（批复）棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发项目可研建议报告（发改委）

第八章社会影响分析社会影响效果分析项目社会影响分析目可持续性。

本项目建成，将会对本地段环境及景观起到重要改善作用。

由于本项目实施，将会使该地区环境得到改善。

本项目规划设计标准高，具有合理功能性和现代性户型设计，以及良好社会环境和周边环境，不仅改变了人们居住条件，也点缀了城市容貌。

社会就业。

本项目建设中建成后，可以提供些就业机会，为社会安定出份力。

层和二层商服用房，将形成集商店理发餐饮批发零售等等于体商业服务业和批发零售业等相关行业发展。

增加了社会就业，提供了社会保障，对开发公司影响。

本项目建成，可以增加开发公司业绩，体现公司实力和企业精神，树立良好企业形象。

为公司在本地区进步发展打下良好基础。

对人和社会影响。

对社会影响。

本项目所处地段，位于城区东南部，项目建成后，可以有效改善城区东南环境，为人们提供个良好居住空间。

对社会经济发展影响。

本项目建设，将先进施工技术，高效施工组织和新型材料引进到本地段，将会促进本地建筑业更快更好发展，走向高效率高质量和高标准，有利于当地经济发展。

对社会经济影响。

本项目建设，将会为社会提供定数量工作岗位，为缓和社会失业率做出些贡献。

本项目建成，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济繁荣。

二项目社会效益分析本小区绿化率较高，将会提高城市绿化面积。

同时小区在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作开展。

项目现代建筑，有效美化了市容，更重要是改善了人民居住水平，创造出个良好生活环境。

为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅布局，力争创造出个宁静亲切安全居住环境和开阔方便公共环境以及自然优美生活环境。

由此可见，该项目建成后将具有良好社会效益。

二社会适应性分析本项目市场定位为中低档住宅客户群。

通过对利益相关者需求调查分析，研究目标人群对项目建设内容认可和接受程序较高，当地居民利益相关者对项目支持程度较高，拟建项目能够为当地社会环境人文条件所接纳，与当地社会环境相互适应性很强。

对当地经济发展政策适应性。

龙江县房地产业发展目标是建立和完善以普通商品房和经济适用住房建设为主导，以廉租住房高档住宅为补充住房保障体系，项目建设符合龙江县十五房地产业发展目标。

项目承担机构适应性。

本项目采取公开招标方式选定施工队伍，要求承建单位具有定信誉，尽量做到公平公正公开。

三社会风险及对策分析针对项目建设所涉及各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系规避社会风险促进项目顺利实施措施方案。

风险类型成本风险主要是建筑材料上涨造成成本提高，同时也有人为决策失误导致成本上升。

市场风险就本项目而言，主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标，如果建成后出售不畅，不但是本项目问题，同时也会涉及到公司以后发展。

其他风险包括政治风险自然风险信用风险经营风险，从目前龙江县市场情况看，上述风险对本公司影响不大。

风险控制项目工期首先要用科学办法来编制工程进度计划，要充分考虑当地正常雨季和其他恶劣天气影响，使工期不受异常天气环境影响。

其次要在管理上下功夫，严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩监理公司对项目进行监理。

投资决策上层决策机构决策对本项目发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段市场调查和更多市场分析基础上做出决策。

各部门密切留意和跟踪市场动态，做到各个阶段市场预测，及时调整策略，积极筹措建设资金，做到及时足额到位，保证按期竣工投产，从而降低投资风险，减少不必损失。

成本和销售控制为了很好进行棚户区改造龙江县春泽名苑小区建设和销售，应该采取有效措施，控制建设成本，降低楼房销售价格，稳定房地产开发市场加大宣传力度，加快楼房销售进程。

第九章项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法国家发改委办公厅印发关于我委办理工程建设项目审批核准时核准招标内容意见通知发改办法规号和工程建设项目招标范围和规模标准规定中华人民共和国国家发展计划委员会主任令年第号相关规定，确定该项目招标方案。

项目单位基本情况齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司住所在齐齐哈尔市铁锋区军校街号，主营业务是房地产开发。

公司自年成立，即开始从事房地产开发经营业务，已经经营了年。

企业注册资本万元，是由自然人韩春东投资或控股成立，齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是国家三级房地产开发企业。

二建设项目基本情况项目名称棚户区改造龙江县改造龙江县春泽名苑小区项目建在龙江镇青平路以西安卫街南镇府街北地段上，地理位置优越，交通便利。

五主要建设条件道路该项目位于龙江镇青平路西侧，道路畅通，交通方便。

给水项目建成后由市政供水管网供应，目前龙江镇青平路已有自来水管网，可就近接入，供水水源有保证。

排水采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管道。

供电待项目建成后，由龙江县供电局供应。

因此，该项目供电有保障。

供热采用集中供暖，由热力公司供热站统供应，能够保障采暖要求。

通讯办公用电话和宽带网络由通信公司预留口接入。

六项目建设规模和主要建设内容项目建设规模棚户区改造龙江县春泽名苑小区总占地面积平方米，其中居住区用地平方米居住区绿化用地平方米，商业区用地平方米。

建筑占地面积平方米，其中居住区建筑占地平方米，商业区建筑占地平方米。

建设栋住宅商服综合楼其中层住宅商服综合楼栋层住宅商服综合楼栋层商服楼栋层车库和物业用房楼栋，建筑面积平方米，其中住宅平方米，居住区商服平方米，车库平方米，物业公益用房平方米，商业区商服含地下商服和地下公厕平方米。

建筑密度容积率居住区绿化率。

蔬菜批发市场地面硬化平方米。

主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目单位指标备注总占地面积平方米总建筑面积平方米住宅平方米居住区商服平方米车库平方米物业用房平方米商业区商服含地下商服和地下公厕平方米地下停车场平方米不包括在总建筑面积之方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。

二是市场供应结构不合理。

商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。

商品住宅中，中低价位中小套型住宅供应比例偏低。

针对上以问题，国家采取了系列宏观调控政策，从年国八条算起，到后来国六条限制外资政策增加个人所得税增加二手房交易营业税发行国债调低利息税历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查加强住房保障，再到年央行和银监会联合出台房贷新政招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部令年第号国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进步加强土地供应调控通知国土资发号，两年多时间，调控政策出台之密集数量之多时间持续之长措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。

年房地产市场预测年，将是中国房地产市场关键年。

宏观调控得到落实执行。

年，宏观调控将进步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。

房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久房地产市场繁荣使得市场前行仍具有相当惯性，不少地区房地产发展投资机构房地产开发商未完工项目继续，使得年尤其年上半年各地市场热点区域增多。

国土资源部有关负责人就号令土地供应调控相关政策向记者做进步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地供应。

其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及住宅用地，其中廉租住房经济适用住房和中低价位中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地。

不符合该要求，不得批准用地。

要优先安排供应列入年度供地计划廉租住房用地和经济适用住房用地。

毫无疑问是，随着宏观调控落实，城市房地产产品结构将更科学化合理化新政影响将逐步体现，平米以上房型将继续向节约面积发展。

同时，另方面，政府将进步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。

并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

保障性住房开发规模增加。

年，住房保障政策将进步落实，廉租住房经济适用住房和中低价位中小套型普通商品住房土地供应投资资金项目开工及产品供应相对比例将增加。

另方面，由于预期改变，投资投机需求和自住需求在定程度上被抑制，消费者变得相对理性。

房地产市场可能出现进步观望，进而出现持币待购惜购等现象，供求矛盾将得到定程度缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。

同时政府将扩大住房障覆盖面，确保保障型住房土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府方面严格控制高端市场发展，另方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合政策小户型低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项新投资非保障性住房开发规模下降。

同时，受宏观调控尤其是土地金融等新政策影响，保障性住房开发规模将增加。

些原本计划安排布局大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，般较难再现大规模大面积捂盘囤房惜售现象。

房价整体可能在定程度上逐渐回落。

保障性住房和小户型价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型商住两用房商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅二手房房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从暴利时代转入微利时代或常利时代，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更趋激烈。

房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资或外资背景开发商投资者含基金将加大力度加快速度进入市场或扩张。

在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌服务获得竞争优势。

房地产市场品牌化企业经营集团化项目开发规模化趋势将加强。

从年月日开始生效土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度空中发展趋势，些地块可能被划大为小。

地块规模缩小将成为今后土地出让大趋势，出现地王比率相对要减少。

同时，政府对市场秩序监管整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场含土地市场将进步得到规范。

在产品品质与户型设计方面，户型适中品质较优设计合理功能实用环境较好物业服务较好交通比较方便配套较好房价适当总价适当品牌企业开发中档或中偏高档产品将最受欢迎。

不过，产品同质化问题可能