（批复）棚户区整体改造工程项目可研建议报告（发改委）

年末全市拥有卫生机构个，其中市级综合医院个，卫生院个，疾病预防控制中心个，妇幼保健院个共拥有卫生床位张，其中医院张医疗卫建设部价费安号文颁发关于发布工程建设监理费有关规定通知国家计委建设部计价格号颁发工程勘察设计收费标准建设项目经济评价方法与参与第三版投资项目经济咨询评估指南类似工程经济指标及有关厂家设备材料报价投资估算范围工程费用包括土建工程水电消防工程环保设施安装工程绿色景观节能工程项目基础设施及配套建设工程工程建设其他费用包括土地购置费，建设单位管理费，可研设计图审勘察费用，监理质检安检费用报建人防费等。

预备费以工程和工程建设其它费用为以内取费。

投资估算结果该项目总投资亿元，其中工程费用万元，其它工程费用万元，预备费万元，。

详见附表武穴市棚户区改造工程建设项目投资估算表资金筹措本项目总投资估算亿元，根据筹资计划，全部由公司和公司自筹，相关银行贷款手续正在办理之中。

第十章项目经济效益评价项目收入估算分析根据设计单位和业主方提供资料，目前鹏户区改造项目总建筑面积为，其中商业用房，住宅用房，写字楼及公寓建筑面积为。

相应项目收入共有住宅销售收入住宅用房出租收入，商业住房出租收入，写字楼及公寓出租收入及车位出租低收入三部分组成住宅用房销售收入住宅用房面积，根据补偿方式为以房换房，拆迁户为户，均户，出租面积为，那么住房销售面积根据武穴市当前住宅房价格趋势，确定住宅平均销售价格为元平方米，小计万元。

住宅用房出租收入根据补偿方式为以房换房，拆迁户为户，均户，出租面积为，每户每年出租费用为元年，每年住宅用房出租收入为万元。

商业用房出租收入商业用房总面积，根据武穴市该地段当前商业房出租价格及发展趋势，预计该项目平均租金为元月，平均出租率按照计算，每年出租收入为万元。

写字楼及公寓出租收入写字楼及公寓用房总面积为，根据武穴市该地段当前写字楼及公寓房出租价格及发展趋势，预计该项目平均租金为元月，平均出租率按照计算，每年出租收入为万元。

停车位出租收入该项目停车位共，实行收费停车，预计平均出租价格为元年车位，平均出租率按计算，每年车位出租收入为万元。

具体估算详见附表武穴市棚户区改造工程建设项目营业收入和营业税金及附加估算表成本分析建设期成本开发固定成本总投资为亿元，其中工程费用为万元，其他工程费用万元，不可预见费为万元。

营业税及附加包括营业税，城市维护建设税，堤防工程维护费，教育费附加，地方教育发展费等根据财税号文件规定，对棚户区改造项目开发商，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房，依据政府部门出具相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积比例免征城镇土地使用税。

管理费用按按总资产额计算，每年支出为万元固定资产折旧费房屋等建构筑物折旧期限年，设备折旧年限年，残值均为，按直线折旧法折旧，年折旧费万元。

递延资产摊销费摊销年限年，按年等额摊销，年摊销费万元利息支出按照资金滚动计算投入，项目前期土地及建设资金预算，项目融资额按照万元计算，融资利息按，按四年计，融资成本为万元万元。

具体估算详见附表武穴市棚户区改造工程建设项目总成本费用表项目经济效益评价根据以上成本和收入数据，我们建立相应财务分析表格，经计算得出以下经济指标所得税前项目净现值标准折现率，万元所得税后项目净现值标准折现率，万元项目内部收益税前税后项目投资回收期本项目建设投资回收期建设期在内是年。

具体详见附表武穴市棚户区整体改造工程建设项目财务现金流量表从经济效益来看，该项目建成商业住宅楼全部销售后，上述数据分析得知税后财务内部收益率为，开发净利年含建设期年，从财务效益分析本项目是可行。

第十章社会评价项目对社会影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用，随着人民生活水平提高，人们对住宅需求不仅仅满足于有个基本居住环境，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室外环境。

本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。

本小区建设不但极大改善了当地居住及周边环境，还可以为大量武穴居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，为市民提供了休息娱乐购物场所并带动促进劳动力转移与就业，使整个城区呈现人文环境社会三位体和谐发展景象，对促进整个漕河新城区和人县域经济发展建设和谐小康社会具有重大意义除此之外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。

小区建设过程中将会包括给设计单位施工单位监理单位等提供许多机会。

小区建好以后，要想维护小区良好形象，必须大量人员进行维护，这就给许多物业提供了机会。

可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。

项目对所在地互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求，但考虑到该地区地处李时珍大道旁，周围交通条件比较好，建成后交通和市场环境应大体满足要求。

该地区教育资源丰富，商业氛围浓度，上学购物都很方便。

社会评价结论总来说，该项目建设对社会各个领域发展都能拉动作用。

对社会发展是具有积极作用，详见表。

表项目建设对社会影响及相关措施社会因素影响构由上年调整为，二三产业比重比上年提高个百分点。

居民消费价格总指数上涨，从八大类别看，与上年相比，呈七升降格局。

其中，食品类上涨，衣着类上涨，家庭设备用品及维修服务类上涨，医疗保健和个人用品类上涨，交通和通讯类上涨，娱乐教育文化用品及服务类上涨，居住类上涨，烟酒及用品类下降。

工农业情况年，全年全市规模以上家工业年主营业务收入万元及以上工业法人企业实现产值亿元，比上年增长，其中轻工业产值亿元，增长，重工业产值亿元，增长。

实现增加值亿元，比上年增长。

产品产销率。

全年规模以上工业企业实现利税亿元比上年增长，盈亏两抵后实现利润亿元，比上年增长。

经济效益综合指数大幅攀升，由上年上升到，其中总资产贡献率，资本保值增值率，成本费用利润率，分别比上年增长个百分点个百分点个百分点。

全年全市家资质以上建筑业实现产值亿元，比上年增长。

房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，比上年分别增长。

全市粮食总面积万亩，较上年增加万亩，增长，棉花播种面积万亩，与上年持平，油料面积万亩，较上年减少万亩，下降蔬菜瓜类面积万亩，比上年增加万亩，增长。

粮食总产量达到万吨，比上年增加万吨，增长棉花总产量达到万吨，与上年基本持平，降油料总产量万吨，比上年增长万吨，增长。

科教文卫全年全市学校总数所，在校学生万人，专任教师人，其中普通中等所，在校学生万人，专任教师人小学所，在校学生万人，专任教师人。

学龄儿童入学率，九年义务教育完成率。

年末全市共有馆办艺术表演团体个，演出场次次文化馆个，公共图书馆个，藏书总量万册，博物馆个，藏品数万套，其中级品套，二级品套。

全市共有调频转播发射台座电视转播发射台座，全年公共广播节目播出时间小时，公共电视节目播出时间小时，有线广播电视用户数达万户，农村有线广播电视用户数万户，广播电视综合覆可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，为保证项目按期完成，提出以下几点建议。

项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。

实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折危险。

项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

加强工程项目管理，严格保证工程质量工程进度，做好成本控制。

第二章项目建设背景和必要性项目建设背景棚户区是我国快速城市化过程中个非常普遍现象和热门话题。

棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点依托形成与周边城市环境构成鲜明反差以原农村居民户栋为基本特征特殊居住区，也称都市里村庄。

随着城市化不断深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥安全隐患严重环境质量低下社会问题突出等种种复杂而严重问题，对所在城市统规划和统管理产生极大破坏，改造棚户区时成为各界共同呼声。

武穴市随着经济迅速发展和城市化进程加快，城市建设突飞猛进，城市规模日益扩张。

棚户区改造作为城市建设难题也提上了议事日程。

年，公司提出了对棚户区改造工程立项申请。

切实解决好棚户区居民生活环境，建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升武穴城市整体形象。

棚户区位于粮食路东侧，市人民医院附近，是原文化大革命后上山下乡回城居民临时居住点，现有户，人口达余人，拆迁面积平方米，大多数房屋是六七十年代时建造二至三层楼房。

棚户区现状如图所示。

由棚户区现状可以看出，该区亟待改造原因是区内危房多大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣，以上构成危房。

卫生条件差区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水排污设施，污水粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市要求。

安全隐患大区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。

居民反映强烈新修粮食路高出该区地面，使其地势低洼，到下雨天气，积水成河，出入不便，区内居民多次向有关部门反映，强烈要求改造。

现根据武穴市人民政府关于加快推进对棚户区改造批复武政函号文件精神，武穴市房地产管理局经研究，委托公司和公司作为承办主体，依法依规做好棚户区拆迁改造建设等有关工作，并拟在此项目工程相关工程税费上适当予以减免，具体内容详见附件六和七。

依照武穴市房地产管理局关于将改造项目纳入城市棚户区改造计划批复武政函号文件见附件八，同意将改造项目统筹纳入年度城市棚户区改造计划，拆迁总户数为户，总建筑面积为平方米，项目整体建成后计划拆迁还建面积平方米。

同时，依据相关部门文件，委托公司负责组织实施工作，依法依规做好改造范围内房屋拆迁补偿安置和协调稳定工作。

武穴市城乡规划局核发中华人民共和国建设项目选址意见书选字第号，以及武穴市国土资源局关于武穴市棚户区改造项目建设用地预审复函武土资预审函号文件，同意该项目选址，用地总规模公顷，土地用途为商业住宅，符合武穴市城乡总体规划，具体内容详见附件九和十。

按照武穴市城乡规划委员会武穴市城乡规划委员会年第四次会议纪要武政委号文件见附件十，同意棚户区工程规划方案，由房产局牵头，出台符合武穴市情况政府主导房屋征收补偿实施方案由政府主导，有序推进棚户区改造，市征收拆