（批复）棚户区及旧住宅区改造项目可研建议报告（发改委）

建筑费按元计楼面地价元商业贸易用地平均容积率为，所以地价元亩万元亩经实地调查和土地挂牌拍卖般情况都高于测算价。

土地出让收益详见蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目收益表，按不同性质用地加权平均估算地价。

本研究报告以保守方案估算，根据地区不同采用综合商住地价为万元亩以下计算。

项目总成本费用估算项目建设费用成本由政府划拨集体用土地，并投资建设项目所有基础设施，计入该项目建设费用成本中，包括建筑安装工程直接费工程间接费和建设期银行利息。

固定资产折旧无形资产摊销费用蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设费用计入成本，不考虑折旧及无形资产摊销费用。

项目运营管理费用蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设和运营贷款还本付息期间，蚌埠市城市投资控股有限公司相关机构办公费差旅费低值易耗品摊销招待费等计入管理费用，按项目总收入估算。

财务费用财务费用为蚌埠市本项目工程项目完工后支付贷款利息。

本报告按银行贷款利率总成本费用万元，总经营成本万元，财务费用万元。

成本费用分项与计算详见附表总成本费用估算表利润估算详见附表项目费用收益分析表项目主要数据与指标表项目主要数据与指标序号项目名称单位数据与指标备注项目总收入万元总成本费用万元利润万元拟定贷款偿还期年内部收益率动态投资回收期年含建设期财务净现值万元项目效益分析社会效益通过蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设，蚌埠市投资环境和生活环境都会明显得到改善。

对促进招商引资具有十分重要意义。

经测算，蚌埠市工业生产商业贸易服务业城市管理物业管理等方面能解决就业人口万多人。

蚌埠市高速发展会带来高额经济产出，也为蚌埠建材建筑装饰房地产加工业制造业餐饮业等系列相关产业提供了加快发展良机，同时也扩大了内需，对有效化解当前金融危机具有定积极作用，必将对蚌埠经济发展起到巨大推进作用。

现金流量分析根据附表财务现金流量表计算，财务内部收益率为，财务净现值为万元，静态投资回收期为年。

动态投资回收期年。

贷款偿还分析通过对附表借款还本付息计算表分析，考察项目计算期内各年偿还能力从表中可看出，本项目采用等额还本利息照付还贷方式还款，计算期内按规定归还贷款本息后尚有万元结余，完全能够满足金融机构还贷要求和期限。

其财务内部收益率为，财务净现值为万元详见全部投资现金流量表。

税土地交易契税房地产交易营业税施工企业营业税二费税费合计项目评价本项目如期建成，将极大改善蚌埠市投资环境，促进蚌埠市规划辖区整体框架规模早日形成，完成蚌埠市扩大城市区域改善交通状况目标，将对蚌埠市招商引资工作和产业结构调整升级造就更多优势企业增加就业岗位提高蚌埠市综合竞争力起到重要推动作用，社会效益巨大。

拉动蚌埠市迅速增长。

带动蚌埠市及周边地域约个百分点。

第十二章结论和建议结论通过以上市场调查分析和研究认为该项目由蚌埠市财政作担保，抗风险能力较强，经过前阶段运作，实施该项目前期准备工作已基本完成，实施该项目可行。

只要运作得当，项目是有着比较好经济效益，特别随着蚌埠市区扩大发展和项目所在地规划区逐步启动，项目后期开发将带来较大经济效益。

蚌埠市良好地理区位经济区位交通区位景观区位和自然环境条件，加上政府政策支持，使其开发前景十分诱人。

具有创建二十世纪生态型城市，展现出良好基础条件。

通过对该项目建设经济评价分析，项目总收入可达万元，财务内部收益率为，财务净现值为万元，动态投资回收期为年，静态投资回收期为年计算期为年，项目经济效益良好。

综上所述，该项目实施在经济上是可行，在时间上是紧迫，在社会效益方面是显著。

建议根据目前项目进度安排，以及蚌埠市相关基础设施配套建设，多渠道筹集资金，拓宽融资渠道是关键。

建议申请银行贷款亿元，并能尽快通过评审，尽早发挥效益。

强化项目法人责任制，牢固树立百年大计，质量第方针。

认真执行中华人民共和国招标投标法，对蚌埠市内所有项目都实行公开招标，透明操作，择优选择承包单位。

通过制定相应政策，采取相应措施和办法，确保工程建设经济效益，形成良性循环。

加强技术指导和监督，保证工程质量。

年蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目投资估算汇总表附表单位万元序号费用名称龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开建设公司城建投资发展公司费用合计万元土地征用费用二前期费用三基础设施费四建筑安装工程费土地及建设费用至四小计五其他费用项目建设成本合计六预备费七公用配套工程项目静态投资合计年度投资计划和资金筹措计划附表单位万元序号项目合计年年年分年投资比例建设总投资区内基础设施建设期静态投资建设期利息资金筹措资本金项目法人自筹财政补助资金项目长期负债银行贷款贷款利息计算项目收益估算览表附表单位万元序号项目类别单位分年度经营情况合计年年年年年年年年年年可开发用地出售收入万元就地还原补偿收入万元就地还原超出补偿收入万元就地还原超出补偿收入万元廉租房年收入万元异地还原补偿收入万元异地还原靠档补偿收入万元异地还原超出超出部分万元就地还原配套商业补偿收入万元就地还原配套商业销售收入万元大贡献。

早在年时，市区人口达到万人，成为安徽省第大城市，是全省第个省辖市。

解放后国务院把蚌埠作为重点工业发展城市和五二五计划重点发展城市，在五二五时期搬迁来了大量国家级工厂和科研机构。

但是随着市场经济发展，由于多种因素以及经济发展水平相对落后影响，蚌埠这个老工业基地困境逐步显露出来。

在些工业企业集中地区，企业建设简易房屋安排职工居住或职工在企业附近自行搭建房屋居住，由于企业经营不善或改制转轨，无力对房屋进行维修改造，逐步形成了现在棚户区，如三五期间兴建二钢生活区和大庆生活区等还有是随着城市建设发展，些城中村村民转为市民，土地性质转为国有，但居住环境居住条件没有改善，如钓鱼台棚户区淮上区大部分地块等老居住区和城中村，占据了城中大面积土地，城市基础设施无法改善，严重影响着城市环境形象，危害着广大居民身心健康，同时也制约着蚌埠市城市现代化发展进程。

为此，蚌埠市以国家大力发展泛长三角经济圈为契机，在提高市民经济文化生活水平同时，为贯彻省发展改革委省住房城乡建设厅省财政厅省国土资源厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见国办发号精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委市政府做出棚户区及旧住宅改造工作部署，为快速启动棚户区改造工作，市政府出台了蚌埠市棚户区及旧住宅区改造实施方案修订了蚌埠市城市房屋拆迁补偿安臵标准。

年月日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任蚌埠市长陈启涛宣布蚌埠市新轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。

项目建设必要性城市总体规划要市投资发展有限公司决定蚌政办号批准组建，注册资本亿元人民币，公司法定代表人刘东劲，公司性质为市政府授权经营国有独资企业。

年月，根据市政府蚌政秘号关于市城市投资公司变更经营范围等事项批复，公司变更为蚌埠市城市投资控股有限公司。

根据市委市政府关于深化投融资管理体制改革全面推进大建设发展战略要求，做大做强政府融资平台，增强融资能力，市委市政府将向城投公司注入土地城市基础设施等优质资产，做大城投公司资产规模同时，为帮助城投公司建立稳定现金流，提高信用等级，改革财政资金拨付方式，所有用于城市基础设施建设财政性资金，全部拨给城投公司。

截止年末，公司总资产亿元，总负债亿元，净资产亿元，净利润亿元，主营业务收入亿元，经营状况良好。

公司实行董事会领导下总经理负责制，为适应市场经济需要，提高专业化运作水平，公司在用人机制上做出了重大突破，向社会公开招聘专业技术人才，公开条件公平竞争择优录用所招聘人员律实行试用聘用制，建立了人员能进能出，职务能上能下，待遇能高能低竞争激励机制。

逐步形成支适应公司要求专业化水平高决策民主科学高效运作战斗团队。

公司内设七部二室，现有职工人，员工平均年龄岁，全部具有大学专科以上文化学历。

其中具有大学本科以上学历和中级以上职称，专业面涵盖了工民建建筑学给排水工程造价环境工程财务管理经济管理资产评估等多个方面，并有注册建筑师结构师造价师资产评估师监理师等，是支年轻化专业化队伍。

城投公司主要职责为对政府投资基础产业基础设施和公益性项目替政府履行出资人职责负责贯彻实施批准后政府投融资计划配合市重点工程建设管理局对项目招投标质量工期等进行管理对政府建设项目总投资进行管理和控制，按进度拨付项目建设资金等。

公司经营宗旨以蚌埠市总体规划为先导，以打造蚌埠市城市建设公众投融资平台和加快蚌埠市城市发展为目标，以城市建设发展为中心，谋求公司发展壮大，创造最佳经济效益，努力将蚌埠市建成二十世纪国家级生态示范城市，为蚌埠市民建设个安逸祥和美好家园。

可行性研究依据与范围可行性研究依据经批准项目建议书和立项批准文件委托单位委托书及有关合同协议书建设部颁布现行建筑工程设计规范蚌埠市棚户区及旧住宅改造实施方案蚌政号蚌埠市城市房屋拆迁补偿安臵标准暂行规定蚌政号文件蚌埠市辖区征地拆迁补偿安臵暂行规定蚌政号蚌埠市棚户区及旧住宅区改造实施方案通知中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作指导意见建保号安徽省发展改革委省住房城乡建设厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见可行性研究范围本可行性研究着重开发项目必要性投资估算经济效益评价和社会效益评价等方面工作，针对项目建设有利因素和不利因素，拟定符合当前形势项目运作方案，论证其建设必要性及可行性在此基础上作出研究结论，并提出合理化建议。

项目提出背景和必要性项目提出背景为贯彻省发展改革委省住房城乡建设厅省财政厅省国土资源厅于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见国办发号精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委市政府做出棚户区及旧住宅改造工作部署，为快