（批复）松桃县乾洲坝棚户区改造项目可研建议报告（发改委）

无公厕垃圾转运站等基础设施。

棚可行。

本项目主要目是改善松桃县现有棚户区居民及低收入家庭居住问题，同时在相关法律法规规定范围内尽可能创造部分收益，故本项目投资可行。

从财务可持续性分析，拟建项目具有定经济合理性。

从社会资源优化配置角度分析，项目建设具有定社会意义。

通过技术经济论证，该项目在技术经济上是合理可行。

建议有关部门尽快组织下阶段工作。

第十章项目效益分析社会影响效果分析目前，松桃房地产业蓬勃发展，但目前来说，更多是商品房开发。

城区形成和再发展是以复杂和综合因素为动因。

个城市新区形成，必然要有足够地理因素交通因素人口因素基础设施因素以及包括商业网点在内服务因素等诸多条件支撑。

定规模商业网点作为城市功能必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区建成。

成功商业房地产项目对所在地域区段城市功能结构能产生很大影响，具有显著辐射带动效应，直接体现之就是往往可以带动周边房地产增值。

商业房地产项目可以产生良好社会效益。

商业本身具有对劳动力较强吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量就业机会，促进所在地区充分就业。

商业项目正常运营，可以形成大量消费，上缴定税金，为经济增长财政收入等做出贡献。

但由于目前松桃县低收入人群较多，多数居民没有足够经济能力去购买，为此贵州省和松桃县最近几年每年都会鼓励或强制性建设定数量安置用房来解决低收入人群住房问题。

本项目建设，目是为了改善松桃县棚户区居民住房问题，项目实施对于松桃县城区规划现代化建设具有重要意义。

二社会适应性分析项目位于松桃市城区，在保持优势前提下，积极传播本项目成本优势以及中小户型特点，引导住宅理念，体现项目核心产品竞争力，同时通过切机会宣传，而且要充分利用自身营销水平进行策划，这也是整个项目具备长期竞争优势和旺盛生命力关键所在。

项目所在区域，已经进行了系列相关城市区域规划和开发，目前该区域周围生活配套项目建设逐步齐全，学校商业网点菜场社区服务等与百姓生活相关项目逐渐完善。

项目建成，将成为该区域又道亮丽风景。

必将改善居民居住和生活环境，这对改变城市面貌优化城市布局改变局部生态环境具有积极意义。

三社会风险及对策分析影响项目效益不确定等风险因素可以归纳为下列内容建设风险建筑安装工程量人工材料价格机械使用费及取费标准等融资风险资金来源供应量与供应时间等建设工期风险工期延长政策风险松桃县政府对城区基础设施改造建设投资力度利率及通货膨胀。

风险因素与风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般很小市场风险市场需求量◎竞争能力◎户型价格◎市场定位◎资源风险土地◎技术风险先进性◎适用性◎可靠性◎工程风险工程好水文地质工程量◎资金风险贷款利率资金来源中断◎资金供应不足◎政策风险政治条件变化◎经济条件变化◎政策调整◎外部协作条件风险交通运输◎供水和供电◎社会风险其他风险根据列表，本项目实施，风险程度很小。

存在风险在工程实施过程中，工程材料人工费涨价可能性较大。

对策合理安排工期，为保障项目实施，提供切外部条件。

第十二章招标方案编制依据中华人民共和国招标投标法贵州省招标投标条例工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会第令号工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定国家发展计划委员会令第号。

二招标方案㈠招标范围本项目属中华人民共和国招标投标法和工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会第号令中规定大型基础设施公用事业等关系社会公共利益公众安全项目和全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资项目，属关系社会公共利益公众安全公用事业项目中其他交通运输业和公共停车场项目。

按照法律法规规定，本项目勘察设计施工包括土建和安装等监理以及与工程建设有关重要设备材料等采购都必须进行招标。

㈡招标组织形式根据贵州省建设厅贵州省工程建设自行招标资格管理暂行办法中自行组织招标资格标准规定，本项目如自行招标必须具备工程技术经济人员不少于人具有中级以上相关专业技术职称人数不少于机构人员总数，其中主导专业具有高级技术职务人员不少于人专业技术人员应承担过相应工程招标组织工作工作业绩，并熟悉和掌握工程招标业务和有关规定条件，按照以上规定项目业主不具备自行招标能力，因此本项目招标组织形式均为委托招标。

招标方式按照中华人民共和国招标投标法规定，国务院发展计划部门确定国家重点项目和省自治区直辖市人民政府确定地方重点项目不适宜公开招标并经国务院发展计划部门或者省自治区直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标即不公开招标，除此之外均进行公开招标。

本项目不属于上述不公开招标项目，因此，本项目招标方式均为公开招标。

㈣投标单位资质要求根据国家相关规定，本项目投标单位应具备相应资质，建议项目建筑工程工程监理工程勘察单位和工程设计单位资质要求均为乙级以上工程施工单位资质要求在二级以上，安装企业资质要求在三级以上。

该项目具体招标基本情况见下表招标基本情况表建设项目名称松桃县棚户区改造工程项目招标范围招标组织形式招标方式招标公告招标标段投标单位不采用招标估算备注全大。

本项目实施将让老百姓住上好房子，有利于美化环境，完善城市功能，该工程实施，是按照城市总体规划要求，是加快松桃县城市化建设步伐有力举措，具有综合社会经济效益。

本项目建设是社会与经济发展和区域发展需要本项目乾洲坝片区总建设占用土地公顷，容积率，建筑密度以下，住宅建筑层数为多层和高层，绿地率为，符合国家集约节约土地资源政策要求。

成片开发住宅小区建设是住宅建设重点。

价格合理，主要销售对象为松桃县现有住房难收入低人群。

建设本项目符合中央关于建设和谐社会要求，符合当前国家围绕城镇化建设主题发展要求，符合当前省政府关于加快棚户区改造建设要求，既可以满足低收入居民家庭住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产泡沫。

不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，中低价房建设在未来很长时期内，有着存在和发展必要性。

因此，实施本项目是可行而且是很必要。

棚户区居住情况分析各棚户区房屋现状构成现状房屋高度构成比例层建筑层建筑层以上建筑现状房屋修建年代构成比例年代以前年代年代从上面对乾洲坝棚户区调查结果可以看出，棚户区建筑主要集中在低层建筑，占地面积大，浪费土地资源。

修建时间多为年前建筑，建筑破损较为严重。

建筑面积多为平方米以上，故此比例进行安置房户型设计。

现有建筑结构框架结构所占比例非常小，建筑结构稳定性较差，建筑安全存在定隐患。

从消防部门统计资料反映，乾洲坝棚户区存在以下问题该片区无消防规划，建筑物分布杂乱无章。

建筑物依山而建，道路不通畅。

无消防车通道。

无基本消防设施。

无消防水源。

无城市消防给水系统。

由此可见棚户区现状是随时都有发生重大火灾危险，由其他部门统计来看，该片区现基本通水，但只能供应饮用。

无行车道路通现状房屋面积构成比例平方米以下平方米体规划第三次修编顺利通过了省城规委组织专业技术评审，县城详规覆盖率由年发展到年初，完成规划面积平方公里，规划人口万人，规划城镇化水平达以上。

年底，县城建房面积平方米，进入二十世纪年代后，房屋建设逐渐向高层方面发展。

建筑布局已由过去单家独院民政合用逐渐分离发展为行政办公商业服务医疗卫生邮政通讯精油加工餐饮服务等功能突出单体建筑或小区。

年，征用乾州坝砖瓦厂亩土地规划建设了个居民新村。

年完成县体育馆田径场。

年开发河滨街，建民商住房面积平方米。

到年底，县城共建各类房屋面积万平方米，人均占有住房面积平方米。

年，完成片区开发面积平方米，新增城市建设面积平方公里，新增城市人口万人，旧城改造开发面积平方米，新区开发建设平方米，完成直接投资万元，其中旧城改造万元，新区开发建设万元。

松桃县自实施城镇化建设战略以来，县城棚户区改造及住房建设住房保障等工作得到了长足发展，目前已进入全面提质提速东扩南移建设战略阶段，但是目前城区内棚户区范围分布广，拆迁量大，居民多等情况，如果依靠政府财政补贴来实施改造，会对县财政造成重大负担，如果依靠当地房开企业进行改造，是房开企业资金投入有限，只能改造小范围棚户区，不能对整个县城棚户区进行整体统有序改造。

二是房开企业作为盈利企业，对民生工程公益事业不会放在第位，这会导致改造后棚户区地理位置偏僻，基础设施配套跟不上，医疗卫生和居住环境得不到良好保障，会出现新轮高密度棚户区出现。

根据国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见国办发号和国家开发银行中低收入家庭住房贷款项目评审指导意见国家开发银行办公厅文件开行办号文件精神，结合松桃县城市棚户区改造需要，故提出向国家开发银行贷款和政府财政补贴形式进行棚户区改造，为此特提出该建设项目可行性研究报告。

二项目概况㈠项目拟建地点本项目拟建为乾洲坝片区，规划用地面积为松桃县棚户区改造规划用地面积指标序号安置点规划用地面积单位公顷安置房用地面积单位公顷招牌挂用地面积单位公顷乾洲坝片区㈡建设规模松桃县棚户区改造建设规模序号安置点安置房建筑面积万平方米招牌挂商品房建筑面积万平方米总建筑面积万平方米乾洲坝片区投资估算及资金筹措项目总投资项目估算总投资万元，其中工程费用为万元，工程建设其它费用为万元，基本预备费万元，银行利息万元。

资金筹措本项目总投资为万元，其中申请银行贷款万元约占总投资企业自筹万元约占总投资四结论与建议㈠结论本项目建设是通过对松桃县棚户区改造，解决松桃县棚户区居民居住环境恶劣城市配套实施不完善现状，实现人有所居居住要求，同时通过棚户区改造，完善城市功能，按照总体规划要求进行规划设计，提高城市化率，促进经济社会协调发展起到重要推动作用。

该项目建设是十分必要。

项目建设用地落实，社会环境条件好，供水供电等市政配套条件完备，项目建成后将产生良好经济效益和社会效益。

按照需要与可能，经济适用原则，确定总投资亿元。

㈡建议项目承办单位应加强与相关部门沟通与联系，做好项目实施前项准备工作，以便为项目实施提供必要条件。

按基本建设程序精心组织项目建设管理，加强项目质量控制进度控制，严格控制项