（批复）棚户区改造拆迁补偿及基础设施项目可研建议报告（发改委）

但考虑到为了达到让居民框架结构，层高为米。

参照库伦旗本地材料价格和取费标准，按元平方米计价，锅炉房土建投资为万元。

围墙总长度为延长米，按元米计价，围墙投资为万元。

院内总硬化面积为平方米，按元平方米计价，地面硬化投资为万元。

其他辅助设施，包括烟囱大门等，按万元估算。

锅炉由于采用锅炉为循环流化床锅炉，按目前市场价格，锅炉及配套设施总造价为万元。

供热管网供热管网总长度为延长米，根据库伦当地材料造价和取费标准，按元延长米计价，总造价为万元。

排污管网投资估算排污管网总长度为延长米，根据库伦当地材料造价和取费标准，按元延长米计价，总造价为万元。

供水管网投资估算供水管网总长度为延长米，采用地埋式毫米管。

根据库伦当地材料造价和取费标准，按元延长米计价，总造价为万元。

供电管线投资估算本项目地埋供电管线长度为延长米。

根据农电部门初步价格估算，造价估算为万元。

房屋及其他设施拆除投资估算基础设施建设中房屋及其他设施拆除总费用为万元。

基础设施建设投资估算为万元。

未包含修路锅炉房建设等占用民房拆除费用，根据实地勘查，基础设施建设需拆除民房为平方米，按每平方米拆除价格元估算，需拆除费用万元其他设施拆除按万元估算，共需拆除费用为万元。

基础设施建设投资总估算在基础设施建设中，不提预备费，无财务费用，同时，以上所有投资包含接口费用。

由此基础设施建设投资为万元。

管理费用按补偿补助总价与基础建设投资总价计提，那么，管理费用总额为万元。

主要用于补偿补助和基础设施建设过程中各项费用。

流动资金本项目不提流动资金。

总投资估算及资金筹措方式本项目总投资为万元。

其中拆迁补偿补助投资万元基础设施建设投资万元管理费用万元。

以上资金全部自筹。

第章财务分析与评价土地出让收入估算库伦旗房地产开发用地出让价格分析名称出让年份出让价格元平方米哈达图小区养畜牧小区东梁小区阿利坦小区休育场小区根据上表可以看出，库伦旗近几年由于房地产开发热度有增无减，房地产开发用地价格地直呈上涨趋势，年涨幅基本在以上。

本项目地块拟出让价格分析由于在库伦镇，房地产，特别是住宅，供不应求，价格始终是居高不下，而且还有很大上涨势头。

根据历年土地价格走势分析，至年，出让价格已经超过了元平方米。

而我们地块将于年至年进行挂牌出让，考虑到地价上涨因素，且进行保守测算，我们拟定本项目所在地块出让价格为元平方米。

出让价值估算本项目总占地面积为平方米，就除去道路占用面积和供热站占用面积共平方米，实际应出让面积为平方米。

那么，本次出让预估总价值为万元。

销售税金及附加由于本项目为政府拆迁补偿和出让项目，不涉及销售税金和附加。

利润本项目完成后，可实现销售收入万元。

本项目成本项为拆迁补偿补助及基础设施建设投资万元可实现利润总额为万元。

本项目不缴纳所得税。

可实现净出让收益为万元。

本项目不计提法定盈余公积金与公益金。

序号项目合计建设期出让期经营收入销售收入产品经营成本利润总额应纳税所得额净利润期初未分配利润可供分配利润可供投资者分配利润财务指标序号名称单位数量经济数据总投资万元营业收入万元利润总额万元税后利润万元二财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率财务净现值万元资本金收益率总投资收益率项目资本金净利润率由上表可以看出，项目所得税后财务内部收益率为，财务净现值为万元，项目收益情况较好。

不确定性分析盈亏平衡分析以土地出让收益表示盈亏平衡点当总出让面积或价格到达本报告设计额度时，本次投资保本。

敏感分析敏感度系数分析表基本方案收益率序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数出让面积出让价格由此表可以看出，本项目对于用地出让价格和面积具有同样敏感性，那么控制好出让价格和面积对于本项目影响很大。

实线为土地出让面积虚线为土地出让价格第章社会效益评价社会效益本项目规划和建设使得库伦旗发展潜力进行到了个新高度，品质提升形象吸引优化环境，成为最主要城市声音。

为提升城市品位，改善和优化居民生活环境，库伦旗委政府提出了棚户区改造构想。

这举措对库伦旗未来发展有着举足轻重作用。

带动了城乡建设，完善了城市功能。

该项目将城区居住道路给水给电供热排污等紧密结合在起，将大大改善区域环境，加快了城市化进程。

改善城乡居民居住水平。

随着社会发展城乡居民对生活品质要求也日见提升，本项目建立在满足居民需求欲望同时也改善了其居住水平。

有利于城市经济规模进步调整，区域经济结构得到进步优化，对区域经济和社会发展将起到极大推动作用。

建议虽然本项目拥有良好经济效益和社会效益，但项目建设需要大量资金投入，能否筹集到足够资金将是项目成败关键。

因此，建设项目投资应尽可能通过多种渠道筹集足够资金。

工程建设中不可见因素很多，工期原材料供应等都会影响到项目总体目标实践。

因此项目应推行投招标工程包干等系列措施，落实资金供应计划，抓好人。

目前库伦镇房地产市场分析库伦镇作为库伦旗旗政府所在地，在库伦旗整个经济和社会发展中处于核心地位，那么库伦镇也就成为了库伦旗房地产主力市场。

目前库伦镇已建成住宅小区个，共户在建和拟建住宅小区个，共户。

即使目前住宅价格居高不下，并且还在上涨，但是总供应量还是不能满足市场需求。

其原因，经我们分析主要有以下三点是目前库伦镇常住总人口为万人，共户，而目前已建成小区和正在开发和拟开发楼盘总户数仅有户。

我们按总户数设定为需求户，那么需求与供应比例是，市场缺口巨大。

二是随着人们生活水平逐渐提高，特别是临近乡镇居民，伴着生活条件改善，向城市转移欲望强烈，并且正在逐步走向城市，这也更加增加了房地产市场需求量。

三是随着经济快速发展，各类企业如雨后春笋般不断涌现，用工逐年增加，就业率逐步提高。

在提高人们总体生活水平基础上，也吸引了外来大批务工人员和脱离土地大批农村产业工人进入城市，这也增加了城市人口和住宅需求量。

由此我们可以判断库伦旗房地产市场劲头正盛，需求强劲，前景广阔，市场结构良好。

区位优势分析本项目位于库伦旗库伦镇新老城区交接带。

由于旧城区为目前库伦镇主居住区，而新城区也将逐渐发展成为库伦镇主工作区。

由于此项目距离新城区距离在所有老城区住宅小区内为最近，便于人们工作上班，区位优势明显。

本项目有着距离新城区较近而又距离老城区商业区较近特点，能够为拟建小区居民提供工作和生活双重方便。

本项目紧邻库伦旗第二中学。

附近银行餐饮等公共文化设施较多，是方便子女上学和家庭生活绝好地段。

第章拆迁补偿方案本次拆迁补偿总户数为户。

由于本项目区是棚户区，居民居住密集，目。

主要技术经济指标序号项目单位指标备注基础数据总补偿补助户数户道路米供热管网米排污管网米自来水管网米供电线路米锅炉房平方米财务数据总投资万元补偿补助投资万元基础设施建设投资万元管理费用投资万元净利润万元总收入万元财务指标投资利润率销售利润率资本金利润率财务净现值万元财务内部收益率含建设期个月盈亏平衡点第章项目建设背景与必要性项目背景库伦旗正处在高速发展时期。

随着几十年改革开放，库伦旗已逐渐通过改革开放，走向了快速发展道路，步入了小康。

目前库伦镇城镇建设年个台阶，城市环境大为改观，卫生条件基础设施情况也今非昔比。

随着人们生活水平提高，对居住条件和环境要求也逐步提高。

目前，库伦镇房地产开发趋热正红，百姓购房愿望和改变自己居住条件与环境愿望也步步提升，但库伦镇现有房地产开发地段和已开发小区，已远远不能满足需要。

这种情况，也变相拉动了城市房价居高不下。

同时，改变城市环境面貌，提高人们居住水平，也成了目前旗委政府所关心首要大事。

只有改变了城市面貌，提高了环境水平，才能为库伦旗打造良好城市形象，建立良好投资环境，才能为下步发展奠定良好基础。

人们居住水平提高，也会使居民有个安定生活心态和积极工作态度，才会为库伦旗经济发展做出更好努力和更大贡献。

基于此，库伦旗委政府决定，对此项目所涉及棚户区区域进行改造，以达到提高住宅供给量，改善城市环境，打造城市面貌目。

项目建设必要性是加快棚户区改造，改善人居环境迫切需要。

目前，本项目区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区较多，脏乱差特征明显，公共排水设施落后，经常受洪涝灾害侵袭。

启动该项目建设，能将城市建设发展成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本执政理念。

二是完善城市配套设施，打造城市建设精品迫切需要。

近年来，库伦镇面貌日新月异。

但由于没有完成这个地段改造和开发，使得这个安代之乡魅力没有得到充分彰显。

三是节约集约用地迫切需要。

当前，国家出台了系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。

启动本项目建设，能盘活项目区存量土地，改棚户，建高楼，提升了容积率，实现了土地节约集约利用。

五是提高住宅供给量迫切需要。

目前库伦镇住宅供给量严重不足，造成房价居高不下。

通过此次棚户区改造，提高住宅开发用地供给量，提高住宅供给量，是满足居民住宅需求和稳定房地产市场个重要措施。

第章项目实施方案项目区位情况本项目位于库伦旗库伦镇旧城区东部新老城区交界区域。

位于哈达图街北部，兴源路两侧。

东侧面积为平方米西侧面积为平方米。

总面积为平方米。

东侧地块北起后府街，南至哈达图街，东部为后府沟，西部为兴源路，涉及拟拆迁住宅户。

本地块周边已建成建筑包括住宅小区学校餐饮等。

西侧地块南起文化街，北至后府街，东部为兴源路，西部为库伦旗第二中学，涉及总拆迁户数为户。

本项目实施方案本项目具体内容为对本项目区内所有民用住宅进行拆迁前补偿，并补偿到位置本项目东部区打通与文化街相通道路，向东延伸至后府沟，长度为延长米东侧沿后府沟方向修条宽米市政路，长度为延长米。

总长度为延长米。

在东部地块北部靠近后府沟拟建道路西，建设处锅炉供热站。

并沿拟建后府沟道路延伸到与文化街延长线处向西，至文化街与兴源路交叉口，修建条供热主管网，总长度为米。

以满足整个待开发区域住宅供热需求沿兴源路向南铺设排污管网至哈达图街市政主排污管网，总长度为延长米由兴源路与文化街交叉口向北，铺设自来水供水管网至后府街，总长度为延长米将主供电线路延新修筑东侧文化街向东，延文化街与兴源路交叉路口向北进行铺设，总铺设长度为延长米本项目不包括现有棚户区拆除。

通过本项目工作，使此块棚户区地块能够进行招牌挂出让，拆除工作由中标开发商实施。

第章项目区概况区域本情况地质地貌及水文本项目位于库伦旗库伦镇