（批复）某购物中心项目可研建议报告（发改委）

广告策略总体广告运作，要有统广告和媒体策划。

项目招商全过程都要非常注重广告包装和项目造势，品牌招商关键和重要时期巧妙地通过系列制造悬念营销手段，达到出人意料轰动效应，以达到事半功倍宣传目。

必要时可选择名人担任本项目形象代言人，通过名人效应，达到项目宣传目。

通过赞助公益事业慈善事业，以及配合协助政府举办各种纪念活动主题活动等方式为项目造势。

设计形象生动项目标识，标识立意要简约易记醒目，体现出项目商业主题。

在强势媒体播出系列广告专访。

设计广告语和广告歌，重点是突出本项目商业特色和商业主题。

制作系列电视广告短片，力求广告在形象上简约优美动人，内容上突出项目优势，反映项目主题。

建立项目网站，设计精美网页，链接知名网站，在建立数字信息渠道介绍项目招商信息同时，通过各种网络营销和广告发布技巧运用，如设立品牌论坛业界风云人物排行榜评比活动建立品牌信息发布平台等手段，提高网页点击率，取得良好宣传效果。

制作精美招商书，招商书平面设计要独具匠心完美，印刷精致，达到良好宣传效果。

在招商恳谈会期间，安排促销人员在项目周边派发项目招商广告宣传单。

选择具有影响力和高覆盖率杂志报纸等平面媒体，在段时间内，连续不断地发布品牌招商宣传广告。

广告文案要形象生动，使人阅后难忘。

制作漂亮醒目户外广告，如车厢广告灯箱广告以及路牌广告等。

广告牌均以醒目标语美丽图案向公众展示项目商业主题。

主流媒体调查市媒介主要为电视盒报纸。

电视台三个频道内容各有侧重频道主要内容新闻经济娱乐收视率较高为和报纸主要为日报和晚报。

日报为党政报纸，大众报纸为晚报，主要内同涵括新闻经济娱乐等。

报纸发行量日报万晚报万其他媒体有三晋都市报山西晚报山西日报等，发行量不大，市场反应般。

第十章投资成本与费用估算项目投资评估和财务分析将站在投资人角度进行，以达到评估和分析客观性和准确性。

项目占地亩，土地出让金，万元每亩，投资万元项目地上商场部分平米地下商场部分平米总建筑面积平方米，项目预计总投资约人民币万元亿元。

开发成本估算土地使用权出让金土地使用权出让金，土地征用拆迁及前期七通平费。

本项目所需征用土地基本已经完成了拆迁平整及七通平。

土地使用权出让金亩万元万元前期工程费前期工程费万元详见本项目前期工程费估算表。

前期工程费估算表建安工程费建安工程费总开发面积每平米造价万元建安工程费平米造价项目造价元平米项目造价元平米桩基础土建工程，电梯消防项目计算依据计价万元规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘查费建安工程费筹建开办费建安工程费合计水电安装燃气通讯系统监控系统智能化设施闭路电视合计，基础设施改造费基础设施改造费万元供电供水排水电信通讯燃气供暖道路绿化等基础设施配套预估费用万元。

开发期间税费开发期间税费万元开发期间税费览表类别计算依据应缴税费元城市综合开发费元平米开发管理费综合开发费，人防工程异地建设费建筑面积元平米养老金保险建安费图纸审查费建筑面积元平米，定额管理费建安费，质检费建安费墙体材料专项基金建筑面积元平米，监理费建安费气象局建筑面积元平米，建筑垃圾处理费建筑面积元平米，消防管理费商业元平米，招标代理费建筑面积元平米，测绘费元宗地，控规设计费元宗地，规划设计费用地面积元平米用地技术服务费元亩，工程技术服务费建筑面积元平米，拔地订桩费元宗地，放线费元宗地，竣工图测绘费元幢，副食品调节基金建安费，自来水城市配套费万元，接头材料安装费万元，电力增容费元千瓦约，污水处理费元幢有线电视接入费元户，合计万元不可预见费不可预见费取以上四项之和万元注第项土地出让金不存在不可预见因素开发成本开发成本以上六项小计万元开发费用估算管理费用管理费用取以上项之和万元招商费用招商费用万元招商费用估算表项目计算依据计价万元广告及推广费租金收入招商代理费租金收入其他招商费用租金收入合计万元租金收入按年起租计算万元财务费用财务费用贷款利息开发成本银行平均贷款利息年万元开发费用开发费用前三项之和万元总成本费用汇总项目预计总投资约人民币万元亿元投资成本费用估算汇总表成本项目金额万元开发成本土地成本前期工程费建安工程费基础设施费开发期间税费不可预见费开发费用管理费用招商费用财务费用合计第十二章财务效益分析数据分析依据测算依据项目获得有关资料，投资人经营设想和测算要求缴费依据依据规定缴纳有关税费。

分析条件假定分析范围本项目财务效益分析仅对项目中商场地下商场餐饮娱乐影城租金和经营收入成本进行分析。

分析周期本项目财务分析计算期暂定为年不含年建设期经营收入根据项目建设单位初步经营设想，本项目建成后商场含餐饮娱乐出租，影城自营。

资金投入全部按自有资金投资，投资款分建设期初至建设期末平均四次投入，第三年末投入流动资金万元。

经济效益预测表项目建筑面积租金经营收入产投资发展。

第三章城市发展规划城市结构及发展规划城市总体规划市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。

坚持新城建设和旧城改造并重方针，搞好御东新区建设，搞好市区道路和两大出口建设。

抓紧机场建设。

中部年计划开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌东部御东新区是市今后年城市发展主要方向，是主城区口泉地区文瀛湖地区主两副结构形态副区域南部依靠市经济开发区带动，城市经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向东南发展。

古城改造范围限制大车进市区红线古城改造东移西融年月开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌市东西南北建设四大安置新区，分别位于御河西岸西环路西侧南环路南侧站东大街两侧，由被拆迁户自主选择新居拆迁办法拆平还平以旧换新，政府有限度补贴搬迁费用和超出部份面积结算。

新区规划实施煤矿棚户区改造和采煤沉陷区治理工程，投资多亿元，规划年建成多万平方米员工住宅，使近十三万户万矿工及家属居住条件得到彻底改善。

新区规划图附后第四章商业市场调查分析市商业环境分析市区商业布局分布市商业现状由于年月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆。

现有商业设施初步满足商业活动需求，但缺乏商务主导型商业功能区，无形成中央商务区及国际化现代化设施商务区。

东关商圈以云中商城小商品市场海盛海辰春毅电器等组成。

西南环路商圈以蓝天山鹰华宇购物万家灯饰振华蔬果批发和平五金等组成。

大庆商圈以现代大世界九洲通用物资振华等组成。

市区商业竞争格局板块东关商圈大庆商圈西南环路商圈位万寿路及御河桥对岸延伸大庆东路及向十里店延伸西环路及南环路东关商圈西南环路商圈大庆商圈置项目名称海辰海盛云中服装大世界五彩市场云中副食城万圣精品服装城永久建材市场东信永康御鑫商贸城小商品市场窗帘大世以填补这方面空白，为繁荣与振兴新区商业，形成新商圈将有较大作用。

本商业项目将是新区中心坐标，是规划中新崛起板块中心，新区最具规模大型商业中心，其中有大卖场业态引入这对周边社区型商业而言相对超前商业形态进驻，对本项目成功尤为重要。

此外，由于目前新区缺乏综合型大型购物场所，因此本项目定位必然在定高度以上，它将为旗舰级商业中心，未来以此为核心形成商圈。

项目将引入乃至山西稀缺奥特莱斯品牌折扣概念商业模式。

这种业态不依赖城市主要商圈高客流，主要消费群体是追求时尚有车族。

本项目不但是新区商业中心，同时可以做到立足辐射及周边城市。

商业主题定位根据新区商业中心项目旗舰级中心社区商圈项目定位，再结合新区实际情况，将本项目主题定位为站式消费商业中心，是个集购物餐饮娱乐休闲为体综合性规模化商业场所，即社区销品茂。

第二章概况及宏观经济环境市概况区位及行政区位于山西省北部，介于内外长城之间，是盆地中心。

为山西省第二大城市，晋冀蒙三省区和各县交通枢纽，地区政治经济文化中心。

全市辖区面积平方千米，城区平方千米，辖左云阳高天镇浑源广灵灵丘七县，城区和近郊划为城区矿区南郊区和新荣区，计镇乡个街道办事处。

人文概况市是国务院首批公布全国个历史文化名城之，有多年历史，曾为北魏京师辽金陪都明清重镇。

境内古建筑古遗址多处，其中列入世界文化遗产名录处列入国家级和省级文物保护单位处，古建文化佛教文化非常发达。

现存古建筑古墓葬古遗址两万余处，各级文物保护单位处，其中全国重点文物保护单位处，省级文保单位处，市县级文保单位更是多达处。

北魏年间开凿云冈石窟，现存唯辽代木构建筑华严寺，古朴浑厚善化寺，号称中国龙壁之冠九龙壁，黏着在峭壁之上悬空寺，景色旖旎山势峭如刀劈北岳恒山市旅游资源颇为丰富，历史古迹和自然风光均有独到之处。

古迹中以始凿于北魏年间云冈石窟最富盛名，它与敦煌莫高窟洛阳龙门石窟甘肃麦积山石窟并称为中国四大石窟，具有很高艺术价值应县木塔则是中国现存最高大最古老木结构塔，是世界建筑中件珍品位于西南部华严寺，是我国最大古代佛殿之此外还有九龙壁善化寺等历史悠久古建筑市东南方，有中国五岳之北岳恒山，风光极佳恒山山脚下悬空寺，建筑精巧，让人称奇，偌大座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们奇思妙想。

交通概况北邻内蒙，东望河北距北京公里，南离太原市公里，实为首都之屏障全晋北方之门户，且扼晋冀内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。

在历史上曾为三代京华两朝重镇，在清代以前无不派名将镇守，既防外来侵略又保京师安危，被誉为北方锁钥。

今日，是京包同蒲两大铁路交汇点，大秦铁路起点，居神府准格尔新兴能源区与京津唐发达工业区中点。

公路通车里程达到公里。

其中，高速公路达到公里。

全市通油路乡镇个，通公路行政村个通油路行政村个，本年新增个。

全市公路密度公里百平方公里。

资源概况市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜铁银铝锌等金属矿物和石墨磷长石云母石灰石珍珠岩大理石花岗石玄武石沸石等非金属矿物。

可望成为资源相对贫乏沿海及渤海经济圈矿产品原料基地。

煤炭煤田含煤面积平方公里，探测总储量亿吨，其中侏罗纪煤素以低硫低磷低灰份高热值三低高闻名于世，是优质动力煤和化工原料煤。

得天独厚煤炭资源优势，使市成为国家重要能源基地，被誉为中国煤都。

市年产原煤万吨，煤炭生产