（批复）杭州广厦天都城项目可研建议报告（发改委）

当假定本项目宗投资不变，住宅销售进度不变时，住宅平均售价变化对各财务指标影响较大。

出于计算中设定项目销售收入不作提前偿还贷款所用，而只转作下季度投资资金，因而会造成定利息损失。

第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用各种数据多数来自预测和估算。

由于资料和信息来源有限性，将来实际情况可能与此有较大出入，即评价结果具有不确定性，这对项目投资决策会带来风险。

为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标影响，以确定项目经济上可靠性。

这项工作称为不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定市场生产能力条件下，通过分析拟建项目产出量成本本和收益利之间关系，来判断项目优劣及盈利能力种方法。

盈亏分析关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零点。

在房地产项目可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时销售量又称保本销售量。

住宅销售平衡点是销售盈亏平衡点即出售掉面积才可以达到盈亏平衡点。

其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑敏感性分析敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生相应变化，并判断这些因素对项目经济目标影响程度。

敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标影响程度，还可以使他们对那些较为敏感因素进行认真和仔细再研究，以提高项目可行性研究准确性。

反应敏感程度指标是敏感系数敏感系数目标值变化百分比参数值变动百分比。

例如以售价为参数值，以项目净现金流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加，则售价敏感系数。

敏感系数可正可负。

若敏感系数为负，说明目标值变化与参数值变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量确定须越谨慎。

敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

敏感性分析单位万元序号项目名称变动幅度投资利润率税前基本方案销售收入投资额风险防范对策市场风险分析由于该地区商品房较多，君临天下城，绿城蓝庭，东城丽景，华翠嘉苑等。

所以竞争也较其他城区强烈。

如果不突显该项目优势，那么就会被城西房地产大军湮没。

金融财务风险分析如果不及早地形成品牌优势，不能将房子推销出去，即不能收回成本，入不支出。

第七章综合分析广厦天都城杭州卫星城代名词城给人感觉就是大，这和天都城亩宏大占地面积相得益彰，个城字将天都城规模和体量表现地淋漓尽致都城就是城市概念，他给人第二感觉是繁华，里面是应有尽有，是居家生活个好地方，这个也符合当初营造天都城概念和想法，准备把他作成个杭州新副都市中心初衷和想法天表达出来项目无限美丽，勾画出来人家仙境美妙设想，总体给人种此景只在天上有，人间难得几回见感觉天都城在前期通过大量市场推广工作，已经在杭州市民心目中奠定下杭州第大项目市场形象，已经将天都城是杭州第个卫星城概念深入人心，给整个杭州市居民构画出幅美丽居住家园蓝图广厦作为天都城该项目投资和开发商，从发展商品牌战略角度来来考虑，在项目前期应该充分发挥广厦集团在杭州市场上强有力实力背景带动项目先期开发运作，给当地购买者个强有力信心和实力保证，在天都城项目中后期，可以通过天都城项目成功操作，带动提升广厦在房地产方面品牌优势，让当地购房者清楚知道，广厦不仅是实力象征，更是优质精品楼盘保证。

希望通过天都城项目使广厦房产挤身杭州第品牌房产开发商行列，与绿城南都坤和这些杭州品牌房地产商并驾齐驱。

通过建立卫星城，将对卫星城所在地余杭经济带来新发展契机。

余杭原来作为杭州市个郊县，在经济发展上由于行政上缘故，与杭州经济发展存在定屏障，很多资源上都不能共用和合理安排，导致了效率上损失。

通过在余杭建立杭州市卫星城，从区域经济角度来看，对余杭经济发展至少有以下几个方面影响和作用。

是通过在余杭建立杭州市卫星城，可以极大地节省余杭作为发展其城市化所要花费资金和人力。

由于其用得是余杭土地，故而不管怎么说都是余杭经济和区域部分。

新卫星城建立，对于余杭企业和居民来说，肯定是件好事，卫星城建立，必然会要求有定人和企业入住，虽然卫星城并不是为余杭境内单位所服务，但是，近水楼台先得月，对余杭企业肯定是极为有利。

二是可以加强杭州与余杭联系。

在余杭建立杭州卫星城，主要还是为了分散杭州市区功能和要求，故其在规划上，本身就是带有双方相依性。

杭州经济信息和技术资金将会大量地涌入卫星城内，这使得该卫星城地区与杭州市区成为实质上统体。

这样就削弱了原有两地之间经济发展上分割现象，避开行政上壁垒，达到两地经济互动发展。

通过这个卫星城活拉动经济增长作用。

住宅科技化要求我们用高新技术改造传统产业，如把智能化技术计算机网络技术应用于住宅产业，但是这种应用显然在大规模开发中才更具价值。

大规模与超大规模开发可以使居民享受到规模优势所带来完善配套设施和较低廉住房价格，以及大规模开发时般位于城郊所拥有较高质量空气。

我们试点工程籍此超大规模房地产开发模式创新，为住户提供更高品质服务并为房地产市场注入新活力。

房地产行业发展对个国家经济发展具有重要作用，据日本统计，从年到年年里，日本住宅每年建设面积没有什么增加，但通过对传统生产方式革新，住宅及相关产业创造增加值增加了倍。

估计我国在不增加住宅建设规模条件下持续增长投资额速度将会低于日本，因而预计用年时间，把住宅投资额增加倍。

按此计算，今后年住宅投资每年将递增，每年对国民经济贡献率为个百分点。

这样持续年连年增长，对国家贡献仍是很巨大。

房地产行业作为个金融行业，如果发展好了，又可以带动其他行业发展。

如果它发展不好，那么对国家金融业，进而对整个经济发展，都是个巨大损失。

我们不久后将加入，房地产业和其它行业样，也面临着机遇和挑战。

而且我国本身经济发展也要求在全国范围内建立个统开放竞争有序房地产市场。

近来杭州市政府提出了住在杭州口号，要实现这个口号，房地产市场发展和完善当然具有举足轻重地位。

虽然般房地产开发项目包括我们试点工程从筹集资金，到人才到位，再到具体房产销售，都是本地化事情，但个成功具有独创性代和表性项目无疑也具地区甚至全国性意义。

我们项目正是个开放性开拓性项目，而且虽然杭州房地产市场从整体发育水平上看，并不是全国最好，但在很多方面，如主题文化环境等探索，已具相当水济要求，有利于居民入住，形成良好城市建设开发形象。

通过城市道路和城市绿带等开放空间组织，将天都城分隔成若干不同性质功能区块，将物业管理周界，从天都城原规划全境缩小到各功能区块中，清晰地界定了政府和企业管理周界，形成大开放，小封闭，分权管理城市管理格局。

天水苑坐镇天都城中央，总建筑面积余万方，首推座层法式现代小高层，呈扇型排列，环抱埃菲尔观光铁塔。

错落有致建筑布局，与现代法式园林完美相融。

法式格调浪漫二房与情致三房，无不勾勒出优雅现代生活风尚。

交通状况公交路直达，距地铁号线出口约公里，规划地铁三号线途径天都城，小区巴士通向欧尚及西湖时代广场。

周边配套天都公园，北山幼儿园，联华超市，小区巴士，公交车，凤起农贸市场天都分场，沃尔玛，余杭区第人民医院，杭钢医院，到临平约分钟车程。

天都业主交年费元即可全年免费游览天都公园，相关优惠措施尚未出台相关信息环线位置无物业现状其它总建筑面积平方米物业管理附加信息多层元平方米月，单身公寓元平方米月，高层开发商浙江天都实业有限公司投资商广厦房产物业管理公司浙江广厦物业公司第二部分市场研究根据国内权威房地产策划公司王志纲工作室预测，天都城项目总投资约亿元人民币，税后利润将达到亿元静态税后投资收益率为，投资回收期约年。

项目成本相对较低，投资收益率良好，资金回收与返还能力强，抗风险能力强，总体经济效果优良。

天都城项目不仅可以为投资者带来良好投资回报，而且还将产生巨大社会效益。

该项目建成之后，将创造人就业机会，旅游项目将带动亿人民币增长，房地产项目将带动亿人民币增长。

项目开发比较优势开发商优势。

中国广厦建设集团是家实力雄厚，人才济济，信誉保证，经营范围十分广泛，涉及建筑房地产金融文化影视等多种行业上市公司。

浙江盈华实业有限公司是涉及消防设施和建筑电气检测实业投资等多种领域资本实力强大科技含量高人员素质高具有广阔发展前景企业。

项目策划和规划优势。

项目由国内著名策划公司王志刚工作室进行总体策划全面认证，由美国国际设计顾问公司英国阿特金斯国际有限公司深圳激流策划公司清华大学城市规划设计研究院浙江大学城市规划与设计研究所等多家国内外权威设计公司进行精心规划设计。

项目组合优势和规模优势。

旅游民办教育和房地产三大块共同开发，使天都城项目形成了互补互促组合优势和规模优势，综合开发优势十分明显。

天都城试点必要性天都城项目试点有利于积极探索中国城市化新动力和新模式。

从理论上讲，中国目前正处在加速城市化阶段。

但是，不容忽视个现实问题是，在沿海城市群密集地带，通过农转非户籍制度改革和发展城镇工业传统第三产业吸纳农村人口城市化推动力明显减弱。

中国城市化需要寻找新动力源。

在这种背景下，许多城市都通过购房入户制度，以求在新轮争夺人口大战中赢得主动。

但是，外来人口大规模流入，必然加剧由于城区人口过于密集所带拥挤基础设施超负用地紧张房产价格过高等系列问题。

而如果在城市边缘地带进行分散小规模楼盘开发来集聚人口，由于基础设施建设滞后而缺乏市场需求支持。

因此，从国际经验来看，当个国家或地区经济发展到定阶段，往往会出现逆城市化现象，即城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化大城市外围卫星城镇布局分散化城市化模式。

逆城市化不是城市化反向运动，而是城市化发展个新阶段，是更高层次城市化。

以个特大型大型城市为中心，以群分散型型中小规模卫星城市为依托城市群也有可能成为我国沿海发达地区世纪城市发展主要模式。

我国现阶段在特大型大型城市周围也出现了大批卫星城，