（批复）棚户区改造土地整理工程项目可研建议报告（发改委）

④通过激励政策争取金融机构在长沙设立总部或者区域性总部是土地挂牌出让时对建立金融机构土地实行生地和定向挂牌二是对在芙蓉北路金融商务中心内新设立或迁入金融机构总部区域性总部或省级金融机构，根据投资情况，给予定优惠政策。

第章项目收入与平衡测算项目收入测算项目总收入项目开发周期长，在考虑物价指数情况下，项目总收入为当项目地块容积率规划为时，总收入为，万元当项目地块容积率规划为时，总收入为，万元。

二者平均值，万元。

项目收入来源土地挂牌收入根据地块周边现行地价，结合物价指数和当前经济发展趋势，预测该地块年上涨，两年后，商业用途地块，容积率为时，宗地价格为万元亩容积率为时，宗地价格为万元亩。

本项目可供转让用地面积为亩当容积率为时，该地块可取得转让收入，万元当容积率为时，该地块可取得转让收入，万元。

土地出让金和税费返还当容积率为时，土地出让金和税费返还额为，万元当容积率为时，土地出让金和税费返还额为，万元。

变卖等其它收入当容积率为时，变卖等其他收入为，万元当容积率为时，变卖等其他收入为，万元。

项目平衡测算项目平衡表单位万元序号项目容积率容积率投资拆迁补偿成本装饰装修设施及相关补偿成本其它费用土地出让金及相关税费基础设施投资项目建设管理费建设期融资成本收入土地挂牌收入土地出让金和税费返还其他变卖等平衡当开发用地综合规划容积率为时，项目将产生，万元资金缺口当综合规划容积率为时，项目将实现，万元资金盈余。

综上所述，为实现项目财务自我平衡，在确保规划项目综合容积率在达到，土地出让价格达到万元亩，各种税收优惠政策均能兑现时，可达到预期收益。

第章社会效益评价有利于城市空间合理利用，有利于提升土地利用率项目土地改造，重构城市楼宇，可充分利用城市空间资源，提升土地利用率，规避了土地闲置与低效。

有利于提升城市形象，增强城市辐射力项目开发与城市化运作，有利于提升城市功能，构筑城市形象与品牌，有利于城市扩展与延伸，增强城市辐射力。

有利于激活城市经济，可持续性提高土地产出效益项目开发，有利于激活城市经济，产生乘数效应，可带来可持续性综合效益，进而提高土地长期产出效益。

可促进服务业发展，增加更多就业机会项目开发，可促进中介机构发展，吸纳更多人力资源，增加社会就业机会。

增加融资机会与总量，助推湖南经济高速发展项目开发，可吸纳更多金融机构进驻，增加社会融资机会与总量，进而为湖南经济高速发展做出贡献。

增加城市磁力，提升投资引力项目建设与使用，可更进步增强长沙市城市磁力。

有利于招商引资，增加全社会投资，促进经济发展。

第章项目主要风险资金风险项目属老城棚户区改造项目，是项系统庞大长期性战略工程。

项目不仅投资大，而且更是具有较大时间跨度。

因而，项目融资及市财政将会承担定压力，若资金紧张或缺失，将会影响项目综合社会效益发挥。

社会风险项目改造区，社会利益多元化，千差万别，利益主体差异性大，不确定性因素较多。

因此在改造过程中，旦处理不当，容易引发社会问题，进而导致投资成本增加或项目战略功亏篑。

第章结论与建议结论项目具有长期发展战略性特性，项目建设具有很好社会效益。

有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展有利于合理高效利用土地，提高土地长期产出效益有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。

虽然项目投资大协调难度强但是土地运作是着眼于长期发展战略为目。

因此，未来无论是土地合理利用，或是土地效用与增值空间，宏观经济效益显著，有着不可估量广阔前景。

建议项目应积极做好各项前期准备工作以人为本，加强各利益主体沟通完善法律文件抓紧落实资金与相关整合资源，认真开展施工前设计招标等工作。

项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量进度，使投资按预期计划得到控制，并满足报告中预期目标。

项目运行应制定系统化管理制度，以保证项目运行有序费省。

应加紧城市规划与控制性详规等技术性文件形成。

如有可能，在满足城市总体规划前提下，尽可能使建筑容积率达到以上，以确保整个项目良性运转与减少投资风险。

附表拆迁补偿成本测算表序号项目名称拆迁面积补偿单价元补偿价格万元备注平方米住宅用房，房地合价格办公用房将由现在平方公里发展至平方公里，户籍人口达到万人，常住人口达到万左右。

人均达到万元，城镇居民人均可支配收入达到万元。

市场需求城市发展与经济发展需求随着城市快速扩张与城市经济高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧张。

尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰显。

城市结构多核化，功能专业细分化需求现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。

城市将由单同心圆式环状城市发展模式，向多核心城市发展。

其城市功能结构呈现多样化与专业化。

以前瞻性视野，应对未来金融机构需求年月，中国便遵循承诺，加快金融业开放进程。

标志着中国金融业全开放时刻来临。

基于中国金融市场开放进程，外资金融机构将以多种模式，未来将陆续进军中国金融业，进入中国各个主要城市。

未来年将是外资金融机构进入中国城市活跃期，也是中国金融业快速发展期。

目前，长沙市主要金融机构呈带型沿芙蓉中路分布，向北项目区域延伸发展。

意味着未来随着更多金融机构涌入，对其符合要求城市空间与城市用地需求，将日趋迫切。

为此，城市有必要以前瞻性视野，应对未来金融机构需求，进而促进城市经济发展。

④人口日趋膨胀需求长沙市至年规划户籍人口达到万人，净增万人人均住房面积规划达到平方米，均增平方米。

由此带来刚性住房需求至少达到万平方米，进而对城市用地，产生万亩需求。

搭建领袖型商务平台，是大北城发展战略需要大北城是社会高收入阶层，对个人所得着建设小康社会，率先实现中部崛起战略任务。

资金是主要生产要素之，芙蓉北路现有丰富金融单位资源是资金高效供应和流动平台，是区域金融业发达重要标志。

金融业正成为我国现代经济主导产业和经济发展持续推动力，金融超前发展对经济发展具有先导作用，即供给刺激需求，而不是靠需求引发供给，从而形成交易聚集和产业扩张，推动和支撑区域经济稳步发展。

要加快经济社会发展，就必须加快金融业发展，充分发挥金融业在资源配置经济结构调整城市功能强化等方面作用。

建设好芙蓉北路金融商务中心能够促进金融资本及其他生产要素在中心区域聚集和有效配置，最大程度满足发展对金融服务需求，为经济社会持续快速健康发展提供更有力支撑。

加强老城棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市需要。

长沙作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸现其区域中心城市地位和作用。

因此，适时适宜地改造老城棚户区，可巩固发展长沙对全省经济示范和带动作用。

有利于增强北城聚核能力，提升城市整体形象和品位。

目前，长沙市北城伍家岭商圈，由于波隆立交桥及原有火车货运北站阻碍，商圈日渐衰落，成为阻碍内核力形成主要原因，削弱了其作为北城中心区域辐射力。

因此，依托本区域现有资源和优势条件，充分整合金融资源，高起点规划和建设开福区芙蓉路段金融街，不仅能增强长沙综合竞争实力，提升城市整体形象和品位，更有利于北城搭建综合型商务平台，加速北城城市内核力形成，强化北城影响力与辐射力。

④金融机构集中，利于催生经济乘数效应。

长沙作为长株潭中心城市和湖南改革开放前沿，金融服务业占有非常重要地位，集中了大量银行和其它金融机构。

截至年底，长沙市有银行金融机构家营业网点个，证券公司家，证券咨询公司家，期货公司家营业部个，证券服务部个，保险机构家。

银行机构存款余额达到，亿元，贷款余额达到，亿元，分别占全省存贷余额和。

家股上市公司总股本亿元，证券化率为，比全省平均水平高出多个百分点。

保险机构全年保费收入达亿元，同比增长赔付支出达亿元，同比增长。

从分布形态看，在芙蓉中路开福区段短短两公里范围内，云集了中行农行工行建行交行招行浦发银行民生银行长沙市商业银行总部或省分行，国信证券光大证券以及平安保险新华人寿友谊咨询喜来登酒店等金融咨询中介国际知名酒店等现代金融服务业机构也纷纷在沿线布局落子。

随着长沙城市经济发展，将会有越来越多金融机构进驻长沙。

在芙蓉路向北延伸线上，规划建设好芙蓉北路金融商务中心，作为金融业发展新区域，更有利于增强长沙对金融构吸聚力，便于形成金融机构集中金融市场发达，金融设施先进，金融服务高效，金融辐射强劲格局，实现经济资源优化和高效配置。

诚然，与发达地区相比，长沙经济规模还不能与个成熟金融中心相匹配，但必须看到，长沙经济正在快速健康地成长，有着巨大增长空间，另外，个金融中心正式建成，需要二十年时间，有理由预期，二十年后长沙经济总量将达到万亿，到那时拥有座活力四射芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。

未雨绸缪，先期启动长沙市火车北站棚房区改造期土地整理工程，是当前项目建设务实之举和首要任务。

项目概况拟建地点长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东东风路以西伍家岭以南长沙银行以北合围范围，规划面积亩。

长沙市火车北站棚户区改造二期土地整理工程范围为省体委以北，工商巷以，火车北站以东两块棚户区，面积约为亩。

建设规模与建设内容规模可改造土地面积约亩共需拆迁房屋建筑面积为平方米。

建设内容对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿对拆迁后地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规划，使之达到六通平可用地标准。

主要建设条件◇火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。

◇已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。

◇项目建设所需道路供电供水等条件具备。

总投资经投资估算，该项目总投资若综合容积率按计算，总投资，万元，其中拆迁补偿，万元装修装饰设施及相关补偿，万元其他费用，万元土地出让金及税费，万元基础设施投资，万元项目建设管理费，万元建设期融资费用，万元若综合容积按率计算，总投资需，万元，其中拆迁补偿，万元装修装饰设施及相关补偿，万元其他费用，万元土地出让金及税费，万元基础设施投资，万元项目建设管理费，万元建设期融资费用，万元。

项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。

建设进度项目总工期规划为两年年月年月。

主要技术经济指标序号项目单位指标总改造用地面积亩总拆迁面积其中住宅用房办公用房经营性用房建筑密度容积率绿化率建设工期年项目总投资万