（批复）延长县土地收储项目可研建议报告（发改委）

国家将保护农民利益作为征地拆迁重要原则，这因素加大了本醒目征地拆迁风险性和不确定性。

双方协商不确定性项目主管部门与被征地方协商结果构成项目大不确定性因素。

出让价格不确定性由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素影响，具有极大不确定性。

财务评价总结通过以上分析和计算，本项目有较好经济效益和抗风险能力。

该项目经过上述各项指标分析，本项目财务基准收益率和投资利润率均高于评价参数指标，项目是可行。

项目实施，将对延长县经济发展起到积极推动作用。

第十三章风险分析主要风险因素识别经分析，本项目主要风险因素有市场风险市场风险主要是指延长县土地交易量以及延长县房地产市场总体格局变化与预测趋势不同。

本项目土地储备后由相关部门统规划整理，不存在很大市场风险。

项目所建设房屋为拆迁安置房，不存在出售问题，因此无市场风险。

综上所述本项目无市场风险。

工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在各种不确定性给项目带来风险。

环境影响环境影响方面风险主要指工程建设和运营对周边环境等产生负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。

组织机构组织机构方面风险主要指项目组织设置方案不适合本项目建设或运营，项目法人代表公司管理层不能胜任项目组织与管理等，影响项目实施。

投资估算风险投资估算风险主要来自工程方案变化工程量增加工期延长，人工材料机械台班费，各种费率利率汇率通货膨胀率提高，以及征地增加和单价提高。

融资风险本项目资金有为银行贷款，存在较大债务资金，融资风险较高。

财务风险财务方面风险主要是由于投资或运营成本费用增加，使项目盈利水平达不到预期目标。

经济风险经济方面风险是来自管理费用节约提高安全等经济效益预测不确定性二是投资或运营费用增加，使项目经济效益水平达不到预期目标。

体制改革与经济政策风险当前土地政策与经济政策不断出台，对拟建项目实施会产生些影响，新老体制交替在项目组织机构设置中带来定风险。

社会影响风险社会风险指项目与所在地互适程度可能出现问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地技术文化环境带来负面影响，项目可能承担风险。

风险程度分析风险评估方法选择风险评估般采用专家调查法层次分析法法蒙特卡洛模拟法等基本方法。

有项目相对简单，仅以上述选取风险因素作为风险对象，不对各个因素进行二阶或二阶以上分解和展开，为简化计算，此处采用专家调查法。

风险等级和影响程度划分将各种风险因素出现可能性及对项目影响程度划分为个等级，用∽表示，即表示可能性极小或影响极小表示可能性非常小或影响非常小表示可能性小或影响小表示可能性较小或影响较小表示可能性般或影响般表示可能性较大或影响较大表示可能性大或影响大表示可能性非常大或影响非常大表示可能性极大或影响极大专家评价与统计采用专家评估法，请了位专家，其中物流技术专家人信息技术专家人工程技术专家人经济专家人社会学专家人项目管理专家人，在相互没有任何联系情况下，就项目可能涉及风险及程度进行判断，按上述指标评分，对专家给出判断值进行统计，统计结果见表。

表风险因素量化分析统计表序号风险因素出现可能性出现后对项目影响程度极小非常小小较小般较大大非常大极大极小非常小小较小般较大大非常大极大市场风险工程风险环境影响公司组织投资估算融资风险财务风险经济风险体制改革政策社会影响风险评价判别标准根据风险因素对投资项目影响程度大小，划分风险评价判别标准如下较小风险风险等级∽级。

指风险发生可能性较小，即使发生，造成损失也较小，不影响项目可行性。

般风险风险等级∽级。

指风险发生可能性较大，即使发生，造成损失也不对，般不影响项目可行性。

较大风险风险等级∽级。

指风险发生可能性很大，旦发生，造成损失较大，但损失成还在项目本身可承受范围之内。

严重风险风险等级∽级。

指风险发生可能性大，而且旦发生，造成损失也大，可能是项目由可行转变为不可行。

或者风险发生可能性很小，但如果发生，造成损失非常大。

对此类风险必须采取相应防范措施，项目才可以接受，否则是不能接受。

灾难性风险风险等级般为∽级。

指风险发生可能性非常大，发生后对项目影响也非常大。

或者虽然风险发生可能性般，但发生后影响极大存在此类风险应认定项目不可行，或者要有风险规避措施。

风险评估结论风险评估成果汇总见表。

从表可以得出，本项目技术和工程两个方面存在较大风险，其他方面风险般或较小。

表风险评估成果汇总表序号风险因素对项目影响程度发生可能性风险等级说明市场风险极小工程风险较大④上报会审将收购方案及土地收购审批表上报国土资源局集体会审讨论通过。

对特殊地块收购，报往相关部门批准。

受理申请前期调查拟制方案上报会审测图确权入库管理合同履行签订合同测图确权方案批准后，由延长县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局有关科室进行实地勘测绘图，明确土地权属。

签订合同在完成以上程序后，与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。

合同主要内容包括宗地位置面积用途及权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限，交付土地期限与方式，违约责任与纠纷处理方式等。

合同履行按照合同约定，双方履行各自权利与义务。

主要包括收购补偿费支付，土地及地上附属物权属变更土地交付等。

入库管理土地使用权人将土地交付后，延长县城市建设投资开发有限责任公司将其纳入政府土地储备库，填写储备土地入库登记表，并按储备土地地块管理暂行办法进行管理。

收回储备收回储备是指延长县城市建设投资开发有限责任公司将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城镇建设发展调整规划需要收回地块依法收回，使之进入政府土地储备库行为。

其基本操作程序见下图前期调查对应当收回或申请收回土地，由延长县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室对拟收回地块进行实地调查取证。

调查内容主要有土地利用现状地上附着物情况土地使用权人意见收回理由及该宗土地资料图纸等。

拟制方案根据调查情况，延长县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室拟制具体收回方案。

方案主要内容前期调查拟定方案上报会审下达决定支付建设得到加强十五延长县全县经济社会实现了跨越式发展，人民群众幸福指数明显提升。

总之，在全县人民努力之下，延长县处处呈现出欣欣向荣景象。

延长县人民利用优越地理位置丰富自然资源和便利交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放大开发大引进大建设热潮，全县经济发展步入了高速发展时期。

近年来，延长县不断加强县城基础设施建设。

交通邮电等网络四通八达。

过去延长县人民饱受跋山涉水肩挑背负之苦，经过数十年艰苦奋斗，彻底改变了交通闭塞落后面貌。

全县乡镇通油路率达到，通村油路达到公里，通油路村增加到个，行政村通油路率达到，交通条件发生了翻天覆地变化。

随着延长县经济徐萌发展和县城基础设施配套完善，房地产项目日趋活跃。

为提升延长县建设整体水平，按照延长县县城建设总体规划，延长县城市建设投资开发有限责任公司受县委县政府委托，拟对延长县城关二村城关三村渠口村槐里坪村及马家砭村五个村子土地共计亩实行统征收储备，统规划后在进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得土地收益将用于基础设施建设和土地开发整理。

土地收储规模原则与土地利用规划土地收储规模本项目为延长县城关二村城关三村渠口槐里坪与马家砭五村土地收储项目及其拆迁安置房建设项目。

其中城关二村城关三村及渠口村征收集体土地面积亩。

按土地权属分，城关二村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，巷道路占地亩，未利用土地亩，城关三村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，生产道路亩，未利用土地亩，渠口村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，未利用土地亩。

槐里坪马家砭两村共计征收菜地水浇地亩，建设用地亩，未利用土地亩，共计征地亩。

按土地类型分，本次土地收储征收水浇地和菜地亩，建设用地亩，生产道路用地亩，未利用土地沟渠亩，共计征地亩。

表各村土地征收明细表单位亩村名菜地水浇地建设用地巷道路未利用土地合计城关二村城关三村渠口槐里坪马家砭合计土地收储原则依法等价原则土地效益最大化原则公平公正原则主动公开原则。

土地利用规划本项目土地征收部分用于收储，便于统管理与规划，其中亩合计平方米土地用于修建拆迁安置房共套，建筑面积，其中住宅面积，商铺面积平方米。

项目总投资及资金筹措项目总投资项目总投资万元，其中工程费用万元建筑工程费万元，安装工程费万元其它费用万元预备费万元建设期利息万元。

资金筹措初步估算，项目总投资约为万元，融资方案建设单位自筹资金万元，占项目总投资，银行贷款万元，占项目总投资。

主要经济技术指标表序号项目单位数量备注地块面积亩农用地亩菜地水浇地建设用地亩未利用土地亩项目投资费用万元建筑工程与安装工程费万元项目建设其他费用万元征地费万元青苗补偿费万元其他费用万元基本预备费万元设期利息万元拆迁安置房户型套平方米套平方米套平方米套经营期指标土地出让万元总成本费用万元利润总额万元净利润万元评价指标投资利税率总投资收益率资本金净利润率资本金内部收益率财务净现值万元税后指标全部投资回收期年税后指标盈亏平衡点结论及建议结论搞好环境建设，促进城乡统筹发展，实现人与自然和谐，是建设和谐社会客观要求，同时也是推进城乡统筹发展要求。

该项目通过土地征收与规划，建设拆迁安置房，改善人居环境，为社会公众提供了良好公共产品和公共服务，是社会进步体现，应受到社会各界广泛关注和支持。

该项目将有力促进和提高延长县现代化水平和文明程度，项目社会互适性明显，社会效益显著，有利于改善农村家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建，推进城乡统筹发展具有重要现实意义和深远历史意义。

综上所述本项目符合延长县县城发展总体规划，项目选址合理，外部建设条件好，报告所提出项目方案规模适中合理可靠。

无论是从项目必要性和方案，还是从社会效益方面看，该项目均是可行。

建议项目建设过程中应尽可能注重环境保护与能源节约。

在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥