（批复）庆城县卿华名苑住宅B区开发建设项目可研建议报告（发改委）

本可研针对这些风险因素提出如下防范和降低风险对策，供业主及项目相关单位参考。

本建设项目风险主要体现在建成之后商品房销售以及商业铺面出租等市场方面，这也是本项目建设最主要风险以及成败之关键。

因此，必须予以高度重视。

建议采取以下三方面措施来应对市场风险在项目立项或动工建设初期，同时着手组建支具有专业知识营销策划公关团队，制订整套行之有效营销策略营销模式和促销手法，广为宣传，使之在当地家喻户晓，妇孺皆知。

在市场营销战略上，推出各种购买住房和铺面租赁优惠条件，设立销售点或委托代理点和看房直通车活动。

利用各种媒介广而告之，在大陆主要大中城市举办各种推介会。

在资金筹措及使用方面定要制订出整套详细资金筹措及使用计划，并具体落实到人，严格按计划进行，避免资金来源中断或供应不足。

项目建设要严格按照设计图纸和施工图纸要求进行，不得偷工减料，随意更改。

要建立建全各种施工规章制度和安全制度，落实到人，责任到人。

要制订各种施工工艺参数，量化监督与检查。

要制订全程施工操作规程，严格执行，规范操作。

建立风险准备金制度，以应付突发事件及不可预见事件发生。

建立风险转移机制。

如出售发包开脱责任合同保险担保等。

第十五章研究结论与建议结论本项目符合庆城县北区控制性详细规划要求，且项目建设不会破坏生态，对环境不会造成不良影响。

本报告所论述工程技术方案合理有效，论证比较分析方法比较科学，项目实施是可行。

本项目建设总投资为万元，大部分所用建筑材料和部分设备将由项目所在地或周边地区供应，这将给当地建筑业带来定利润和发展机遇。

同时，项目施工队伍也可从当地富裕劳动力中临时聘请，间接创造部分社会就业机会，从而促进项目影响区域经济繁荣。

本项目建设受到了当地政府高度重视，对需要地方提供交通电力通信和供水等基础设施条件给予了极大帮助和支持。

同时，项目建设运营对周边区域影响大多体现为正面，因项目建设运营而利益受损群体几乎没有。

业主选择全国主要大中城市房地产价格偏高而甘肃省房地产市场价位稳中有升且有向甘肃二线城市开发转移时机，投资房地产业，可以获得较高投资回报效益，投资建设完全可行。

建议为了确保项目顺利实施，建议建设部门提前作好资金筹措工作项目建设各项前期准备和建设筹备工作，以顺利推进工程建设，并确保工程质量，节约项目投资。

建议工程施工尽量避开雨季。

如果施工期部分在雨季，则施工单位要统筹兼顾，制订详细合理可行施工组织设计方案，确保项目能按时按量按质竣工。

建议在施工过程中设置安全标志，加大宣传安全施工力度，增强安全防护意识，认真落实好相关安全措施，并将项目施工给附近居民正常工作学习和生活所带来各种干扰比如噪声降至最低限度。

鉴于该工程项目意义重大，建议建设单位组建支精干高效专业配套齐全管理队伍，加强工程管理，统调度指挥，并与工程施工单位监理单位密切合作，认真将项目建设作为个综合系统过程认真筹划和研究，并切实解决好各种问题。

附表项目总投资估算表单位万元序号工程或费用名称数量单价元总金额备注建设投资工程费用建筑安装工程土建工程毛坯房土建工程框架毛坯房土建工程砖混毛坯房水电暖安装工程室内电仅计埋设管道费用电梯工程包安装基础配套工程供电工程按建安费计给排水工程按建安费计通信工程按建安费计区内道路工程按建安费计路灯工程按建安费计智能化工程按建安费计泳池景观绿化工程按建安费计消防工程按建安费计环保工程按建安费计其他工程费用土地平整工程室外停车场按个车位计工程建设其他费用土地使用权费按实际发生费用建设管理费按工程费计前期工作费按工程费计勘察设计费按工程费计招投标费按工程费计工程保险费按工程费计其他费用各种手续及税费预备费基本预备费按计涨价预备费按工程费计二建设期利息三流动资金四总投资附表建设期利息计算表单位万元序号计算期项目年利率合计年中借款当年应计息当年借款累计附表流动资金估算表单位万元序号项目最低周转天数周转次数计算期流动资产应收账款存货原材料在产品产成品现金流动负债应付账款流动资金附表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目计算期合计项目总投资项目建设投资建设期贷款利息流动资金资金筹措项目资本金用于建设投资用于流动资金用于建设期利息债务资金用于建设投资用于建设期利息用于流动资金其他资金附表销售收入与经营税金估算表单位万元序号项目计算期合计营业收入住宅销售收入商铺销售收入地下室出售收入地下贮藏室出售收入物业管理费收入停车费收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税商品房销售净收入附表土地增值税估算表单位万元序号项目计算期合计销售收入扣除项目开发成本开发费用销售税金其他扣除额增值额增值比例增值税率速算扣除率土地增值税附表借款还本付息计算表单位万元序号计算期项目年利率合计人民币借款年初借款累计当年还本本年借款本年支付利息序号项目合计计算期建设成本外购燃料及动力费工资及福利费销售费用其他，年各季度分别同比下降和同比上涨。

环比自月份开始由下降转为上涨，月份同比涨幅由负转正。

城镇固定资产投资规模在年月创下近期高点之后，到年月份猛然下跌，投资总量仅相称于年月份半左右。

显然，在经历了年轮密集投资之后，后续资金和项目都开始节奏性放缓。

且今年上半年开始，国家开始控制固定资产投资，新开工项目也首次下降，预计今年下半年还会延续这措施，继承控制固定资产投资尤其是两高资即高耗能高污染和资源性项目投资。

最新宣布上半年投资数据固然维持在较高位置，但增速下滑趋势仍在延续。

年上半年全社会固定资产投资亿元，同比增长，每月累计增速创出了自年月份以来新低。

表年年，增长率变化年以来中国地产政策对中国房地产影响影响较大房地产新政月日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。

月日国务院正式批准实施长江三角洲地区区域规划以下简称规划，这是贯彻落实国务院关于进步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展指导意见国发号进步提升长江三角洲地区整体实力和国际竞争力重大决策部署，是深入实施区域发展总体战略促进全国经济平稳较快发展又重要举措。

月日，国务院批转国家发改委关于年深化经济体制改革重点工作意见通知明确提出逐步推进房产税改革。

目前，我国房产税税基是企业保有自用房产原值总额以及出租房屋租金收入总额，并没有对居民所有住房征收。

意见还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展综分土地进行房地产开发项目建设，正逐步得到了回报，拍卖前景良好。

公司近五年来共开发完成商业住宅房地产开发项目累计面积万平方米，开发土地亩。

庆城北区是庆城县政治经济文化中心，随着近几年全县经济快速发展，城市建设现已初具规模，加之，县委县政府综合大楼县中医院县人民法院县农行等机关单位迁址庆城北区等系列政府重大举措实施，对带动城区乃至全县经济发展都有重要作用。

另外，庆城县北区是庆城县新城区，配套设施完善，环境优美。

因而，大多数国家在职公务员及城乡些有经济实力人都选择北区城区安家落户，人们对经济实惠商品住宅房需求会逐渐增加，经过本们实地对庆城城区范围内所有房地产开发项目考察，和对庆城房地产市场分析，本们认为庆城商品房还有相当大市场有待开发。

商品房需求呈现逐年增加趋势。

年月，本公司筹资多万元开发建设庆城北区金帝苑住宅区房地产开发项目，现已竣工交付使用，总建筑面积，均在工行庆城县支行办理按揭贷款共办理个人住房按揭贷款笔，总金额万元。

无论是工程质量，小区内绿化亮化小区环境卫生，前期物业管理等方面都得到了社会各界认可和好评。

目前，正在开发建设项目为庆城北区金帝苑住宅东区西区，总建筑面积平方米，均已主体封顶，进行外装饰施工庆城北区卿华名苑住宅区，总建筑面积平方米，正进行地基与基础施工。

总之，公司发展已步入房地产开发快车道，得到了稳步发展，公司将如既往加大投资，逐年增加房地产开发项目建设规模，愿为带动县域经济及相关产业发展为产生更大更好社会效益贡献份力量。

编制依据国家及甘肃省现行有关技术标准设计规范建设项目经济评价方法与参数第三版之要求建设项目可行性研究报告编制指南试行本建设部年颁发建设工程项目管理试行办法年国家关于工程建设技术标准强制性条文甘肃统计年鉴承办单位提供相关资料本次调查研究收集其它相关资料等。

项目提出背景与理由为了适应新形势下经济发展需要，庆城县委县政府提出实施庆城县北区开发，按照科学发展观具体要求，大规模进行城市建设，优化投资环境，加大招商力度，特别是房地产行业得到长足发展，为庆城房地产开发带来了良好发展机遇，方面随着庆城县城经济发展，农村人中大量涌入城镇，其快速增加，产生了旺盛住房需求另方面随着社会经济和人民群众物质生活水平稳步提高，人们对居住要求已开始向面积大，功能设施完善，环境优美现代化人居方向发展。

庆城县恒达房地产开发有限责任公司抓住这历史机遇，投资万元通过出让方式取得了庆城县北区区区亩及区区亩开发权。

该公司开发建设卿华名苑住宅区，是庆城县北区开发年重点工程，由庆城县发改局批准立项，该项目位于庆城县北区中心广场南侧，占地平方米，砖混结构三幢，框架结构三幢，地下层，地上层，层临街为商铺局部为层，其他为车库，层为住宅，建筑面积为平方米，投资万元，该项目超前规划设计，户型布局合理外观时尚，精致典雅，中空塑钢窗，地热供暖，全现浇楼地面，全封闭式阳光平台，外墙瓷贴面，整个小区原土地质，该项目于年月日开工建设，计划于年月交付使用。

项目前期资金全部来源于企业自筹，无贷款和其他融资。

该小区开发建设，重点在于改善城镇中高收入居民住房条件，满足中高收入城市居民对住房条件要求，通过本项目开发，方面可以使庆城县土地资源得到更优化配置，另方面也可以带动地方相关产业发展，产生更好更大社会效益。

庆城县恒达房地产开发有限责任公司由徐治平出资，于年月日经庆城县工商行政管理局登记注册注册号民营企业，注册资本金人民币万元法定代表人徐治平，注册地址庆城县建材北路号，经营范围房地产开发销售房屋租赁建筑材料销售，公司机构健全，管理