（批复）棚户区改造项目可研建议报告1（发改委）

项目所在区域，已经进行了系列相关城市区域规划和开发，目前该区域周围生活配套项目建设逐步齐全，学校商业网点菜场社区服务等与百姓生活相关项目逐渐完善。

项目建成，将成为该区域又道亮丽风景。

必将改善居民居住和生活环境，这对改变城市面貌优化城市布局改变局部生态环境具有积极意义。

社会风险及对策分析影响项目效益不确定等风险因素可以归纳为下列内容建设风险建筑安装工程量人工材料价格机械使用费及取费标准等融资风险资金来源供应量与供应时间等建设工期风险工期延长政策风险枣庄市政府对城区基础设施改造建设投资力度利率及通货膨胀。

见表。

附表风险因素与风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般很小市场风险市场需求量◎竞争能力◎户型价格◎市场定位◎资源风险土地◎技术风险先进性◎适用性◎可靠性◎工程风险工程好水文地质工程量◎资金风险贷款利率资金来源中断◎资金供应不足◎政策风险政治条件变化◎经济条件变化◎政策调整◎外部协作条件风险交通运输◎供水和供电◎社会风险其他风险根据列表，本项目实施，风险程度很小。

存在风险在工程实施过程中，工程材料人工费涨价可能性较大。

对策合理安排工期，为保障项目实施，提供切外部条件。

第九章工程招投标编制依据中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法国家发展计划委员会第号令山东省建设工程建设监理招标投标管理暂行办法枣庄市建设工程施工分包管理规定，枣建工字号枣庄市建设工程施工招标评标定标办法试行年月日建筑工程设计招标投标管理办法，评标委员会和评标方法暂行规定，国家计委等七部委第号令。

招标基本情况招标范围及依据本项目工程建设内容为公司棚户区改造工程目，总建筑面积为平方米。

本工程属房地产开发项目，主要建设经济适用房，关系公众安全，因此该工程项目建设必须进行招标。

招标内容包括有关工程设计土建施工及设备采购等。

招标组织形式根据国家发展计划委员会第号令规定，本项目承建单位不具有编制招标文件和组织评标能力，招标人不能自行办理招标事宜。

因此，本工程建设项目拟采用委托招标招标组织形式。

招标方式本项目，拟采用公开招标招标方式。

招标基本情况详见附表。

招标基本情况表建设单位房地产开发有限公司项目名称公司棚户区改造工程招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察土建工程设计监理设备安装重要材料其他情况说明建设单位盖章年月日第十章组织机构物业管理和施工进度组织机构公司棚户区改造工程是由房地产开发有限公司投资开发经济适用房建设项目。

该公司实行总经理负责制，其组织机构网络图如下总经理开发部财务部销售部质量部工程部物管部物业管理当前房地产业跨世纪发展主要任务之是加快发展物业管理，促进房地产市场体系完善。

随着人民生活水平不断提高，必然对居住区质量要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展极好机会和广阔前景。

沿海发达地区和物业管理开展得比较好城市，良好物业管理带来居住质量改善，使花钱买服务越来越成为人们共识。

同时，良好物业管理还将为房屋销售起到积极促进作用。

本项目建成后采用封闭式物业管理和采取各种行之有效智能化管理措施，从而保障居民正常生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员后顾之忧，把本小区建成花园式管理有序住宅小区和经营场所。

该小区未来物业管理要体现以人为本原则，主要做好以下几项工作通过对设备设施有效管理，给人们创造个安全整洁舒适优美生活和工作环境，要设身处地为用户着想，为人们提供流服务和亲善管理。

经常访问用户，收集用户需要服务各类信息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解支持依赖伙伴关系。

小区全体物业管理员工都应推行齐抓共管，形成氛围。

例如保安执勤要全方位地搞好服务等。

加大物业管理透明度，要充分调动用户积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主委员会真正成为业主自律性组织，使业主和物业管理道积极参加物业体设计采用了灵活户型和变化立体效果。

小区目标顾客主要为公司棚户区居民，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。

室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。

在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐居住环境。

规划设计图选定主要参数指标项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层为主，并初步确定项目主要技术指标参数如下建设用地总面积平方米总建筑面积平方米其中住宅平方米公建设施建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率建筑方案本项目拟建场地呈方形，项目中间有交通干道通过，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。

区内除布置满足交通消防道路和停车场外，均为绿化用地。

主要建筑构筑物建筑特征与结构设计本项目在规划设计中，充分利用地形地势和项目所处环境，处理好建筑绿地停车交通以及同周围建筑关系，使各复杂功能分区各个进出口巧妙分开互不干扰。

建筑形体与周围商业居住社区空间关系是建设性契合。

根据现在整体布置建筑内功能组合以及配套设施道路绿化活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供个舒适活动空间。

高层设计采用框架剪力墙结构，严格按国家规范及有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和要意义。

社会适应性分品比较丰富，主要有小麦玉米地瓜大豆高梁谷子花生棉花芝麻甜菜麻类黄烟石榴黄梨大枣板栗核桃山楂苹果等，其中峄城石榴个大皮薄，酸甜可口，闻名全国。

近年来，随着利用世界银行和各地政府贷款进行房地产开发大规模展开，枣庄农业发展已由粗放经营向集约经营转变，并取得了明显成效。

项目选址和理性分析公司棚户区改造工程址于店韩路东侧，交通方便，资源环境优越。

交通区位优势明显，是商家普遍看好地块。

项目投资方充分依据自身开发优势和项目独特地理位置，进行房地产开发，具有很好市场前景。

项目选址方圆米内，有学校医院农贸市场等多家单位，绿色健康生活环境在这里触手可及，是市民居住商贸理想选择地。

由于本工程规模和所处地段特殊性，根据枣庄市规划局提供用地地形图枣庄市规划局已核发规划设计要求，进行房地产开发项目建设。

原场地与周围整体环境极不协调，反差很大，影响了居住区整体观瞻和城市形象。

为更好地配合城区开发建设，房地产开发有限公司根据国土局出让地块，作为市总体规划部分，在该地块建设公司棚户区改造工程经济适用房项目。

这对于枣庄市形成布局合理设施配套交通便利环境优美具有现代化园林特色新城市，具有积极面现实意义。

项目建设必要性本项目建设是满足住房消费需求住房是人们生活基本要素之，也是当前城乡居民最为关心问题之。

随着社会经济发展人们生活水平提高消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房需求无论在量和质上都日趋增强。

随着生活节奏加快，在繁忙工作之余拥有个舒适休息环境已成为人们迫切愿望。

改善人们居住条件，提高人们住房水平，是实现这愿望必由之路。

目前枣庄市内住房价格偏高，经济适应型住房较少，目前多时居民没有足够经济实力去购买价格昂贵住房。

房地产开发有限公司利用项目位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设需要。

同时本项目主要是建设具有针对性经济适用住房，住宅面积较小，销售价格较低，满足消费者心理需求，创造出价格地理位置建筑质量环境等优势，获得当地老百姓尤其是单位内部职工认可，必将成为消费者购房首选楼盘。

此项目实施是提升居民生活水平进程需要项目所在地属于枣庄市人口较多地区，此项目实施可以推进项目区域城市化进程，从本项目实际情况看，近年来，随着经济发展，人们各种消费需求也越来越迫切。

市委市政府将按照省委省政府相关要求，着力做大做强做优做美枣庄市，加快城市现代化建设步伐，上述市委市政府决策，将给本项目开发带来千载逢大好机遇。

本项目实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐有力举措，具有综合社会经济效益。

本项目建设是社会与经济发展和区域发展需要本项目建设占有土地平方米，容积率，建筑密度，住宅建筑层数为多层，绿地率为，符合国家集约节约土地资源政策要求。

成片开发住宅小区建设是住宅建设重点。

本项目为经济适用房开发建设，价格合理，主要为针对公司旧棚户职工进行改造工程，主要销售对象为公司现有住房难收入低人群。

既可以满足低收入居民家庭住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产泡沫。

综上所述，本项目建设具有较好经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行，也是十分必要。

本项目规划方向本项目选址于店韩路东侧，交通方便，资源环境优越。

规划总用地面积平方米，总建筑面积平方米，住宅幢，为层建筑，住宅建筑面积平方米，公建设施建筑面积平方米，主要包括厕所泵房物业管理煤气调压站等。

规划范围整个地块北到矿中小学，东前院山小学，西至店韩路，规划总用地面积平方米。

规划思路从全局利益出发，确定合理功能定位优化空间布局，综合调整土地利用规划积极保护生态，坚持可持续发展原则注重弹性规划，强调规划前瞻性与灵活性。

规划重点以枣庄市城市总体规划年年和枣庄市土地利用总体规划年为基础，严格结合经济适用住房建设管理办法，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质结合土地利用现状，合理调整土地使用明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性完善公共服务配套与市政基础设施合理组织交通结构，充分利用对外交通优势确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。

建设地点主要建设内容和规模建设位置店韩路东侧。

建设规模与目标公司棚户区改造工程规划总用地面积平方米，总建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，公建设施建筑面积平方米，主要包括营业房厕所泵房等。

总投资万元，项目建设期约个月左右。

主要建设条件规划条件枣庄市规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市