（批复）库伦旗国有土地收购储备整理项目可研建议报告（发改委）

不确定性分析本不确定分析依据全部估算数据。

盈亏平衡分析以应出让地块出让达到时第三年，本项目盈亏平衡。

盈亏平衡点。

计算项目计算期土地出让收入年可变成本年固定总成本，生产能力利用率盈亏平衡分析图以第三年数据为例项目汇总财务分析本测算将根据两基本项目数据进行汇总调整。

土地出让收入估算出让分期设定与出让价格设定根据库伦旗用地储备和出让规划，本期项目设定出让期为年，即至年，设定各类型土地每年按面积进行出让。

单位万元年份号地块平方米二号地块平方米三号地块平方米四号地块平方米五号地块平方米合计说明二号地块已除去政府行政用地划拨部分面积四号地块已除去廉租房经济适用房等划拨部分面积。

由于本项目采用分析后价格，为了保证本项目计算准确和降低贷款风险，并考虑到其它意外因素，拟全部采用基价进行出让价格计算。

本财务测算采用价格表为地块号性质基价基价基价基价号地块商业二号地块住宅三号地块商业四号地块住宅五号地块商业出让收入全部地块各性质用地可实现出让出入万元详见总土地出让收入表。

成本估算说明本成本计算，将征地期后逐年银行还本付息计入总成本固定成本项。

经营期末，项目资本金也计入最后年成本计算。

贷款年利率为。

贷款期为年，宽限期为年宽限期只还利息不还本金，总贷款计算期为年。

在项目收储整理阶段，利息计入项目投资。

待宽限期后，还款方式为年等额本息偿还。

土地出让过程中管理费提取比例为当年出让费计提。

第年虽为收储整理期，但也进行土地出让，所以第年也计入经营期内。

在整个年经营期限内经营期管理费用支出万元资本金回收元其中计入固定成本项万元资本金除去其他管理费用计入可变成本项万元收储整理期其他管理费用偿还贷款本金万元经营期利息支出万元项目经营成本万元总成本费用万元其中可变成本万元固定成本万元。

总成本费用净现值万元财务折现率详见总成本费用估算表。

利润估算本项目由于是政府征地储备整理出让，无营业税金与附加，不缴纳所得税。

本项目不提取法定盈余公积金与公益金。

在整个年经营期内利润总额万元净利润万元。

详见总项目利润表。

盈利能力分析投资利润率销售利润率资本金利润率财务净现值详见总项目现金流量表。

不确定性分析本不确定分析依据全部估算数据。

盈亏平衡分析以应出让地块出让达到时第三年，本项目盈亏平衡。

盈亏平衡点计算项目计算期土地出让收入年可变成本年固定总成本，生产能力利用率盈亏平衡分析图以第三年数据为例全部项目期内不确定性分析盈亏平衡分析年销售收入年可变成本年固定总成本，生产能力利用率根据上表可以看出，以应出让地块出让达到时第三年，本项目盈亏平衡。

盈亏平衡点。

政策变动造成不确定性当前正处于我国征地政策变化敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。

国家将保护农民利益作为征地拆迁重要原则，加大了本项目征地拆迁风险性和不确定性。

双方协商不确定性与被征地方协商结果构成项目大不确定因素。

出让价格不确定性由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素影响，具有极大不确定性。

第章结论本项目五块地块所在区域都是库伦旗正在发展和将要发展城市重点区域，并且符合发展规划，各类规划已经得到自治区批复。

在区位和规划上可行。

经测算，本项目期项目区域地块土地征用整理成本为万元，可获得综合利润万元，利润率增值能力。

二期项目区域地块土地征用整理成本为万元，可获得综合利润万元，利润率增值能力。

总体项目，地块土地征用整理成本为万元，可获得综合利润万元，利润率增值能力。

总体项目盈亏平衡点为盈亏平衡点。

在经济数据上可行。

结论认为，本次土地收储整理，应和了库伦旗经济发展和库伦镇城区规划需要，也应和了社会发展需要，是库伦旗经济和社会发展次重大举措。

通过这次收储整理工作实施，既可以扩大库伦镇城区范围，使新老城区相连，使火车站与新城区相连，使高速公路与新城区相连，形成城市体化格局，为打造现代化库伦奠定了坚实基础。

同时，本次收储整理土地预计收益也相当可观。

不但能改善库伦财政状况，还能通过此次收储整理土地出让资金回笼，为库伦旗经济和社会建设筹措必要资金，更为有力地促进库伦旗经济发展。

总投资估算表序号项目期项目二期项目合计征地费土地征用拆迁及补偿相关税费土地整理其它费用合计期土地出让收入估算表序号项目合计出让期号地块商业用地出让价格元平方米出让数量平方米二号地块住宅开发用地出让价格元平方米出让数量平方米四号地块住宅开发用地出让价格元平方米出让数量平方米合计期项目总成本费用估算表序号项目合计出让期贷款偿还期经营期管理费用资本金回收不含收储期其他管理费用偿还贷款本金收储期其它管理费用经营成本利息支出总成本费用合计其中可变成本固定成本伏高约米丘地，面积大约为亩左右，其中有十亩左右在高处已处理平坦作为水耕地，但如作为建设用地，必须平整，估计此地块处理土方量约为万立方米。

待储备地块地上物概况期项目号地块项目数量面积备注民用住宅户平方米宅基地亩平方米包括两处商用占用集体用地荒地亩平方米灌溉耕地亩平方米水浇耕地亩平方米井浇地井房处平方米井浇地井房林地亩平方米挂果果树棵无果果树棵成材树棵机电井眼井浇地机电井小口井眼居民用其中商用住宅平方米其中生产加工住宅平方米说明此地块中有农村住宅超标准多占用房基地面积部分按计入宅基地补偿，其它部分按荒地处理。

二号地块项目数量面积备注民用住宅户平方米宅基地亩平方米荒地亩平方米自来水泵房处平方米自来水井房挂果果树棵无果果树棵成材树棵机电井眼小口井眼居民用其中商用住宅平方米其中生产加工用住宅平方米村内道路等空臵区域按荒地处臵。

四号地块项目数量面积备注民用住宅户平方米含处占用六处房基地建房粮食收购站。

宅基地亩平方米含库伦镇中心校占地荒地亩平方米含村中道路和空置地灌溉耕地亩平方米库伦镇中心校舍所平方米机电井眼自来水井房处平方米挂果果树棵无果果树棵宅基地内成材树棵小口井眼其中商用住宅平方米其中生产加工用住宅平方米期项目所有地上物汇总表项目数量面积备注民用住宅户平方米含占集体用地商用房宅基地亩平方米含库伦镇中心校占地荒地亩平方米灌溉耕地亩平方米水浇耕地亩平方米井浇地井房处平方米林地亩平方米挂果果树棵无果果树棵成材树棵机电井眼小口井眼其中商用住宅平方米其中生产加工住宅平方米库伦镇中心校舍处平方米自来水泵房处平方米二期项目三号地块项目数量面积备注荒地亩平方米灌溉耕地亩平方米农网林棵五号地块项目数量面积备注民用住宅户平方米宅基地亩平研究编制单位重庆市投资咨询公司法人代表汪根林资格证书编号工咨甲资质等级国家综合甲级发证机关国家发展和改革委员会编制依据原则与范围编制依据法律依据中华人民共和国城市规划法中华人民共和国文物保护法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法通辽市征地补偿安臵办法通辽市财政局通辽市房管局转发财政部国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别通知通辽市国有土地储备整理财务管理暂行办法地方政策依据库伦旗人民政府印发库伦旗征地补偿安臵实施办法通知。

土地储备相关文件城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准等技术规范技术标准和部门规章库伦旗总体规划年库伦旗土地利用总体规划年征地拆迁估价等行业标准通辽市域城镇体系规划通辽市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作意见通辽市库伦旗土地利用总体规划通辽市库伦旗土地开发整理规划库伦旗全面建设小康社会发展规划纲要通辽市库伦旗交通发展规划通辽市库伦旗新城区总体规划修编用地地质灾害调查评价报告实地勘查获取资料及搜集市场资料。

库伦旗土地储备交易中心提供其他资料编制原则认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方有关法规和设计标准规范等。

实事求是，以现在城市发展格局为基础，以城市发展规划为依据，切重城市功能有效延伸。

根据现在地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益基础上，进行合理分析。

编制范围受项目承办单位委托，重庆市投资咨询公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及有关问题进行了认真调查和分析，并在国土规划等部门已有工作基础上，根据当地发展规划，按照建设项目经济评价方法与参数可行性研究与项目评价投资项目可行性研究指南以及国家和行业有关规定，编制了本项目可行性研究报告。

本可研报告编制范围包括项目基本情况待储备地块概况土地储备流程区域条件规划与市场分析项目实施进度投资分析财务分析库伦旗基本情况库伦旗位于通辽市西南部。

东邻科尔沁左翼后旗，南靠辽宁省阜新蒙古族自治县和彰武县，西连奈曼旗，北接开鲁县。

地理坐标位臵在东经，北纬。

全旗面积平方公里。

人口万，其中蒙古族人，占总人口汉族人，占总人口其它少数民族人，占总人口。

人口密度每平方公里人。

旗人民政府驻库伦镇。

清初设旗，因曼苏希礼喇嘛从西藏来此传经布法，故名曼珠希礼库伦旗。

年改库伦旗。

养畜牧河横贯中部，河南为黄土丘陵沟壑区，属燕山余脉河北是草甸地，属西辽河冲积平原边缘属大陆性气候。

年平均气温。

，年降水量毫米，无霜期天。

库伦旗经济发展迅速。

随着改革开放，库伦旗实现了跨跃式发展。

特别是年以来，更是每年层楼，发展势头迅猛。

年，全旗农业总产值万元，同比增长。

播种面积万亩，其中玉米种植万亩，荞麦万亩，经济作物万亩，青贮饲料万亩。

新增设施农业亩粮食总产量亿公斤，同比增长。

畜牧业实现快速发展，年牧业年度牲畜存栏达到万头只口，同比增长其中牛存栏万头同比增长羊存栏万只，同比增长猪存栏万头，同比增长肉产量为吨，同比增长其中猪牛羊肉产量为吨吨吨，分别比上年增长。

蛋禽总产量吨，比上年增长。

全旗共完工造林万亩，其中春雨季造林完成万亩，以封代造完成万亩。

双百万亩示范工程完成万亩。

完成封沙育林万亩。

完成义务植树万棵，四旁植树万棵，村屯绿化个，公路绿化公里。

在额勒顺镇赛音他拉嘎查境内新建处面积万亩县级自然保护区。

完成库伦镇东梁新区带状公园绿化万平方米。

完成小流域治理万亩，新续建水库塘坝座，打配机电井眼，新增有效灌溉面积万亩，新增节水灌溉面积万亩