（批复）广西贵港御江名城房地产项目可研建议报告（发改委）

相继开工项目北环级公路桂平至玉林二级公路贵港段平南至容县二级公路贵港段武宣至率与机会成本作比较回报率计算远远大于综上分析本方案是采用投资滚动发展，以万自有资金推动了个接近个亿项目。

其真正动力在于预售，使得投入资金能够迅速地得到回报。

财务评价项目现金流量表，销售收入销售税金及附加和增值税估算表见附表二损益和利润分配表新设项目法人项目见附表三财务指标财务净现值与财务内部收益率根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值万元财务内部收益率经过表中计算可知，项目财务净现值，表明项目除达到基准收益率外，还能后超过收益，具有财务上，经济上可行性，项目财务内部收益率，且水平很高，表明项目具有盈利能力，故可行。

项目投资利润率投资利税率投资回收期借款偿还期项目总投资额为万元，总销售收入为万元，总销售利润额为万元见损益和利润分配表投资利润率平均利润总额总投资额销售利润率平均利润总额销售收入投资回收期年根据现金流量表流动资金流动资金估算表见附表。

四项目经营收入保本点和项目经营成本点分析项目经营收入保本点分析项目经营成本万元保本点即销售收入达预测时，项目处于盈亏平衡状态项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元保本点即项目开发经营成本达到预测成本时，项目处于盈亏平衡状态项目盈亏平衡点在个开发经营阶段是不同，在此是按照计算期平均状态计算结果。

社会评价金紫荆花园是在武汉经济飞速发展之时，所以有很好需求，并且小区规模较大，能够满足当地部分需求其社会影响较大，其表现在我们认识到企业与买房人关系，将不再是简单销售者和销售对象关系，买房人将会成为企业最重要合作伙伴，开发商与买房人将结成战略联盟关系。

企业和客户在定程度上相互渗透企业由个相对封闭系统变成个半开放和开放系统。

通过这种变化，地产企业能够将与客户接触界面从以前销售阶段提前到产品前期策划阶段，让大量潜在客户和典型客户直接参与到产品前期策划中来，使客户各种需求尽可能地在产品策划中得以体现，所以我们广泛征求群众意见，小区设计及住房种类是适应群众需求，能满足人民需要我们充分认识到各个组织对本地区发展态度，从选址融资，极其在实际施工，以及在建造完后物业管理都广泛得到了武汉市政府武昌区政府，洪山街道办事处大力支持，还有银行部门实际帮助，为我们提供了高额贷款，所以我们更会用流建设成果来实际感谢各个组织大力帮助我们公司本身就是国内房地产开发公司，所以我们更能理解当地文化，适应这种文化带来需求，首先我们意识到当地多数家庭口以上，多数带老人，所以我们提供了大量居室，居室，其次在设计风格上也充分考虑了当地人土风情采用中西建筑合并格局，既有西方模式建筑，别墅还有适合中国经济适用房，其中经济适用房为主，尽大限度大满足当地人需求在购房时尽可能为群众提供实惠，采用多样付款形式，小区物业也是符合当地文化，律按国际标准采用聘用制，负责制，使小区更安全，更舒适所以我们金紫荆花园是适应当地人需求，不仅在建筑，而且在多方面是适合当地文化需要，所以预计我们小区建设是成功并且受到很大关注，具有很高社会评价风险分析项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险，市场风险，资金运作风险，企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析，项目定位，项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险年整个宏观经济来看，个季度比个季度好，处于上升势头而现在武汉人均住房面积还比较低，因此预计在未来几年，房地产市场将继续看好但我们要注意到我们有很多竞争对手，市场蛋糕就那么大，分人多了，意味着有人分到分量很少，当代集团，紫菘集团等都将在同期在附近推出同产品定位商品房这意味着人们选择很多，我们要促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化。

跟踪调查，做出应变并适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过银行贷款来取得，现在金融政策变性颇高值得我们注意是，在十六大上国家房地产政策已有所暗示，要注意房地产温度过高情况，这是否意味着国家有意给房地产行业降温那样银行将会实行银根收缩政策，那我们建设投资资金将受到比较大影响，可能会导致工期拖延，鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，做好销售工作，加大宣传，让购房者对本项目有足够信心，在遇到资金短缺时可以实行期房预售。

企业风险企业风险包括经营不善，销售不力，管理水平低下等方面。

因此，公司对本项目目标市场选择，产品定位选择，资金筹措选择，开发方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

因此管理人员要特别注意发挥领导才能，让全体员工团结致，认真负责做好每个环节工作，确保项目顺利进行，完成二风险评估经管理层决定，我们决定采用专家评估发序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般市场风险市场需求量竞争能力竞争对手多价格价格实惠资金风险利率利率调整还将进行资金来源中断资金供应不足国家政策干预政策风险政治环境风险政治稳定经济体制改革风险进行经济改革金融政策改革风险进行经济改革住房制度改革风险企业风险外部协作条心构建区域性物流中心加强贵港作为国家类对外开放口岸物流设施建设，重点抓好水泥物流园区煤炭物流区货运配送中心和仓储区建设。

加强信息平台建设，加快建设批大型专业批发市场和商贸大夏。

积极推动现有物流企业联合重组，组建港口集团公路货运集团等大型物流企业集团。

大力吸引国内外大型物流企业来贵港发展扩业。

鼓励发展新型零售业态，形成以中心城区为龙头，面向大西南和泛珠三角区域性商贸物流中心。

大力发展特色旅游业围绕整合资源培育品牌建设精品形成网络要求，以历史文化宗教名胜自然景观为特色，大力推进玉贵走廊特色旅游产业带规划建设，形成宗教历史之旅自然风光之旅绿色健康之旅等三条主题旅游线路。

积极发展现代服务业稳步有序地推进房地产业发展，培育住房汽车教育休闲体育等消费热点，提升消费水平。

改造提升传统商贸业和餐饮业，提高第三产业整体水平。

积极发展金融保险信息会计审计律师中介等现代服务业，增强区域辐射功能。

重大项目对房地产项目影响观点随着大批重大项目相继开工建设和便捷交通网络形成，贵港成为方投资热土，房地产也将从中受益。

贵港每落户个项目，都会极大地带动经济及人口增长，并带动相关产业链发展。

城市范围及人口将进步扩大规模。

人流和资金注入必将对贵港房地产行业发展产生巨大推动作用，给房地产提供良好发展环境。

今年以来，贵港市招商引资，承接东部产业转移步伐呈加快趋势，以港台为代表外地企业投资各项目给贵港市经济发展提供了更多动力与活力。

而东部产业转移趋势增强在推动经济增长，提高居民收入水平同时，方面带动部分外地来贵港工作消费者置业，另方面扩展了贵港市房地产市场发展空间。

年贵港市重大项目已经竣工项目兴六高速公路贵港段国道线山心至贵港二级公路桂平至金田二级公路国道线覃塘至五里二级公路桥圩至木格二级公路影响，重点抑制投机因素，对自住消费者影响不大。

国家出台系列土地政策，目对调整土地中不规范利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业土地市场运作，起到引导和指导作用。

就贵港而言，土地严控措施出台，将会对贵港土地市场有定影响，规范土地运作，贵港可出让土地面积呈下降趋势，土地将越来越成为稀缺资源。

年月日至日召开中央经济工作会议全面分析了当前我国经济形势和国际经济环境，并明确提出了明年经济工作指导思想和总体要求，从中央布置明年经济工作任务看，继续从紧宏观调控政策将会使中国整体经济在定程度上降温，而货币政策由稳健转变为从紧将对房地产投资产生些消极影响。

对本项目来说，国家系列宏观调控政策对项目影响主要体现在项目购房客群上。

从国家大环境上看，各大城市房地产市场投资客开始撤退，而由于贵港市属于广西区内二线城市，投资客户影响比较微小，并且国家对第二套房界定同时，各主要银行，如建设银行中国银行等也陆续出台了对第三套房贷细则，加上贵港市目前人均收入稍低于全区平均水平这实际，对贵港市二次置业客户有着巨大影响。

年主要宏观调控政策与明年经济动向解读金融政策央行年内次加息次上调存款准备金率。

对于普通消费者来说，加息使得累计增加成本开始明显，按揭贷款购房成本有所增加。

年月日，央行宣布从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，达到。

至此，本年度中国人民银行已次上调存款准备金率。

贷款准备金提高使流动性货币减少，整体开发商能够获得开发贷款数目减少，在定程度上影响资金实力不够强大开发商有可能面临被市场淘汰，对实力开发商影响不大。

第二套房贷首付，倍利率。

提高第二套房贷款首付和利率将对投资性购房有定抑制作用，改善性居住需求也受到定影响。

月份，央行正式出台了对第二套房定义，明确了以户为单位确定房贷次数。

土地政策年月国土部下发通知，各地要合理控制单宗土地供应规模，每宗地开发建设时间原则上不得超过年。

同期国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定号令，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

土地分期拿证不次缴完全额土地出让金行为将被明令禁止，这政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意高价垄断土地市场行为。

项目开发时间受到限制，必须在年内启动，年内开发完毕，在时间上给项目开发增加了压力，但本政策依赖实施细则掌控。

税收政策国家税务总局发布通知要求各地从年月日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收不等土地增值税。

由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行，因此，通知出台在政策上不会额外增加规范拿地房地产开发企业税收负担，其信号作用远大于实际效果。

而对于不规范低价拿地企业来说，将增加定税费成本，影响较大。

中央经济工作会议召开月日至日，年中央经济工作会议在北京召开。

中国高层明确表示，防止经济转向过热和明显通胀将成为年中国宏观调控首要任务，会议适时提出，要防止经济增长由偏快转为过