（批复）桔园小区二分公司办公楼及周边用地开发项目可研建议报告（发改委）

事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。

长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低。

虽然没有看到明显房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相降价了。

然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。

房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场长期发展趋势。

理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。

地标咨讯市场研究部做出过以下预期年年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中年后年年后年。

年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右，销售压力仍然较大。

二年经济振荡过后年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐渐恢复，进入新轮发展周期起点，消费需求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。

这与我们预计是吻合，国家采取通货紧缩政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长，很难估计。

我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当基于种消极方案，执行现有规划容积率，。

即可建设建筑面积仅为。

建筑成本建筑量变化理应带来建筑单位成本变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块整体开发，我们认为决定因素在于规划。

若不调整规划，采用容积率必然不可行。

如能采取容积率，米高度进行建设，还是有利可图。

按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元建设成本。

按目前周边房地产价格，运作得好项目能做到元左右毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。

本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加销售收入。

但是根据目前房地产状况和房价水平，我们认为现在实施项目风险较大位于盈亏边缘。

建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上支持，将规划容积率限高做到最大化。

同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计如选择好适当商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高缺点是销售速度较慢。

四附录建安成本估算桔园路口综合楼项目总成本费用表未计算土地成本编码工程项目费用名称造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明开发建设成本费用斟察设计和前期费二建筑安装工程费三小区配套建设费四管理费五税费六不可预见费建设期利息桔园路口综合楼项目开发建设成本费用计算表未计算土地成本编码工程项目费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明二斟察设计和前期费总体规划设计费定点费平方米土地面积元平方米建筑设计费平方米按元平方米建筑面积城市市政建设配套费级地段平方米按元平方米建筑面积规划管理费元土建造价放线费点放线点元点招标费元按土建工程造价计算监理费元按土建工程造价计算预结算审计费元按土建工程造价计算消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免施工合同鉴证费元按土建工程造价计算避雷安装检测费支检测避雷针元支人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算工地管理费项按元项建筑方案评审费平方米元平方米白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积三建筑安装工程费桩工程平方米按概算造价土建工程平方米按概算造价室内供水供电线路安装工产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路王德明项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路何自强项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计汇总表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计房地产市场环境现状不可否认，从年初场冰灾开始，长沙房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。

年下半年开始，中国楼市价格在路高歌猛进时候突然刹住了脚步，系列政策出台，像连珠炮样投向房地产市场，特别是房贷新政出台，让整个楼市为之震动线城市降价潮汹涌而出，二线城市退房潮澎湃而来，三线城市紧张潮潮起潮落随之而来是级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望情绪弥漫于整个房地产市场。

从周期理论来看，般认为我国大陆房地产都是五年发展两年低落，即年为个周期。

我国房地产这轮发展期可以从年算起，到年正好为个年头。

这年中，长沙商品房年销售面积由年万，增至年万，年均增长，远超过经济发展和需求增长速度。

同时，房地产市场和大经济形势是密切联系在起，现在从大国际经济环境到中请勿外传，项目范围及地形图建设意向为改变桔园小区入口处脏乱差面貌，拟计划进行整体开发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住高档次商住综合楼。

提升小区品质，打造南城入口新地标建筑。

项目地块规划情况项目用地位于长沙市控制性详细规划中心区片卷烟厂周边地区范围内。

项目部分规划为医疗用地，部分规划为行政办公用地容积率限高米。

桔园街口当时开办有左家塘卫生院家诊所，故控规编制是将街口规划为医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要求，类似小诊所在桔园内还有多家，完全无必要单独规划块医疗卫生。

另外其他用地并规划为行政办公用地也属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。

通过前期调查了解，如需进行项目规划报建工作，首先必须先对该规划进行调整。

目前长沙市规划局规划调整工作程序相当繁琐耗时般都在半年至年以上。

若决定着手开发，应先期启动规划调整工作。

项目建设需满足规范要求高度要求根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度要求如下表序号项目内容建筑高度最小用地面积低层居住建筑多层居住建筑多层公共建筑高层居住建筑高层公共建筑注建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求不规则用地最小面积根据实际用地情况确定。

超高层建筑最小用地面积视其规模性质功能高度用地条件等情况相应增加。

根据以上要求，本项目地块面积为平米，按照技术管理规定最高建设高度为米。

退让道路红线距离拟开发地段属于长沙市类地区。

退让道路红线距离根据下表确定建筑控制线距离城市道路红线最小距离控制表区位建筑高度城市主要道路城市次要道路城市支路Ⅰ类多低层高层地区高层Ⅱ类地区多低层高层高层Ⅲ类地区多低层高层高层注表中指建筑物高度，指道路红线宽度高层退让城市道路红线是指主体部分退让，其裙房退让按多低层建筑退让要求控制裙房高度小于米项目需退让韶山路米，退让桔园路米。

退让后最大可建设基地面积约为。

红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图建筑间距高层居住建筑与高层居住建筑及高层居住建筑与多低层居住建筑间距应符合下列规定高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制方位高度Ⅰ类地区Ⅱ类地区Ⅲ类地区注表中方位为正南向偏东西方位角当方位角时为南向建筑高度，当方位角时为相邻较高建筑高度高度超过高层建筑之间距，以上部分不再增加计算建筑间距。

高层居住建筑与多层低层居住建筑平行布置时间距应符合下列要求高层居住建筑与其北侧多低层居住建筑间距按本条第项方位规定控制高层居住建筑与其东西侧多低层居住建筑间距按本条第项方位规定控制高层居住建筑与其南侧多低层居住建筑间距按南侧多低层居住建筑控制，但最小值为米。

高层居住建筑与高多低层居住建筑垂直布置时，间距不小于米。

以相对面为正面建筑定向。

垂直布置居住建筑山墙宽度必须小于米，山墙宽度大于米，其间距按平行布置居住建筑控制。

高层居住建筑与高多低层居住建筑山墙间距，按消防间距规定控制，但山墙有居室窗户，其间距不小于米。

紫红色线为考虑建筑间距退让后高层住宅可建设区域。

面积约为。

考虑道通风需要，对于后面楼房日照间距退让，预计高层住宅最大底建筑面积越为。

约合三房二厅住宅户日照分析满足要求二成本预估算因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目成本估算影响很大。

所以采用多种计算方式，计算出项目楼面成本，为决策提供依据。

方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。

容积率采取最可行方案。

计算结果为开发该地段市场般成本情况。

方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率采取最可行方案。

计算结果为我公司开发最可能收益情况。

方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取不调整方案。

计算结果为假设最小收益情况。

成本预估算方案土地成本由于土地资源稀缺性，目前来说，新建房地产市场平均土地成本已经开始接近和超过整个项目，市区中心地段招拍挂土地在今年均达到多万元亩高价，虽然目前房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计算，总计万元左右。

容积率根据对于项目现状和。

建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上支持，将规划容积率限高做到最大化。

同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计如选择好适当商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高缺点是销售速度较慢。

四附录建安成本估算桔园路口综合楼项目总成本费用表未计算土地成本编码工程项目费用名称造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明开发建设成本费用斟察设计和前期费二建筑安装工程费三小区配套建设费四管理费五税费六不可预见费建设期利息桔园路口综合楼项目开发建设成本费用计算表未计算土地成本编码工程项目费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明二斟察设计和前期费总体规划设计费定点费平方米土地面积元平方米建筑设计费平方米按元平方米建筑面积城市市政建设配套费级地段平方米按元平方米建筑面积规划管理费元土建造价放线费点放线点元点招标费元按土建工程造价计算监理费元按土建工程造价计算预结算审计费元按土建工程造价计算消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免施工合同鉴证费元按土建工程造价计算避雷安装检测费支检测避雷针元支人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算工地管理费