（批复）柳州柳城沙埔市场周边地块改造项目可研建议报告（发改委）

项目支持点地块所处地理位置在沙埔核心商业地段，具备极强市场号召力。

商城是种集购物餐饮休闲娱乐于体大规模购物中心，是目前最先进商业形态。

体现了城市功能完善和提供现代城市生活方式能力，本项目借形式来表述站式消费中心概念。

依赖都市环境，在都市商业旺地成长，消费者在这里得到是生活质量满足，它定位能体现项目个性。

项目功能定位商品定位以经营中高档商品为主，提供完善配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。

功能定位安全新概念立体园林商城。

面导入园林绿化，强化旅游功能。

传统骑楼商业文化现代版，承传百年繁华。

有极强休闲观光购物功能，集购食娱休于体。

项目建设优势项目建成后，将形成三大功能是商业贸易功能商贸市场，是贸易商品和生产产品流通主要载体。

在量，对方便群众日常生活，保障群众食品安全，提高群众生活质量，具有重要现实意义。

通过专业农贸市场改扩建，提高管理者和经营者整体素质，引入先进管理经营理念，激发和提高他们商品意识市场竞争意识，开阔他们眼界，逐步提高他们自身素质，培养出批农村能人，并以他们示范效应带动农村经济发展。

经济效益充分挖掘沙浦镇土地价值与商业价值。

从创造良好生产投资环境出发，将沙浦镇旧城改造与专业市场建设结合起来，积极引导和鼓励各行业开发商进行投资建设，在大力推进沙浦镇城市化建设同时，提高沙浦镇经济效益增长。

产业效益项目建成后，进行住宅商铺销售，可搞活当地市场，促进当地人们增收。

建设住房店铺等不仅可以满足原来居民居住生活之需，还可以面向整个沙浦镇及柳城县市场，甚至辐射到周边其他地区。

环境效益城市内在价值很大程度取决于环境。

本项目建设，将结合经济效益社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过绿化美化亮化沙浦镇环境，从而提升沙浦镇自身城市价值，形成环境优美人际和谐文明城区精品城区。

地租效益旧改区建成后，将通过市场集散作用，辐射带动周边地区开发，促进沙浦镇城市化进程，从而促进土地资源升值，实现资源有效配置和效益最大化。

五项目改造建议项目初步规划意向图层为商业裙楼层以上为居民住宅项目规划效果图层为商业裙楼层以上为居民住宅项目规划效果图项目市场定位理念根据本地块区域市场环境优劣势所进行分析，结合本项目所处地理位置特性，可以看出，目前融安主要以街铺经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。

同时，消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。

周边商业市场开始不再适合当前多样化个性化追求休闲以及文化消费趋向。

本项目正好可以填补这方面空白，为繁荣与振兴沙埔商业将有较大作用。

项目市场定位将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体综合性商业城，并赋予其鲜明特色和个性，引进高质素商品和现代经营管理模式，定将使本项目成为沙埔标志性商厦。

项目形象定位时尚购物概念现代功能配置丰富商品组合舒适购物环境优越消费模式鲜明特色，系列前景规划将使本项目成为沙埔档次最高功能最齐全最具现代化特色大型休闲购物中心。

项目支持点地块所处地理位置在沙埔核心商业地段，具面向整个沙浦镇及柳城县市场，甚至辐射到周边其他地区。

环境效益城市内在价值很大程度取决于环境。

本项目建设，将结合经济效益社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过绿化美化亮化沙浦镇环境，从而提升沙浦镇自身城市价值，形成环境优美人际和谐文明城区精品城区。

地租效益旧改区建成后，将通过市场集散作用，辐射带动周边地区开发，促进沙浦镇城市化进程，从而促进土地资源升值，实现资源有效配置和效益最大化。

五项目改造建议项目初步规划意向图层为商业裙楼层以上为居民住宅项目规划效果图层为商业裙楼层以上为居民住宅项目规划效果图项目市场定位理念根据本地块区域市场环境优劣势所进行分析，结合本项目所处地理位置特性，可以看出，目前融安主要以街铺经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。

同时，消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。

周边商业市场开始不再适合当前多样化个性化追求休闲以及文化消费趋向。

本项目正好可以填补这方面空白，为繁荣与振兴沙埔商业将有较大作用。

项目市场定位将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体规划基础上，进步完善规划体系，实现园区内企业有效配合和协调配套，真正发挥园区聚集效应和规模效应。

将加大园区征地和加大开发力度，扩大工业区开发面积，提高园区综合承载力。

引导同类和关联产业集聚，加快培育批能够引领行业发展提升园区层次大企业大集团，在创造特色培大育强上提升水平。

旅游发展全镇旅游资源丰富，有山田桃花园沙埔河红马山水库区等景区，还有以农家乐为主景泉农庄碧云谷漂流和洲尾农庄等农庄，每年都吸引众多游客前来游玩，旅游年收入逐年增长。

沙埔镇已被列为自治区第二批小城镇综合改革试点自治区重点镇，碑田村还被评为全国文明村。

柳城县规划实施轴两翼三带六区，倾力打造沙埔河休闲旅游带。

农业发展沙埔镇农业以粮食柿子甘蔗淮山为主，是柳城乃至桂中最大柿子和淮山集散地，素有柿子之乡淮山之乡，美称。

二地块现状地块概况地块位于沙埔镇政府广场南面，西临国道，为沙埔镇居民主要经济活动区域。

旧市场现状菜市场整体条件脏乱差。

沙埔镇菜市场因年久失修，破败不堪，摊位布局混乱，占用公用道路，使整个菜市场显得杂乱拥挤。

路上脏水，烂菜叶等其他垃圾，严重影响菜市场卫生，环境脏乱差。

菜品保存困难，影响果蔬新鲜度。

菜贩营业成本额普遍很高，实际土地拥有者使其蕴含巨大潜力未能充分发挥。

菜市场规模小，服务辐射范围小，与周边发展不匹配。

本项目是沙浦镇相对大型菜市场，周边人口多，分布范围也很广。

目前该菜市场周围旧城改造后新社区建成，居民数量又会大量增加，周围居住人口剧增，扩大菜市场规模和服务范围，改善菜市场卫生条件也应尽快改善，以便给周边人群生活提供便利。

经济种类少，服务功能不健全。

菜市蔬菜档次低，品种很少，消费者可挑选余地小，质量无保证，难以给居民提供营养健康生活。

周边商业环境沙埔镇商业主要以零售业为主，分布在沿街商铺，附近生活商业主要以个农贸市场为主，市场业态比较混乱，而且没有相对高档些餐饮，店铺来满足消费者需求。

周边居住环境该区域居住方式主要以私房为主，整体房子高低大小不齐，且建设已久，楼房陈旧，安防系统缺乏，在定程度上存在着安全隐患。

由于都是私房为主，所以居住面积占据了整个镇中心绝大部分，居住面积增大，就会造成交通道路狭窄，交通不便同时绿化休闲娱乐活动场所方面就没有多余地方建设，就大大降低了居住环境质量。

由现状总结出，项目目前存在状况区域市场环境较差，设施相对简陋商业市场单，不足以满足区域商业需求居民居住环境质量差，生活配套设施缺乏。

三项目建设必要性为适应柳城加快城镇建设步伐柳城十二五期间，全力打造柳州主要卫星城和城市后花园，全面开展工业立县突破年城市建设提升年文化效益倍增年民生善推进年转变作风落实年活动，全力推进富裕休闲生态和谐四个柳城建设。

柳城初步构建了县城中心镇城区次中心镇重点镇般镇中心村空间网络布局体系，实施包括沙埔在内五个乡镇改造扩建项目，并将沙埔纳入柳北城镇带区域，进行规划建设，促进了全县城镇化发展。

沙埔镇，作为柳城南部中心镇，并将按照重点镇要求规划建设。

发挥宜居宜业宜游优势，加快城镇化进程。

改造提升传统流通产业需要不足之处是原有零售网点和设施老化规模偏小二是集贸市场和小商品市场建设滞后，临街设摊布点，影响交通市容三是农产品集散能力弱，辐射范围偏小四是市场分散零乱不利于规范和管理。

由于交易品种混杂交易量日益增加，人流物流信息流流通不畅，随着经济日趋发展，商品流通速度加快，人流量增加，进入市场交易商品种类数量增加，现有农贸市场场地已经远远满足不了经济发展和商品交易需要，市场内摊位已经远远不能满足交易需求。

经营户增多，以街为市趋势有所上升，市场拥挤，同时导致了整个集镇满街垃圾，塑料袋随风飘舞脏乱差现象。

而管理部门力量不足力不从心管不胜管矛盾日益突出，已满足不了沙埔镇服务功能提升需要，也远远不能满足日益增长经济需求及消费需求。

在相当个时期，专业农贸市场在推进城市化建设改善人居环境提高生活质量活跃农村经济促进社会和谐进在价值很大程度取决于环境。

本项目建设，将结合经济效益社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过绿化美化亮化沙浦镇环境，从而提升沙浦镇自身城市价值，形成环境优美人际和谐文明城区精品城区。

地租效益旧改区建成后，将通过市场集散作用，辐射带动周边地区开发，促进沙浦镇城市化进程，从而促进土地资源升值，实现资源有效配置和效益最大化。

五项目改造建议项目初步规划意向图层为商业裙楼层以上为居民住宅项目规划效果图层为商业裙楼层以上为居民住宅项目规划效果图项目市场定位理念根据本地块区域市场环境优劣势所进行分析，结合本项目所处地理位置特性，可以看出，目前融安主要以街铺经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。

同时，消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。

周边商业市场开始不再适合当前多样化个性化追求休闲以及文化消费趋向。

本项目正好可以填补这方面空白，为繁荣与振兴沙埔商业将有较大作用。

项目市场定位将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体综合性商业城，并赋予其鲜明特色和个性，引进高质素商品和现代经营管理模式，定将使本项目成为沙埔标志性商厦。

项目形象定位时尚购物概念现代功能配置丰富商品组合舒适购物环境优越消费模式鲜明特色，系列前景规划将使本项目成为沙埔档次最高功能最齐全最具现代化特色大型休闲购物中心。

项目支持点地块所处地理位置在沙埔核心商业地段，具备极强市场号召力。

商城是种集购物餐饮休闲娱乐于体大规模购物中心，是目前最先进商业形态。

体现了城市功能完善和提供现代城市生活方式能力，本项目借形式来表述站式消费中心概念。

依赖都市环境，在都市商业旺地成长，消费者