（批复）桂林万福园项目策划及项目可研建议报告（发改委）

要达到国内外游客万这目标，要求客源发展速度要保持定水平。

资源风险分析万福园历史文化生态旅游资源虽然比较丰富，但尚未建设完成，宣传也未启动，文化创意产业虽依托每年举办国际摄影比赛积聚品牌力量，但品牌自身延伸力量有限。

园区内现有旅游产品较为有名是桂林国家森林公园与甑皮岩遗址公园。

总体来说，知名度还比较低，而桂林市知名度较高旅游景区景点众多，如七星公园象鼻山公园两江四湖环城水系漓江景区乐满地印象刘三姐等可能会分流众多游客，还需要通过大量宣传和促销工作，才能达到预期目，因此，客源桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十三章风险分析人数实际数量有可能会低于预期。

工程技术风险分析由于本项目投资较大，建设项目众多，其建设周期可能会延长，可能会增加投资和经营风险。

社会文化风险旅游开发项目建设可能对当地社会文化产生些消极影响。

由于本项目投资较大，游客众多，面向又是具有较高消费能力消费者，可能会导致附近社区局面和部分外来人员产生依靠本项目谋利心理并付诸行动，助长其趋利不良习气，可能导致游客和投资商利益等受损，在种程度上，会影响周边社区风气。

风险规避和对策风险分析目是研究如何降低风险程度或者规避风险，减少风险损失。

在预测主要因素及其风险程度后，应根据不同风险因素提出相应规避和防范对策，以减少损失。

针对该项目具体情况，可采取以下几条措施作为防范和控制风险对策。

多元化筹集资金在市场经济条件下，可以多种渠道吸收开发建设资金。

由于本项目有五个主题，分别是历史文化观光商贸旅游田园观光娱乐休闲度假和户外旅游休闲。

这些主题可以获得众多支持，如业主资金压力较大，可以选择从银行贷款向国家申请部分扶持资金引入其它投资者等，大大缓解资金压力。

在项目实际进行中要通过招标投标来进行资金和施工选择。

桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十三章风险分析实行市场化运作从项目立项开始，前期准备建设施工，到建成后经营系列过程都应实行市场化运作，其中包括建设施工队伍选择，施工方案确定，旅游线路选择，旅游项目增加和减少，门票制定，旅游管理组织和部门人员安排都应引进市场机制，这样才能保证尽可能取得良好经济效益，减少风险损失。

保护好森林和农田资源对现有大面积森林应做好培养和管护，并在此基础上进行技术改造，讲马尾松为主森林改造为具有较高生态效益复层针阔叶混交林，丰富植物品种，提高森林资源质量。

区域现状有较多基本农田，以保护为主，少量建设游客观光和体验农耕文化田园生活风味美食基本设施。

差异化经营要形成错落分工差异经营旅游业发展局面，必须大力发展新型差异化旅游产品。

根据桂林市实际情况，要大力发展会展游休闲游和体育健身游等产品，加快喀斯特景观园建设，特别要抓好交通方便容纳度大本地人能够参与与旅游密切结合体育产品开发和体育设施建设，通过增加旅游品种创新旅游形式扩大旅游范畴等方式，优化旅游产品结构，用差异性产品吸引差异化游客。

本度假区从立项之初，便提出根据功能分区规划。

五大功能区旅游市场侧重不同，分别吸引不同类别游客，建筑上突出特色，便于游客辨识，相映成趣。

因此，本项目从开始便走是差异化经营道路。

摆脱了同质化桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十三章风险分析风险。

区域内旅游资源进行整合对旅游资源和旅游产品进行有效整合，实现旅游产品配套成龙，必须要加大政府宏观调控和监管力度，要对旅游发展规划进行严格控制，所有旅游产品开发都必须严格按照规划进行，坚决杜绝重复开发和低水平建设对同类型旅游资源，经营上要实行相对垄断，消防贱卖旅游资源低价竞争行为要建立健全与旅游发展密切相关管理制度，如旅游景区景点市场准入制度和定价听证制度等，进步整顿规范旅游市场经济秩序，优化旅游产业发展环境。

桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十四章研究结论和建议第十四章研究结论和建议研究结论项目建设符合国家和广西发展战略与产业政策。

目前适逢国家实施拉动内需扩大就业战略以及继续推进西部大开发，在政策资源上给予优惠扶持，项目建设环境良好。

国家在实施拉动内需扩大就业战略以及西部大开发中把鼓励发展特色旅游业作为西部大开发重点和发展第三产业龙头。

广西区党委三大战略六大突破重大决策将旅游业作为我区重要优势产业来培育，提出要把广西建成旅游先进区宏伟目标。

项目建设正是实现这宏伟目标具体行动。

本项目包括了历史文化观光商贸旅游田园观光娱乐休闲度假和户外旅游休闲等不同层次消费旅游，项目建成后，对于完善桂林市不同层次旅游市场，开展生态旅游，促进旅游业快速发展具有显着带动作用，对促进桂林市经济发展拉动就业稳定社会具有十分重要意义，使经济效益环境效益社会效益达到有机统，将为桂林市增辉添彩，具有重大意义。

项目建设条件具备。

项目区市场条件资源条件技术条件资金条件环境条件社会条件法律条件外部协作配套条件和项目支持满足程，增加政府财政税收，对促进象山区可持续发展具有重要意义。

项目建设将缓减桂林旅游资源季节波动影响桂林市主要景点最佳旅游时间见表。

表中可看出，桂林目前游览自然风光最佳时段有很强季节性，仅靠开发观光旅游资源会导致桂林社会经济季节波动，影响旅游业社会经济效益。

因此，桂林市旅游规划文件提出了依托城市，创造新文化人工设施和活动旅游资源来缓减波动方法。

本园区建设正是符合桂林旅游规划要求。

桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述表桂林市适合旅游时间景区名称月月月月月月月月月月月月桂林城市旅游资源区漓江风光旅游资源区阳朔田园旅游资源区灵渠与乐满地旅游资源区猫儿山旅游资源区矮岭温泉旅游资源区龙脊梯田旅游资源区荔浦丰鱼岩旅游资源区资源资江八角寨旅游资源区永福寿城旅游资源区资料来源据相关年份中国统计年鉴桂林社会经济统计年鉴桂林万福园项目策划及可行性分析报告第二章项目市场分析及预测第二章项目市场分析及预测中国旅游行业概况我国旅游业较长期地保持年均增长率，已经成为国民经济新增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济全面发展，已经成为我国经济发展支柱性产业之。

产业概念是从供给方出发，生产同类产品或者提供相关服务单位集合，而旅游业是项以需求方来定义活动和产业，这是旅游产业界定特殊性。

所以旅游产业定义从旅游需求和旅游供给两方面来看，旅游需求与旅游供给之间相互作用使旅游经济活动中产生了系列经济现象和经济关系，形成了旅游产业，主要由旅馆业，餐饮业，交通运输业，旅行社与旅游景区管理组成，其中旅行社，旅馆业和交通运输业是旅游业三大支柱。

旅游产业是个关联性很强综合产业。

次完整旅游活动包万福国际会议中心万福观光度假酒店万福商贸旅游区。

桂林市旅游发展战略总目标是把桂林建设成世界级桂林化流旅游目地。

万福园发展目标在未来年时间内，吸引全球万人来退休旅游疗养，提供个接待床位，增加万个就业岗位，创造旅游收入亿人民币，增加亿元人民币。

把万福园区建设成为世界级桂林化国际性流文化游憩商务区，即。

桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述第章概述项目名称桂林万福园项目主办单位桂林市象山区人民政府项目背景桂林旅游业是广西旅游业龙头，自治区年规划中确定全面开发以桂林城市为中心桂北旅游经济区，桂北以山水风光民族风情和文化古迹为特色，形成国内外著名大桂林旅游圈，包括桂北旅游路网改造景区建设生态保护以及旅游服务软件配套建设，进而推动桂北旅游业快速发展。

桂林是国际著名风景旅游城市和历史文化名城，旅游资源十分丰富。

随着改革开放逐步深入，桂林已成为世界旅游热点，国内外游客增加迅速，旅游淡季不淡旺季更旺持续旺势旅游业已成为桂林市国民经济主导产业。

桂林山水甲天下，对游客具有极大吸引力，游桂林山水，观漓江风光，已成为游客最佳选择。

年月日万福路建成通车迈出了桂林市保护漓江，发展临桂，再造个新桂林战略重要步，其沿线特别是象山区段沿线大量未开发土地资源和众多休闲疗养设施随之被激活，整个万福片区建设和发展也得到了市区两级党委政府高度重视和社会各界空前关注，大量境内外投资商表现出了浓厚兴趣，提出了投资意向。

年月日，修编后桂林市旅游发展总体规划通过桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述了评审组评审。

这个总体规划为我们描绘美丽前景是桂林市旅游发展战略总目标把桂林建设成世界级桂林化国际性流旅游目地。

桂林旅游业在全国旅游市场中定位全国最重要综合型旅游目地及旅游综合改革实验地，全国最优秀旅游城市。

万福园区位于规划万福路中段，居于桂林城区临桂新区和雁山新区中心，地理位置优越，沿线有大量未开发土地资源和众多休疗养设施，园内以独特森林温泉人类化石喀斯特地貌所形成奇特自然风光五家疗养院乡土田园风情等特色，在未来年时间内，把万福园区建设成为世界级桂林化国际性流文化游憩商务区，即，是个具有战略眼光决策。

项目名称策划说明策划园区位于万福路，福文化传承千年，福禄喜寿祥瑞，福已经成为切美好事物和谐集合。

取名万福园寓意千年万福，样山水不样桂林，福字策划作为园区形象标志。

编制依据桂林旅游发展总体规划修编桂林市土地利用总体规划大纲年年月国务院审批桂林市城市总体规划年桂林市城市绿地系统规划桂林市城市规划管理技术规定桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述桂林城市风貌设计导则桂林市城南组团象山区分区规划建设项目经济评价方法与参数第三版广西国民经济和社会发展第十个五年规划纲要桂林市环境保护第十个五年计划和到年长期规划业主提供其它相关资料。

建设范围万福园位于万福路象山段两侧，东与城市建成区相连，西接临桂县，面积平方公里。

园区开发战略意义环顾世界著名旅游城市发展历程，依托园区独特资源，构筑彰显城市形象地标工程是城市发展明智之举。

万福园将规划有自己园区内独特地标工程，如园区内福文化广场云端剧场索道式观光酒店山顶网球场等。

概览桂林旅游，万福园核心城市区位，更彰显其在同类型资源中独特之处和不可多得开发优势。

以视角俯瞰桂林旅游桂林山水甲天下，但是缺乏与其知名度相匹配项目活动桂林市酒店众多，但是缺乏大规模高档次集群式酒店桂林市发展以服务业为基础，但是没有统，能够与国际接轨标准化服务桂林旅游景点众多，但是没有整合成相互关联旅游网络桂林历史名人英雄人物众多，但是现代桂林