（批复）廉租房和经济适用房项目可研建议报告（发改委）

应采用双回进线电缆埋地引至变电间，本工程拟选取变压器两台，低压开关柜选用抽屉开关柜，般电力电缆选用阻燃型型电力电缆。

并做好防水防潮。

保安接地与防雷管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要工作接地系统。

加强设备选型，合理布置噪声源，努力降低噪声对环境影响。

合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全距离要求，从规划上防止各类事故。

充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造个优美舒适环境。

按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。

六项目管理项目实施计划本项目自年月完成可行性研究及相关审批后，计划年完成施工图设计施工前准备场地平整招投标材料采购等本工程施工工期计划为个月不含前期工作，即年月日开工到年月竣工验收。

具体实施计划详见表。

表项目实施进度计划日期内容年年年可研与审批施工图设计施工前准备土建施工配套设施住户资格报审竣工验收二机构设置及劳动定员本经济适用房和廉租房项目建设按照现代企业制度要求，本着精简高效原则设置职能部门和进行劳动定员。

机构设置总经理项目经理营销部财务部工程部劳动定员本项目为总经理领导下项目经理负责制，劳动定员为人。

其中营销部人，协助项目前期手续报批和客户接待及经济适用房户及廉租房资格材料发放收集报审等。

财务部人，由公司财务人员兼任，负责项目工程财务计划管理。

工程部人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。

项目经理人，负责职权内本项目工作。

物业管理项目建成竣工验收并完成定向租售后，其物业管理工作交由公司物业管理部门统管理。

三招投标与合同管理按照公开公平市场竞争原则，采取招标方式选择有资质资信好有实力经验丰富勘察设计单位监理单位施工单位及大宗材料设备供应商等签订工程承包合同。

严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。

招标范围本项目勘察设计施工监理以及水泥钢材等大宗设备材料采购均为招标范围。

招标组织形式对项目勘察设计施工监理以及水泥钢材等大宗设备材料采购采取委托招标组织形式。

招标方式根据不同标物，按国家有关规定要求分别拟采用公开招标方式或邀请招标方式。

招标公告发布根据国家招投标法及湖南省实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。

合同管理本项目实施过程中，建设方应根据中华人民共和国合同法及国际通用条款同项目参与各方签定工程承包合同，安排专人从事工程合同管理，严格把关工程质量确保工程实施进度加强工程投资控制，并注重索赔与反索赔管理。

七投资估算及资金筹措编制范围及依据编制范围本项目投资估算范围包括经济适用房及廉租房土建工程安装工程公共设施工程道路工程绿化工程等。

编制依据湖南省定额管理站有关文件市建设工程造价管理办公室编制工程造价有关建筑安装指标现行市场有关材料调查价格湖南省其他费用定额湖南省建筑工程概算定额参考市类似工程造价实际情况。

二投资估算本项目总投资估算为万元，其中建安工程费用万元，工程建设其他费用万元，不可预见费用万元。

各项费用计算如下建安工程费按建设项目内容，建安工程费指主体工程及辅助工程建设费用，其中主体工程指栋经济适用房及廉租房，辅助工程指小区道路建设小区内水电及环保设施绿化以及围墙大门等建设按项目费用构成，建安工程费包括主体及辅助工程建筑工程费设备购置费安装工程费及其他费用。

该项费用按照湖南省建筑工程概算定额现行市场有关材料调查价格湖南省定额管理站有关文件以及参考市类似工程造价实际情况进行估算。

工程建设其他费用根据湖南省其他费用定额湖南省定额管理站有关文件，结合本项目工程实际情况以及国家有关政策，本项目工程建设其他费用估算如下土地使用费本项目地位于公司生活区内，其土地归公司所有，无需征地，只需将场地内现有临时建筑或旧民房拆除，故只考虑拆迁补偿费。

根据调查，本项目需拆迁房屋为户，建设期内安置补偿费每户每月按元估算，总需安置补偿费为户元月元。

建设单位管理费建设单位管理费按项目总投资考虑，共计万元。

勘测设计费根据勘测设计收费费率，本项目勘测设计费按工程总造价计算，共计万元。

④工程监理费工程监理费按工程总投资计算，共计万元。

建筑工程保险费根据国家有关规定，本项目工程保险费按总投资计取，共计万元。

预备费本项目预备费主要考虑基本预备费，按工程总投资计算，共计万元。

本项目总投资估算表如下表投资估算表单位万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例建安工程费用主体工程栋栋栋辅助工程小区道路水电及环保设施小区绿化围墙门头等配套设施工程建设其他费用用土地使用费拆迁安置补偿费建设单位管理费勘测设计费工程监理费建筑工程保险费预备费合计三资金筹措本项目总投资万元，全部由湖南中建地产有限责任公司垫资。

八效益评价项目财务分析本项目用地面积，总建筑面积，其中经济适用房面积为，廉租房面积为，按照经济适用房全部进行定向销售，谦租房依有关政策进行出租方案进行初步财务分析。

经济适用房依地方有关保本微利政策规定，销售均价按元，可获得销售收入经济适用房收入估算元万元有关经济适用房税费标准及金额估算房产税税率，按房产原值扣除计算应纳税额万元万元营业税税率，应纳税额为万元万元城市维护建设税税率，应纳税额为万元万元教育费附加税率，应纳税额为万元万元相关税费小计万元销售及管理年版室外排水设计规范年版建筑给排水设计规范年版建筑设计防火规范年版污水综合排放标准建筑灭火器配置设计规范。

编制范围本项目室外室内给排水及消防。

给水生活给水及消防用水水源本项目生活用水消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量水质均可满足本项目要求。

用水量生活给水住宅按人计，用水量吨天，时变化系数取，商业按人计，用水量吨天，时变化系数取。

冲洗道路场地用水按计。

用水量吨天绿化用水按计。

用水量吨天未预见用水量按总用水量计。

则生活用水量为吨天。

消防给水室外消防用水量室内消防用水量，火灾延续时间按小时计。

生活给水系统根据本建筑高度布局，从节能考虑，本项目为多层建筑，生活给水靠市政管网直接供水能满足项目需求。

市政供水系统供水保证率为，月停水小时数为零。

本项目只需从巴陵中路接入管径为给水管就能满足用水要求，给水管总长度约米，室外管网成环状，公共生活消防合，并按防火规范要求设置消防栓。

排水室外排水系统采取雨污分流制，雨水直接排入室外明沟，采用重力流直接排入城市排水管网，污水主要为生活污水，生活污水通过项目地块个排污口排入市政污水管，污水管管径米，管网总长度米。

供配电依据国家有关电气设计相关规范规定。

项目单位对本工程有关要求。

用电负荷确定本项目用电负荷主要以应急照明普通照明电器设备等。

根据目前用电水平和国家有关标准，其用电设施按商业营业用房住宅，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数，估算本项目用电总负荷为。

变配电间本项目供电来自市电业局，所处电网名称为站地线，其供电能力充足，能够保证项目建设及项目建成后所需用电要求。

应采用成本控制。

做好建设期间拆建户妥善安置，保证拆除房屋原住户在项目建设期间基本生活条件。

同时协调各方面利益做到和谐拆建。

二项目建设必要性与市场定位项目建设必要性是坚持民本全面建设小康社会需要党十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治公平正义诚信友爱充满活力安定有序人与自然和谐相处要求，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐托底机制，如果广大人民群众可以享有可靠社会保障，就可以安居乐业。

住房保障制度是社会保障制度重要构成部分，建设经济适用住房是建立完善住房保障体系重要环节，是构建社会主义和谐社会重要举措，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民具体体现，是关心和维护人民群众切身利益实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任客观要求。

住房问题作为人最基本生活需求，是广大人民群众最关心最直接最迫切需要解决实事难事之。

随着市住房制度改革深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件居住环境有了较大改善。

由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。

因此，建立包括经济适用住房在内住房保障体系，满足中低收入家庭基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭切身利益，也是人民政府义不容辞重要职责所在。

建设经济适用住房，让符合条件中低收入家庭买得起住得上经济实用住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐创建全国文明城市具有重要意义。

经济适用住房和廉租住房建设是件好事，好事定要办好，要真正把国家让出利益，落实到每位低收人居民家庭中去。

在年月日召开市中心城区新建廉租住房和经济适用住房现场会上，副市长刘力群强调，各部门要确保中心城区内低收人居民和城建拆迁中住房得到妥善安置。

只有确保城市低收人家庭安居，才能安置他们乐业。

市政府要求，在经济适用住房和廉租住房建设中，要按照整体规划逐步实施严格把关规范管理原则进行。

市政府确定年市经济适用住房建设任务为万平方米。

本项目以切实调整住房供应结构，规范发展经济适用住房，有步骤地解决公司低收入家庭住房困难为原则，是保证社会和谐稳定，建设民本利民之举。

是改善职工生活条件实现企业可持续发展需要公司是湖南省特困企业，长期处于困难之中，公司大部分职工住房直未得到解决。

再之，在改扩建巴陵中路建湘路时，公司有栋住宅楼生活等基础设施共计被无偿拆除，导致七公司目前仍有大量员工住在棚户和临时建筑内，其居住环境极其恶劣，不仅影响了市容市貌，也严重制约了市城市建设步伐。

面对这些问题，经公司领导高度重视，在构建和谐社会，创造公司员工幸福生活上，认真践行三个代表思想，体现执政党先进性，切实为公司员工办实事，毅然决定建设廉租房和经济适用房，以便能够更好改善公司员工住房条件，满足员工安居乐业基本需求，同时也能促进社会和谐发展，确保企业稳定。

二市场定位经济适用房应解决个社会在住房方面基本保障问题，它体现了政府对低收入者关爱，方面国家大力支持并规范经济适用住房建设各项政策，为住宅建设发展展示了广阔空间，为中低收入家庭通过租买经济适用住房来提高生活质量增强了信心。

另方面，本项目属定向开发建设项目，购买经济适用住房和租赁廉租住房对象应为符合相关资格接受市房产局审查并公示通过公司内部职工。

按项目单位对其内部职