（批复）桂林伍号公馆铂尔曼酒店项目可研建议报告（发改委）

商场货物成本费指货物进价，不含人工费场地费，按售货收入计算商务洗涤服务材料费指为客人提供商务洗涤服务付出材料费，按收入计算燃料与动力费用汽油购臵费油耗按百㎞车计，油价按元升计电费按酒店中央空调功率各客房用电功率和公共区间照明功率测算用电量，电价按目前广西电网商业用电价格元计水费酒店用水量参照桂林市生活用水定额标准计算，水价按目前桂林市商业用水价格元计人员工资及福利费本项目人力资源配臵根据劳动性质分般工人技术人员和管理人员三种岗位，各工种工资标准如下工人平均工资元年技术人员平均工资元年管理人员平均工资元年。

福利费按工资额计取。

为了便于计算，在计算期内，不考虑工资上涨因素。

修理维护费按固定资产原值计。

折旧费和摊销费固定资产折旧费采用直线法平均计算，残值按计。

各类固定资产折旧年限参照相关规定，按以下标准计算。

房屋及建筑物折旧年限年，残值设备折旧年限年，残值摊销费递延资产年。

维持运营投资本酒店电梯变压器服务用车空调及酒店二次装修，按折旧年限，运营进入第年后需要投入资金更新其他小型设备及工器具更新费用计入修理维护费中。

财务费用经营期支付建设投资借款利息，根据项目融资方案，项目在经营期内各年按最大还款能力偿还建设投资借款后借款余额，须逐年向银行支付当年利息，利率沿按建设期初借款利率计算。

流动资金借款利息，根据项目各年流动资金需求量和项目流动资金融资方案确定流动资金借款额度，利率按中国人民银行即期公布年期贷款年利率计。

短期借款利息，根据项目财务计划确定本项目计算期内各年是否需要短期借款及短期借款额度，短期借款利率按中国人民银行即期公布年期贷款年利率计。

其他费用主要指促销费即广告及市场推广费，按万元年计取。

四财务评价指标经计算，项目在计算期内各项财务评价指标如下财务评价指标表序号指标名称单位指标值年平均营业收入万元年平均销售税金及附加万元年平均总成本费用万元年平均利润总额万元年平均所得税万元年平均税后利润万元总投资收益率所得税前项目财务内部收益率所得税后项目财务内部收益率所得税前项目财务净现值万元所得税后项目财务净现值万元所得税前项目投资回收期年所得税后项目投资回收期年资本金财务收益率资本金财务净现值万元资本金净利润率借款偿还期含建设期年五财务分析盈利能力分析项目投资财务内部收益率在所得税前和所得税后均大于行业基准收益率项目投资财务净现值在基准收益率时，所得税前和所得税后均大于零，表明项目方案在财务上可以接受。

项目投资回收期含建设期所得税前年，所得税后年。

项目资本金财务收益率大于行业资本金财务基准收益率，也大于中国人民银行近期公布存贷款利率项目资本金财务净现值在基准收益率时大于零，表明项目业主投入资本金收益可达到行业资本金基准收益率要求。

项目总投资收益率项目资本金净利润率。

偿债能力分析根据项目贷款条件，在计算期内。

借款偿还期项目按最大能力还款计划计算，项目借款偿还期为年含建设期年。

利息备付率项目在运营期应支付银行利息各年份里均大于，表示项目偿付利息保证率处于正常状态。

偿债备付率项目按最大还款能力计算，不再考察项目偿债备付率指标。

资产负债率在计算期内，项目资产负债率最高年份为，低于国际上公认较好资产负债率指标。

适度资产负债率既能表明企业投资人债权人风险较小，又能表明企业经营安全稳健有效，具有较强融资能力。

流动比率项目各期流动比率均大于国际公认标准比率，表明项目可以转化为现金用于偿还流动负债能力很强，但该指标过高，表明企业资金利用效率不高。

速动比率项目还贷期各年速动比率高于国际公认标准，表明企业实际短期债务偿还能力较强，但该项目速动比率过高，表明企业资金利用效率偏低。

以上数据表明项目有较强清偿能力，在财务上是可行。

财务生存能力分析在计算期内，项目净现金流量能维持正常运营，不需要进行短期借款，可实现财务可持续性。

第十章投资者退出方式以下方式适用本计划书第八章所述第种方式即入股本项目战略投资者适用投资者退出方式可为两种股权回购，回购方案由各董事确定。

投资红利，投资商可以通过公司利润分红达到收回投资目。

运营期年份，非典过后，我国旅游饭店收入出现大幅反弹，营业收入为亿元，年增长率高达。

年，增长速度有所放缓，年，年营业收入额为亿元，同比增长。

截至年月，全国星级饭店总数达到家，其中五星级家四星级家三星级家二星级家星级家。

首批三家白金五星酒店已经问世，分别是北京中国大饭店上海波特曼丽嘉酒店和广州花园酒店。

从地区分布来看，广东和浙江两个省星级饭店数量分别达到家和家，位居全国第第二。

四五星级饭店主要集中在东部地区，占全国总数。

广西旅游业与酒店业近况年广西全区接待中外游客突破万人次，实现旅游总收入亿元，与年相比，这两项指标均保持了两位数增长，国际旅游接待人数和旅游收入再创历史新高，全年全区接待入境游客已突破万人次，标志着广西已跻身全国旅游十强省，旅游业作为新兴主导产业和新经济增长点效益已逐步显现。

据年广西统计年鉴资料，广西旅游宾馆饭店共有客房数为间，床位张。

年接待总人数为万人次，营业总收入为万元。

桂林旅游市场与酒店业现状桂林是广西旅游龙头，旅游业是桂林最具城市优势最具品牌效应最具社会竞争力和最具发展潜力产业，通过几年来各种活动强力推动下，桂林旅游在国内外影响力和品牌形象不断扩展和提升。

桂林旅游业发展焕发出强大吸引力和持续增长力，年中国旅游关注指数排名结果中，桂林在综合榜单上排名居第六，是进入前十位唯地市级城市。

年中国首届品牌节评选活动中，桂林荣获中国自驾车旅游品牌目地十佳城市，年桂林市被小康杂志社评为中国十佳休闲旅游城市。

入境旅游是衡量个国家和地区旅游经济实力重要指标，是国际旅游目地形象，主要经营范围是房地产开发与经营。

公司性质为有限责任制企业，设臵组织机构为股东会总经理副总经理工程部策划部营销部财务部行政部等。

公司管理层均由具有相关资历专业人员担任，管理人员文化层次较高，现有大专以上学历人，有工程师监理师职称有人，会计师人。

公司平均年龄岁，凭借着专业精神，共同组成了支高素质优秀房地产开发管理团队。

公司自成立以来，开发建设了不少项目，具有代表性有桂林市正阳步行街桂林市总工会展览馆商业综合楼桂林丽景号公馆项目期，。

其中正阳步行街市总工会展览馆商业综合楼项目已经竣工并交付使用，目前公司正在开发是桂林丽景号公馆项目期。

该项目总建筑面积共，平方米，可销售面积，平方米。

开发建设了酒店公寓洋房独体联体等多种物业类型。

桂林源通房地产开发有限责任公司基本情况桂林源通房地产开发有限责任公司是家拥有丰富房地产开发经验和技术实力雄厚房产公司，成立于年月日，工商营业执照注册号为企，营业期限为年月日至年月日，注册资金为人民币叁仟贰佰肆拾伍万元整，公司法定代表人秦晓胜，公司住所在桂林市桃花江路号，主要经营范围是房地产开发与经营。

公司性质为有限责任制企业，设臵组织机构为董事会总经理副总经理工程部财务部策划部前期部行政部。

公司管理层均由相关资历专业人员担任，管理人员文化层次较高，现有大专以上学历人，有工程师监理师职称有人，会计师人。

公司平均年龄岁，凭借着专业精神，大家齐心协力共同组成了支高素质优秀房地产开发管理团队。

公司目前开发是桂林丽景号公馆项目二期，现已纳入桂林市重点工程两江四湖工程改造范围。

项目地处桃花江路号西山公园至芦笛岩公园段，西临桃花江，东依桃花江路，南靠刘三姐景观园，距市中心约公里。

项目地理位臵得天独厚，景观视野开阔，鉴于桂林市高端顶级市场空白及本项目不可复制区位优势，公司将项目定位为个世界级山水名城中心现代公馆区，以杰出建筑作品和独特现代公馆人居文明回馈甲天下桂林山水，形成互动风景。

丽景号公馆二期将成为自然建筑生活三位体顶级豪宅典范之作。

二期开发建设了酒店公寓洋房独体联体等多种物业类型，总建筑面积约为，平方米，预计可销售面积，平方米。

桂林伍号公馆酒店有限责任公司基本情况该公司成立于年月日，并在桂林市工商行政管理局注册申领企业法人营业执照，工商营业执照注册号为企，营业期限为年月日至年月日，注册资本人民币壹仟万元。

公司住所在桂林市桃花江路号，公司类型为自然人出资有限责任公司，经营范围为住宿餐饮项目筹建取得许可证或专项审批后方可开展经营活动。

公司股东介绍桂林市强盛房地产开发有限责任公司公司股东人秦晓胜唐仁伟桂林源通房地产开发有责任公司股东数有人秦晓胜唐延绪唐仁伟。

桂林伍号公馆酒店有限责任公司股东数有人秦晓胜唐延绪。

秦晓胜桂林市人，男，身份证号，大学学历，工程师，毕业于华中理工大学工业与民用建筑专业。

年月至年月桂林市综合设计院从事结构设计工作，年月至年初任桂林市建筑承包公司经营科长副总经理，年月任桂林市综合设计院副院长，年月至今任桂林市强盛房地产开发有限责任公司桂林源通房地产开发有限责任公司董事长，桂林思源生态农业科技开发有限责任公司桂林江河水电开发有限责任公司董事。

年获桂林市第届十大杰出青年称号。

唐延绪桂林市人，男，身份证号，大学学历，毕业于广西师范大学。

年起先后担任灌阳县电化厂厂长，南宁市电石厂厂长。

现名下有控股企业十几家，业务范围涉及冶炼水电及宾馆餐饮。

年月日成立桂林源通房地产开发有限责任公司，曾出任该公司第任董事长。

唐仁伟桂林市人，男，身份证号，大学学历，毕业于武汉体院。

年至年在武汉体育器材用品厂任办公室主任，供销部经理，年至年在广州市赵秀体育器材有限责任公司任副总经理总经理，年至现在为广西桂林市灌阳县秀海园大酒店所有人，广西桂林市思源生态农业科技开发有限责任公司执行董事桂林市强盛房地产开发有限责任公司董事。

年至年获灌阳县优秀企业家荣誉称号。

以上三位股东皆为亲属关系，故以上三公司为关联公司。

项目提出与过程桂林伍号公馆酒店，是桂林甲山旅游度假山庄部分，位于桂林市桃花江路号原甲山饭店位臵。

年月日，由自然人唐延绪通过公开拍买取得甲山饭店部分土地，年月日，由桂林市强盛房地产开发有限责任公司通过出让方式取得桃花江路号部分土地使用权，继而开发了甲山旅游度假山庄项目。

桂林甲山旅游度假山庄在不