（批复）廉租房、经济适用房及基础设施项目可研建议报告（发改委）

运营期收支确定项目运营收入测算廉租住房租金收入按照廉租住房保障办法和相关规定，萍乡市廉租房最高租金不得超过元•月结合上栗县实际情况，该项目廉租房面积为，租金定为元•月。

物业管理费收入按照廉租住房保障办法相关规定结合本项目实际情况，该项目物业管理费为元•月。

项目廉租住房计算期为年，租金按每年上涨上调系数以最近几年我国平均工资涨幅为参照计算。

经济适用房收入根据相关规定，本项目经济适用房面积为，售价由征地折迁费勘察设计费配套费建安费管理费贷款利息以内利润构成。

出售经济适用房实行政府指导价其售价由市县人民政府根据以上几项因素综合确定，经综合分析论证后，本项目经济适用房售价确定给元平方米。

因经济适用房远比商品房价格低，且其购买对象是特定群体，因此预测其销售在完工后年内就能全部完成。

各年具体租金收入见表租金收入和运营费用表。

项目运营费用测算该项目运营费用主要包括维修费和管理人员工资福利费。

该项目建成后将需要工作人员人，平均工资及福利为万年人。

工作人员总工资福利费为万元年。

根据类似项目管理经验估算出该项目年维修费用为万元，该项目总运营费用为万元年。

项目计算期为年，运营费用每年按上调上调系数以最近几年我国平均通货膨胀率为参照。

各年具体运营费用支出见表租金收入和运营费用表。

二盈利能力分析从动态盈利能力来看，本项目财务内部收益率为小于零，财务净现值为万元小于零，项目无法收回投资。

项目在运营期内，各年租金收入在支付维修费用和管理人员工资后并有微利，可以实现维护管理收支平衡，不需要政府追加后续投资。

三贷款偿还能力分析贷款基本资料序号贷款金额万元贷款期限年贷款利率年期贷款利率年期贷款利率年偿还额贷款期第二年起，每年偿还本金万元贷款期期末偿还本金万元还款计划表单位万元年份偿还本金支付利息本金及利息支付额还款来源经济适用房销售收入上栗县财政收入和经济适用房销售收入上栗县财政收入和经济适用房销售收入上栗县财政收入上栗县财政收入合计通过以上两表分析，本项目拟申请银行贷款万元，还款期为年，利率为，还款期末本金及利息总额为万元。

项目贷款偿还来源于上栗县财政廉租房租金及经济适用房销售收入，经计算至年本项目可产生收入余万元，缺额部分为万元，目前上栗县人民政府已为本项目召开了专项会议，并通过了安排财政收入偿还银行贷款本金及利息决议，同意从县财政收入中年年每年安排资金偿还项目银行贷款利息及本金。

据相关统计数据，年上栗县财政总收入完成万元，其中地方般预算收入完成万元，比上年增收万元，增长。

可以看出本项目还款来源上栗县财政收入呈逐渐增长趋势，相对比较稳定，因此其作为本项目还款主体是可以接受，并且是可靠。

四评价结论从财务评价角度来看，本项目建设是不可行但从社会效益角度分析，廉租房和经济适用房建设目是解决低收入家庭住房困难需要是构建和谐社会需要，项目建设是必须。

表租金收入与运营费用表单位万元序号年份项目合计收入廉租住房租金收入经济适用房收入运营费用租金收入净额表资金筹措与使用计划表单位万元序号项目合计总投资建设投资建设期利息流动资金资金筹措补贴资金自有资金银行贷款表损益表单位万元序号月份项目合计净收入总投资建设投资利润总额累计利润总额所得税税后利润可供分配利润盈余公积金未分配利润累计未分配利润表资金来源与运用表单位万元序号月份项目合计资金来源资本金廉租房租金收入经济适用房收入资金运用建设投资销售税金及附加运营费用盈余公积金所得税盈余资金累计盈余资金表项目财务现金流量表单位万元序号月份项目合计现金流入租金收入住房出售收入现金流出建设投资销售税金及附加运营费用所得税税后净现金流累计税后净现金流净现值累计税后净现值财务内部收益率表资本金现金流量表单位万元序号月份项目合计现金流入租金收入住房销售收入现金流出资本金销售税金及附加销售费用所得税税后净现金流累计税后净现金流净现值累计净现值第十四章社会评价社会影响评价该项目属于公益设施建设，本项目建设资金主要通过各级财政拨款解决加快解决城市低收入人群住房问题，并将廉租房列为住房保障重点。

年月发布中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目支持办法规定，新建廉租住房项目中央预算内投资补助标准为原则上按西部地区元平方米建筑面积，下同，中部地区元平方米考虑。

年月号国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知国发号提到力争到年末，基本解决万户低收入住房困难家庭住房问题。

年月，温家宝做国务院政府工作报告，在着力保障和改善民生，促进社会和谐进步中提到继续大规模实施保障性安居工程。

中央财政拟安排保障性住房专项补助资金亿元，比上年增加亿元。

建设保障性住房万套，各类棚户区改造住房万套。

年月日，财政部发布年中央对地方税收返还和转移支付预算表住房保障支出预算数为亿元，比年执行数增加亿元，增长。

年月日住房城乡建设部国家发展改革委财政部国土资源部农业部国家林业局六部委联合印发关于做好住房保障规划编制通知建保号中提出，力争到年末，基本解决万户低收入住房困难家庭住房问题，力争到十二五期末，人均住房建筑面积平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。

随即，住建部向媒体通报，年全国建成廉租住房以及经济适用住房改造棚户区住房和农村危房共余万套，年计划建设各类保障性安居工程住房万套包含农村危房改造万套，其中包括公共租赁住房万套。

年月日，国土部住建部联合发文关于进步加强房地产用地和建设管理调控通知国土资元人民政府出资组建，依据上栗县人民政府栗府字号文件，于年月组建国有独资企业，注册资本人民币万元，主营业务范围项目投资土地收储。

并经上栗县人民政府特别授权，行使上栗县人民政府财政预算外资金管理及城市建设项目开发管理职权，运作上栗县人民政府财政预算外收支。

同时按照上栗县城建规划和依据自身资金实力，多渠道多形式地筹措城建资金，接受政府委托，负责对授权城市基础设施建设资金投入，确保资金投入安全和增值，根据政府授权，统对全县已有城建土地项目进行包装和组织招投标，通过市场平等竞争形势面向社会公开选择新投资建设项目经营者，负责对授权范围内土地资产实施出售拍卖，提高土地国有资产运营效益。

七项目研究结论萍乡市上栗县廉租房经济适用房及基础设施建设项目建设符合国家政策，建设依据充分，项目建设解决了影响区域内大量低收入家庭住房困难问题，是萍乡市及上栗县重要民生工程和民心工程，萍乡市各级政府对本项目给予了大力支持，同时项目建设单位有良好信誉，资金筹措能力较强。

经论证本项目建设条件优越，社会效益显著，建议有关部门尽快批复可研报告，并在资金税收等方面给该项目支持，使项目及早开工建设，发挥其社会效益。

第二章项目提出背景上栗县概括上栗位于江西西部，萍乡市北部，处于长株潭经济体化城市群腹地，扼吴楚通衢要地，为湘赣边贸重镇。

自古商贾云集，边贸活跃。

目前全县总人口数量万，辖区总面积平方公里，辖镇乡个垦殖场，个行政村，个居委会。

人口密度人平方公里，是全省人口高密度县区之。

上栗县社会经济状况上栗县广大干部群众在上级领导正确领导下，高举邓小平理论伟大旗臶，以三个代表重要思想为指针，认真贯彻落实中央和省市方针政策，紧紧围绕全面建设小康社会和实现上栗跨越发展目标，以安全和发展总揽全局，实施工业富县农业稳县城建旺县开放活县人才强县全面发展战略，大力推进工业化城镇化农业产业化，把上栗建设成生态良好环境优美富裕文明经济强县。

年全县经济保持快速健康发展，精神文明建设和各项社会事业不断进步，人民生活水平稳步提高，经济和社会发展主要指标列全市前茅，且首次跻身于全国提升速度最快百县市之。

县域经济持续快速发展，经济总量迈上新台阶年，全县国内生产总值实现亿元，较上年增长，增幅列全市第，其中产业增长，二产业增长，三产业增长，三次产业比为。

工业经济实现规模与效益同步增长。

年，是上栗县工业结构调整迈出大步伐总量大增长效益大提高年，全县主攻工业力度进步加大，工业投入增长，新上工业项目增长。

花炮煤炭传统产业得到改造提升，新型建材环保陶食品加工包装印刷服装电子等新型产业进步发展壮大。

民营经济发展势头强劲，民营企业提供税收占工商税收以上。

工业经济质量提升，产品技术含量增加。

全县工业经济综合指数增长个百分点，实现利润增长，上缴税收增长。

年，全县工业总产值完成亿元，增长，工业在全县经济中主导地位进步增强。

农业产业化跨上新台阶。

进步调优了粮食生产结构，调高了经济作物种植面积，提升了特色农产品质量，农业产业化经营水平和比较效益明显提高。

依托无公害蔬菜优质山羊花卉苗木中药材等主导产业，创办和发展了批带动广大农民发家致富龙头企业和专业合作组织。

全县新增投资万元以上龙头企业家。

上栗黄瓜茄子获省无公害农产品标志证书，上栗四海基地鸡冠山豆仙基地金山桥塘基地获省级无公害蔬菜基地认定。

上栗蔬菜专业合作社被授予年省级农业产业化龙头企业，年全县农业总产值完成亿元，增长。

对外开放成效显著，深化改革硕果累累上栗县把扩大开放搞好招商引资作为实现经济跨越发展突破口。

通过创新招商引资方法，改善招商引资环境，形成接纳外来资金洼地，吸引了大批客商前来投资。

据统计，年全县引进内资项目个，签约总投资亿元，实际进资亿元，引进外资项目个，签约总投资万美元，实际进资万美元，进资总额位居全省第名，外向型经济增长列全市第，获省政府工业项目引进省外奖金亿元县先进单位称号。

基础设施建设力度加大，城镇化进程加快年，上栗县加大基础设施建设力度，全年完成固定资产投资亿元，增长，增幅列全市第。

目前全县城区面积扩大到平方公里，城区人口达万，城市功能不断完善，县城品位不断提高，县城主次干道亮化绿化工程基本完成。

交通建设成效明显，全县有行政村实现了通水泥公路。

邮电通信事业迅速发展，电话普及率每百人达部，实现了村村通程控电话，全县手机用户达万户，通信网络建设得到加强，因特网用户达余户。

财政收入快速增长，金融运行态势平稳年全县完成财政总收入万元，增长，实现了财政收入三年翻番目标。

完成地方般预算收入万元，增长，增幅列全市第，完成工商税收万元，增长。

财政总收入地方般预算收入工商税收绝对数和增幅均为年分税制以来最高，财政般预算收入增幅列全省县区第四位。

其中上栗镇财政收入突破万元，位居全市第