（批复）棚户区改造工程项目可研建议报告（发改委）

供电电源和开发成本，在不考虑销售率情况下，以上两个因素幅度分别上升和下降计算对经济效益影响。

经过分析，所列两种影响因敏感性因素中，价格与投资敏感性相当。

因此，项目业主在项目建设过程中，要提出工程质量要求，在满足工程质量前提下，选择标底低施工单位，尽可能降低工程投资。

同时房屋在销售过程中，要随时掌握房地产行情，制定较合理房价，以获得最大经济效益。

不确定性分析总结本项目最敏感因素为销售价格和总投资，在实际操作过程中应根据政府优惠政策，进步降低政府规费。

并在销售过程中严格管理，降低营销费用和成本。

在勘察设计过程中采用先进方法和合理结构，严格控制造价。

在施工过程中，选用优质低价材料，并优先选用新技术新材料新工艺，以降低工程建安成本。

充分运用项目所具有优势包括地段户型质量配套等，认真做好广告和宣传，使项目目标客户群深入了解本项目优势和潜在升值能力，制订详尽科学营销方案，进步提高销售价格，增加利润。

财务评价结论由上述指标可以看出，本项目预计销售收入万元，销售税金及附加万元。

项目销售利润万元，税后利润万元。

本项目为经济适用房建设，其主要目是改善低收入群体现有棚户区居民居住问题，同时在相关法律法规规定范围内尽可能创造部分收益，故本项目投资可行。

从财务可持续性分析，拟建项目具有定经济合理性。

从社会资源优化配置角度分析，项目建设具有定社会意义。

第八章社会影响分析社会影响效果分析经济适用住房是指已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售住房。

它是具有社会保障性质商品住宅。

具有经济性和适用性特点。

经济性是指住宅价格相对于场价格而言，是适中能够适应中低收入家庭承受能力。

适用性是指在住房设计单套面积设定及其建筑标准上强调住房实用效果。

国家和自治区逐步出台相应经济适用住房管理办法来规范经济适用房建设。

商业房地产项目可以产生良好社会效益。

商业本身具有对劳动力较强吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量就业机会，促进所在地区充分就业。

商业项目正常运营，可以形成大量消费，上缴定税金，为经济增长财政收入等做出贡献。

但由于目前科左中旗低收入人群较多，多数居民没有足够经济能力去购买，为此内蒙古自治区和科左中旗最近几年每年都会鼓励或强制性建设定数量经济适用房来解决低收入人群住房问题。

本项目目是为了改善低收入群体棚户区居民住房问题，项目实施对于科左中旗城镇规划现代化建设具有重要意义。

社会适应性分析项目位于科左中旗保康镇，在保持优势前提下，积极传播本项目成本优势以及中小户型特点，引导住宅理念，体现项目核心产品竞争力，同时通过切机会宣传，而且要充分利用自身营销水平进行策划，这也是整个项目具备长期竞争优势和旺盛生命力关键所在。

项目所在区域，已经进行了系列相关城区域规划和开发，目前该区域周围生活配套项目齐全，学校商业网点菜场社区服务等与百姓生活相关设施完善。

项目建成，将成为该区域又道亮丽风景。

必将改善居民居住和生活环境，这对改变城面貌优化城布局改变局部生态环境具有积极意义。

社会风险及对策分析影响项目效益不确定等风险因素可以归纳为下列内容建设风险建筑安装工程量人工材料价格机械使用费及取费标准等融资风险资金来源供应量与供应时间等建设工期风险工期延长政策风险科左中旗政府对城区基础设施改造建设投资力度利率及通货膨胀。

见表。

附表风险因素与风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般很小场风险场需求量◎竞争能力◎户型价格◎场定位◎资源风险土地◎技术风险先进性◎适用性◎可靠性◎工程风险工程好水文地质工程量◎资金风险贷款利率资金来源中断◎资金供应不足◎政策风险政治条件变化◎经济条件变化◎政策调整◎外部协作条件风险交通运输◎供水和供电◎社会风险其他风险根据列表，本项目实施，风险程度很小。

存在风险在工程实施过程中，工程材料人工费涨价可能性较大。

对策合理安排工期，为保障项目实施，提供切外部条件。

第九章工程招投标编制依据中华人民共和国招标投标法国家发展计划委员会第号令内蒙古自治区建设工程建设监理招标投标管理暂行办法建筑工程设计招标投标管理办法，评标委员会和评标方法暂行规定，国家计委等七部委第号令。

招标基本情况招标范围及依据本项目工程建设内容为低收入群体棚户区改造工程目，总建筑面积为平方米。

本工程属房地产开发项目，主要建设经济适用房，关系公众安全，因此该工程项目建设必须进行招标。

招标内容包括有关工程设计土建施工及设备采购等。

招标组织形式根据国家发展计划委员会第号令规定，本项目承建单位不具有编制招标文件和组织评标能力，招标人不能自行办理招标事宜。

因此，本工程建设项目拟采用委托招标招标组织形式。

招标方式本项目，拟采用公开招标招标方式。

招标基本情况表项目名称低收入群体棚户区改造工程招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察土建工程设计监理设备安装重要材料其他情况说明建设单位盖章年月日第十章物业管理和施工进度物业管理当前房地产业跨世纪发展主要任务之是加快发展物业管理，促进房地产场体系完善。

随着人民生活条件图和设计资料。

给水工程用水水质符合国家生活饮用水卫生标准。

本工程水源为保康镇自来水厂，供水压力为。

基地周围政给水管为环状管网。

用水水压本工程分别保康镇政给水管道上接二根引入管。

建筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。

政给水压力为。

给水系统考虑屋面太阳能和低层住户入户压力要求，本工程生活给水共设两套加压系统层中高层建筑层以上部分为高区，其余部分为低区。

二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。

在地下室设食品级不锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。

管材给水支管采用塑铝稳态复合管系列，热熔连接。

立管采用钢塑复合压力管，采用内外壁双热熔连接。

工作压力为。

保温在保证经济成本前提下，尽可能采用先进技术与材料实现保温。

排水工程排水制度本工程小区内采用生活污水与雨水分流制排水管道系统。

室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。

室内地面层以上生活污水重力流排出地下室废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。

本工程生活污水汇集并经小区内部污水处理站处理，处理达标后首先回用于绿化，其余通过管道排至科左中旗小沙河。

管材接口及敷设方式污废水管道系统均为单立管排水系统。

排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井吊顶或墙槽内。

排水管采用塑料排水管，粘接。

室外排水管道采用承插式双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。

雨水管采用承插式双壁波纹管，橡胶圈接口。

并设混凝土基础。

空调通风设计可根据空调设计条件，在建筑结构及容量等设计，次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。

电气设计设计依据小区概况相关专业提供设计资料安管理十分困难。

近年来，旧城改造建设步伐逐年加快，大大改善了城镇居民居住条件，完善了城基础设施，改变了城面貌，提升了城建设和管理水平。

但是，仍存在定数量建设时间较长设施不配套抗震能力严重不足存在安全隐患砖木结构砖混结构等房屋，这些严重影响了城镇居民居住安全和居住环境。

为进步贯彻落实科学发展观，按照国务院和自治区党委自治区政府重大战略决策部署，坚持扩大内需保增长，坚持以人为本重民生，加强以改善民生为重点社会建设，依据城总体规划和经济社会发展水平，通过政府引导，政策支持，社会参与，发挥场机制作用，加快推进棚户区改造，促进和谐社会构建，改善城镇居民居住条件，进步扩大内需，促进经济平稳增长。

此项目实施是提升居民生活水平进程需要项目所在地属于科左中旗人口较多地区，此项目实施可以推进项目区域城化进程，从本项目实际情况看，近年来，随着经济发展，人们各种消费需求也越来越迫切。

旗委旗政府将按照自治区党委自治区政府相关要求，着力做大做强做优做美科左中旗，加快城现代化建设步伐，旗委旗政府决策，将给本项目开发带来千载难逢大好机遇。

本项目实施将有利于美化环境，完善城功能，该工程实施，是按照城总体规划要求，加快城中心地段城化建设步伐有力举措，具有综合社会经济效益。

本项目建设是社会与经济发展和区域发展需要本项目建设占有土地平方米，容积率，建筑密度，住宅建筑层数为多层，绿地率为，符合国家集约节约土地资源政策要求。

成片开发住宅小区建设是住宅建设重点。

本项目为经济适用房开发建设，价格合理，主要为针对上述地段棚户区改造工程，主要销售对象为现有住房难收入低人群。

既可以满足低收入居民家庭住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产泡沫。

综上所述，本项目建设具有较好经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行，也是十分必要。

本项目规划方向本项目选址于科左中旗保康镇东侧，交通方便，资源环境优越。

规划总用地面积平方米，总建筑面积平方米，住宅幢，为多层建筑，住宅建筑面积平方米，公建设施建筑面积平方米，主要包括厕所泵房物业管理煤气调压站等。

规划范围振兴大街中段振兴大街南白音塔拉大街北团结路西友谊路东武装部对面，共平方米线至建设大街文明路西文化路东原消防队东，共平方米自来水公司西墙梅林大街路南至七巴公路西大期，平方米。

以上三个地段改造面积共平方米。

规划思路从全局利益出发，确定合理功能定位优化空间布局，综合调整土地利用规划积极保护生态，坚持可持续发展原则注重弹性规划，强调规划前瞻性与灵活性。

规划重点以科左中旗保康镇总体规划年年和科左中旗土地利用总体规划年为基础，严格结合经济适用住房建设管理办法，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质结合土地利用现状，合理调整土地使用明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性完善公共服务配套与政基础设施合理组织交通结构，充分利用对外交通优势确保城生态绿地，控制景观，塑造地方特色。

建设主要建设内容和规模建设规模与目标低收入群体棚户区改造工程规划总用地面积平方米，总建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，公建设施建筑面积平方米，主要包括营业房厕所泵房等。

总投资万元，项目建设期约个