（批复）桐庐食品城项目可研建议报告（发改委）

媒体阶段报纸电视电台展示会户外广告软性报道公关活动礼品广告推广造势期∨∨∨∨∨∨内部认购及试销期∨∨∨∨∨∨销售扩张期∨∨∨∨∨强势销售期∨∨∨∨∨∨清盘巩固期∨∨媒介投放比例配比表特别说明本媒体排放粗算，仅为说明策划思想概念性组合，不作为正式媒介计划书和预算案，具体媒介价格应根据创意表现需要向发展商提报，并随时根据市场变化和售况进行调整。

媒体阶段报纸电视电台展示会户外广告软性报道公关活动礼品广告合计推广造势期内部认购及试销期销售扩张期强势销售期清盘巩固期合计阶段阶段主题侧重点目工作项目完成时间筹划期开始桩基础发展商及项目形象包装内部认购基础工作准招商接待中心布置售楼法律手续办理按揭手续办理塑造工地形象塑造物业形象完成设计印刷品设计制作户外广告设计及配合实施天天天以上各项设计工作顺利完备现场环境道路施工及维护商业物业管理确定入市前后价格策略入市前媒体策略成应以所需资料完务为前提。

内部认购期正式发售前市场预热销售前期对市场反应试探聚集人气，制造局部供不应求气氛广告策略制定创意主题包括平面广告和电视电视广告广告设计制作促销活动方案拟订及可行性验证软性宣传组织正式销售阶段强势推广销售相关主题活动举办创造良好市场业绩树立良好物业形象及品牌配合进行活动组织销售广告设计市场策略调整九入市前期各阶段工作内容计划阶段目目准备期完成各项销售工具之发包施工确立企划方案细平立面确定现场接待中心设计发包。

申请水电及工地电话。

广告宣传作业程序确定。

工地围墙看板。

重点据点户外看板。

部内容完成销售准备区域性布椿。

定点看板制作。

销售准销售准备。

引导试销期掌握公司既有客户资料先期成交。

完成现场准备工作。

传达本案进场前销售信息。

预告公开日期。

以电话拜访方式与既有客户做先期销售。

寄发。

来人来电统计及追踪。

出现。

排定媒体计划。

接待中心完工。

报纸型海报。

定点看板公开强销期扩大宣传面，开发潜在客源。

延续试销期热潮进入第阶段强销。

集中掌握来人来电之成交。

来人来电最后过滤。

实施销售控制。

现场指示牌旗帜等张挂完成。

举办活动，配合海报等媒体。

作业。

充分掌握案情发展。

定点看板。

杂志。

海报。

厝图。

说明书平面图册。

冲刺期第二阶段强销。

签约。

阻力产品促销。

客户反应统计分析。

媒体反应总结。

每周四周五周六日派发宣传品。

每周六周日稿。

定点看板。

海报续销期困难产品突破。

第三阶段强销。

未成交客户分析追踪。

有希望客户再过滤。

对竞争个案采顺势而为机动作法。

海报十销售队伍组建及培训销售队伍架构及职能销售经理人制定总体销售计划和市场推广策略，把握市场动态，抓住时机，促成大型客户成交。

掌握并执行公司总体销售计划，制定阶段性营销重点，着力对大中型客户开发。

销售主任人协助销售经理开展工作跟踪目标客户，参加项目推广宣传实施，收集户信息，定期每月制定客户信息汇总报告销售情况汇总报告及现场销售管理情况报告，向销售经理汇报。

线销售人员人负责接待现场看楼客户并做楼盘情况介绍负责与客户签定认购书负责记录客户有关信息资料，收集楼市信息，并及时向销售主任汇报。

三市场推广计划推广目标总目标通过对桐庐食品城整体运作，塑造批发零售条龙楼盘形象。

分目标短期内销售出桐庐食品城铺面，制定招商策略。

二推广策略广告定位见楼书包装定位。

广告语桐庐最大食品批发市场桐庐食品媒体投放略传播工具略销售方式在销售签订购房合同时，和购房者签订招商和管理模式。

三招商管理专业管理机构入驻面向上海杭州等全国各地寻找专业市场管理机构，寻找合适管理模式。

食品城产品结构层二层三层四层招商对于自己经营业主，和业主签订管理协议。

对于委托管理公司经营业主，开发商和管理公司负责招商，见后续招商计划。

对于桐庐食品城优劣分析优势首先，可以增加开发商利润其次，提升了此地段价值，为此给楼盘升值带来巨大空间再次，为开发商将来经营带来了个综合管理模式市场。

劣势因为是统经营管理，签订购房合同时，必须对客户投资回报及将来商场管理有个明确说明，对于开发商来说，招商管理这方面是弱项同时，这样来时间持续较长，广告及市场调查投入都很大，而且市场招商及管理模式客户是否认可。

评建议二市场商铺定位在外为王营销策略，总体思路为内沿外拓。

内沿，是以食品城为中心，向桐庐周边乡镇杭州招商城市区范围发散外拓，是以周边城市为中心，向上海杭州等重点外围市场开拓。

总体营销思路支撑点以客户需求赢得市场以震撼产品撬动市场以政府行为拉动市场以经营市场带动市场第战形象传播第二战产品推介情景营销第三战情景传播第四战体验传播核心点正式开战整合传播拉开序幕核心点准决战阶段分解卖点核心点大决战品牌口碑关注度知各度联想度促进销售认知度销售促进强势销售推广期目标总体策划思路分析核心点形象建立展示建立时间段四大战略部署成立商业管理公司，同时制定招商政策积极争取政府支持，有效制定有力招商政策，成立专业商业管理公司，锁定旗舰店主力商家，确保大客户上岸。

利润分成计划以全新投资模式，吸引客户，打造商铺银行利润分成投资概念，抢市场先机。

购铺易计划针对中小客户群体，推出购铺易计划，降低购铺门槛，以轻松创富吸引目标消费群。

三主题宣传推广策略事件营销策略有三大功能吸引更多人前往现场丰富项目品牌内涵制造注意力和新闻话题。

项目庆典活动奠基封顶竣工周年志庆等公益活动投资论坛势活动等食品节组团参展食品博览会。

参观和庆典活动邀请目标客户新闻单位现场参观和采访旗舰店开业等。

安排业主联谊活动，与已购铺买家保持感情联络，个已购铺客户很可能会再引进个或多个客户前来购买。

节假日组团旅游传统节日庆祝活动等。

四事，巩年固定回报第年固定回报第年固定回报第年固定回报第年固定回报先付后用，第年租金可从租赁款中直接抵扣，次年以后每半年支付次。

案例二杭州恒大国际建材家居博览中心实地考察土地性质使用权无贷款在售均价元周边类似项目中国五金机电城年初售价周边区域内类似项目走势图项目简介及运作模式该项目处于杭州东部商业区九堡，项目西有长途客运中心。

南有九沙大道，这是条双向八车道宽米杭州城区干道。

号地铁九堡东站，也是地铁号号线换乘站人气最聚集地。

东靠月雅路。

北临德胜快速东路也是杭城条主干道。

距城区分钟上海宁波小时南京小时。

地理交通非常便利。

杭州是中国经济区域典范长三角平原，其总经济量距全国省会城市第二位。

上海公里，交通便利，即将建成沪杭快速铁路，大大缩短了两地距离。

修好以后，杭州到上海只要分钟车程。

京杭大运河惯穿南北，直接拉近舟山，宁波，上海，这三大港距离。

形成个迅速经济发展个覆地。

本项目周边配套九堡核心位置新四季青服装批发市场总建筑面积万，已建成期包括杭州著名华贸鞋城，全部建成后老四季青将整体迁入新客站商业城万方中国轻纺城杭州瑞纺联合市场万方恒大建材市场万方，开业红星美凯龙金茂万方杭州义乌小商品市场万方物流市场万方月雅石材市场万方，开业闽发石材工艺品市场万方，开业杭州机床交易市场万方，开业杭州恒大建材市场本次推出商铺，属于老市场原地翻新升级旺铺，有市场证，经营户忠诚度极高，无需暖场，直接可以开业，绝对现成旺铺，合同中直接承诺购铺第五年可原价回购，解除后顾之忧，年包租，投资与经营分离，不可以自主经营。

第年固定回报为，第二年固定回报为，第三年固定回报为从第四年至第八年，保底回报为，如果实际租金超过金额，投资者与管理公司分成。

第九年至第二十年，投资者收取实际租金。

均价元，总价万元套。

共四层，面积起。

年月日开始接受认购，认购期间，存万可抵万杭州九堡恒大建材市场年使用权九堡地铁优质旺铺投资领地抢占稀缺席位坐享稳定收益目前市场实行统经营，可全程托管，无个人租赁带来麻烦。

市场采取超高回报率第年固定回报达总房款第二年固定回报达总房款第三年固定回报达总房款第四年固定回报达总房款第五年固定回报达总房款第六年固定回报达总房款可原价退铺第七年固定回报达总房款第八年固定回报达总房款前八年累计高达固定回报，毫无后顾之忧是您投资理想选择。

主力面积平方左右，均价楼元平方二楼元平方三楼元平方四楼元平方。

◎九堡最具投资价值商业板块九堡，长三角大商贸集散中心，三十多个大型商贸项目，涉及数十个行业业态，近十万个铺同区域经营，华东最大汽车客运中心落户。

磁悬浮，高铁，新火车东站，新客运中心，地铁号线二号线，庆春过江隧道二桥彭埠大桥八桥九堡大桥六桥下沙大桥四条过江黄金通道连接钱江世纪城与萧山副城，放眼全国在也找不到政府交通投入如此庞大如此密集小区域◎商业辐射超级核心领地杭州九堡恒大建材市场，依托独特区位优势堡和便捷交通网络，立足于杭州大城东，打造个辐射大杭州影响长三角家居王国，成为家具建材五金家饰等为体泛家居主题市场，目前九堡下沙带约有上千万平方米住宅在开发，预计将来三五年将有数千万平方米商住项目拔地而起，这些高档住宅装修需求就是本项目运营成功最基础保障◎九堡将成为杭州投资热潮之地年，杭州市委书记王国平提出，建设城新城，是杭州实施城市扩旅游西进，沿江开发跨江发展战略重大举措。

杭州市政府投资亿决战东部，九堡下沙首当其冲，杭州汽车客运中心地铁号线中国四季青服装交易市场下沙新城等重大项目落户九堡下沙，使杭州东部进入新时代投资热地，◎市场项目各类优势所在如下二交通优势地铁旁商业物业，立足长三角交通枢纽中心临街杭州最长城市主干道德胜快速和区内主干道月雅路九沙大道。

依傍京杭运河二通道本案背靠为运河主要货运码头距地铁口距杭州汽车客运中心距中国四季青服装批发市场本项目边上设有公交站点德胜东路站月雅站为公交始发站点距杭州绕城高速公里沪杭甬高速公里距国际机场约公里距杭州武林门商圈公里销售状况市场群共三栋楼，目前销售是中间栋，第层去化，第二层去化，第三四层去化。

这是两天前我市调情况。

浙江食品市场位于杭州北门，是集农副产品和粮食交易仓储加工信息检测物流配送等功能于体大型商业地产项目。

市场主要经营调味品，副食品，酒水饮料，保健品，休闲食品，干货，茶叶，小百货，土特产品等。

浙江食品市场采取统招商，统推广，统经营，统销售，四大统流程，现期市场营业率达左右，营业时间年，至今平方商铺租金每间万。

浙江现代国际食品城现二期市场楼营业率左右，营业时间年，二期平方商铺租金万年，现二期楼商铺正在火爆销售。

现三期