这是个常常被屋内特殊现象，公屋每个稳增长态势，市民生活质量得到进步改善。

年最新统计结果显示，上半年成都市城市居民人均可支配收入达元，比去年同期增长。

在国家统计局公布个副省级城市和个直辖市中，位列西部第，比列第位重庆市高出了元。

调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。

月广汉市居民人均工薪收入元，比去年同期增长，低于可支配收入增长速度个百分点。

而另方面，广汉市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体保障措施，进步落实了低保金社会发放，居民人均转移性收入达元，比去年同期增长，居各项收入增幅之首。

四成都市老年公寓市场目前存在问题观念落后，意识不足虽然各级政府对于老龄化问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形成是家庭子女养老观念，因此面对我国人口老龄化挑战，些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务重要性和迫切性认识不足，没有把社区养老助老服务事业提高到反映个社会文明进步水平和提高人民生活质量保持社会稳定高度来认识，服务意识差。

这些必然给社会公众带来了些对于社区养老负面心理影响，对于养老服务社区开发产生些阻力。

竞争者带来压力有商机必然有商家，虽然目前广汉养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑是，在可预见将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业任何商家都将带来定压力与风险。

在不久之后，面对必将是个竞争日趋激烈市场，在这里为数越来越多潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业锅里分杯羹，任何行业内部现存者行业外部潜在进入者都必须清楚意识到这市场环境，并做好充分准备，迎接挑战。

第二章广汉市成为成都养老基地可行性广汉市分析广汉市成都后花园广汉市位于天府之国四川之腹心，隶属德阳市。

是成都平原以北重镇，自古有蜀省之要衢，通京之孔道之说。

北临德阳市区公里，南距成都市区公里。

境内地势平坦，气候温和，河流纵横，土地肥沃，市容整洁，风光秀丽，被誉为成都后花园。

广汉成都半小时经济圈重要组成部分广汉地处四川成德绵高新技术产业带中心，具有优越地理位置和交通条件，南临成都市区公里，北距德阳市区公里。

交通要道国道成绵高速公路大件路德阳乐山北新干道成都新都广汉德阳，开放式双向八车道成青公路成都青白江广汉德阳，开放式八车道城际列车乐山绵阳和宝成铁路经过广汉，仅十五分就可以到达成都。

广汉距成都双流国际机场仅公里。

因此，广汉市已经成为成都半小时经济圈重要组成部分。

广汉养老胜地在美国，有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住，因为那里阳光充足，风景优美。

以上两地也因此被称为退休州养老市。

年后，中国哪个城市会成为退休老人最佳养老地位投资养老公寓业内人士认为，随着我国老龄化进程加快，些城市成为退休老人喜欢休闲养老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是种必然。

而广汉市又具有大优势第，广汉气候自然环境在各地居民中具有很高号召力第二，广汉市周边旅游资源丰富，能够满足老年人对自然喜爱第三，广汉经济比较发达，生活便利第四广汉市物产丰富，养老成本不高。

二区域分析优势区域项目周边环境适宜，绿化带及水系环绕交通项目交通体系发达，国道成绵高速公路大件路北新干道成青公路城际列车和宝成铁路。

东接成青快速通道，西接成绵高速大件路，公共交通便捷区域景观资源三星堆博物馆景区。

区域认可度区域房地产正处于开发阶段，发展潜力及提升空间大。

靠近三星堆博物馆景区，知名度极高。

劣势生活配套项目周边目前生活配套尚待完善。

机会纳入成都半小时经济圈，区域将伴随西部经济中心成都逐步发展成熟政府着力打造西部物流园，广汉地理位置优越，资金注入助推城市发展威胁区域内现实和潜在供应项目较多，供应体量较大，市场竞争必将日趋激烈品牌企业已经进入广汉市场。

第三章市场定位项目定位本项目打破传统房地产市场横向分割趋势，采用纵向分割法界定消费人群，为老年人度身打造真正全方位休闲颐养生活乐园即全面功能配套先进运作理念符合老年习惯产品设计时尚娱乐休闲体验二客户定位广汉市老年公寓主要面向三类目标顾客群体其，本身文化程度收入水平较高企事业单位老年退休人群。

主要分布在西南地区和青海西藏离退休人群。

这类顾客较高文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高追求，他们不但希望自己老年生活拥有较好医疗家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神双重要求。

同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以负担起在专业养老社区购房经济开支，般不需要子女经济支持