合利用水平进步提高，达到同行业同产业国内先进水平。改革开放充满活力现代企业制度普遍建立，形成规范企业法人治理结附表。租金收入估算根据市场分析可知，该项目所处区域为新兴区域，还需要经历段时间市场培育过程。相信随着项目投入使用，该区域商务氛围逐渐加强，在未来几年后获得较好租金收入可能性较大。该项目大商业用于出租，出租均价元年•平方米为标准计算地下停车位租金标准为元天•个。考虑实际运营时可能出现定空置面积，将达产期达产负荷确定为。各年负荷按运营期第年，第年，第年达产年计算。综上，经测算正常达产年份年租金收入为万元。五星级酒店委托经营收入估算该项目建设五星级酒店采取整体委托经营方式经营。根据市场同类项目比较分析，确定酒店正常年份年委托经营收入为万元，酒店委托经营收入按运营期第年，第年，第年达产年计算。开发成本估算开发成本是指房地产产品销售出租委托经营时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转成本。该项目开发成本包括销售部分开发成本和出租委托经营部分开发成本。该项目销售部分开发成本根据权责发生原则，每年计入销售部分开发成本与销售进度和销售收入相匹配。则计算期第年为万元，第年为万元，第年为万元。该项目每年计入出租委托经营部分开发成本即为该部分资产每年应计提折旧。折旧年限按年考虑，残值率，直线法计提。出租委托经营部分固定资产原值为万元，则年出租委托经营部分年折旧为万元。运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目运营期间发生各种运营费用。主要包括管理费用和销售费用。该项目销售费用按销售收入计算管理费用按销售收入计算。财务费用该部分财务费用为开发投资借款在运营期产生利息。修理费用修理费用是指以出租或自营方式获得收益房地产项目在经营期间发生物料消耗和维修费用。该项目修理费按出租委托经营部分固定资产原值扣除建设期利息计算，则运营期年修理费用为万元。税金估算营业税金及附加估算该项目缴纳营业税城市维护建设税教育费附加和地方教育费附加。土地增值税适应税率为销售收入。因此，该项目销售部分和出租委托经营部分营业税金及附加按综合税率分别为计算。营业税金及附加具体估算，详见附表。所得税估算按照国家关于所得税规定，该项目缴纳所得税按利润总额计算。所得税具体估算，详见附表。利润及利润分配估算利润估算该项目利润总额为营业收入扣除营业税金及附加开发成本运营费用财务费用和修理费用后余额。利润总额扣除企业所得税后余额为净利润。利润具体估算，详见附表。利润分配估算在偿还借款期间，净利润额可不计提盈余公积，全部作为未分配利润用于当年借款偿还在还清借款后年份，除按比例提取法定盈余公积金外，此部分利润作为应付利润用于股利分配。估算结果详见附表。第十四章财务效益分析静态指标分析该项目投资产生利润包括三部分住宅写字楼住宅地下停车位及室外步行街销售产生利润大商业出租产生利润。酒店委托经营产生利润。由于出租和委托经营部分资产产生利润占项目总利润比例较小，且周期长，与静态投资收益指标定义有出入。所以，本报告仅对该项目销售部分进行静态投资收益分析，出租和委托经营部分资产产生效益将通过现金流量分析予以体现。经测算，该项目销售部分静态指标如下所示。投资利润率投资利税率资本金净利润率因此，从静态角度分析，该项目具有较强盈利能力。现金流量分析根据不同角度编制财务现金流量表估算经济指标见表。表指标万元投资回收期全部投资税前年个月全部投资税后年自有资金税后从不同角度计算财务净现值均大于零，内部收益率均高于基准折现率另外，该项目税前投资回收期为年个月，税后投资回收期为年。因此，该项目具备较强盈利能力。详见附表和附表。债务清偿能力分析借款及还款方式分析该项目银行借款万元，预计于计算期第年全部借入。利率按年基准借款利率计算。初步确定还款进度与方式为借款偿还期年，计算期第年计息不付第年并支付，计算期第年分别偿还本金万元万元万元，还款期各年利息照付。债务清偿指标分析该项目债务清偿能力采用利息备付率和偿债备付率指标衡量。利息备付率指项目在借款偿还期内息税前利润与应付利息比值。它从付息资金来源充裕性角度反映项目偿付债务利息保障程度。正常经营企业项目，利息备付率应当大于，且越高越好。偿债备付率指项目在借款偿还期内，用于计算还本付息资金与还本付息金额比值。它表示可用于还本付息资金偿还借款本息保障程度。正常经营企业项目，偿债备付率应当大于，且越高越好。经测算，该项目各年利息备付率和偿债备付率指标如表。表年份计算指标利息备付率偿债备付率由表可以看出，该项目在计算期各年偿债能力指标均能够满足国家有关要求。因此可以认为，通过该项目产生收益按约定方式如期偿还银行贷款可能性很大。具体估算详见附表。第十五章不确定性分析不确定分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析是指通过计算项目盈亏平衡点，分析项目成本与收入平衡关系，判段项目对产品数量变化适应能力和抗风险能力。房地产项目般只在全部销售情况下进行盈亏平衡分析。在部分销售部分出租情况下，盈亏平衡分析没有实际意义。该项目为售租结合项目，因此，本次不确定分析仅率达到初中适龄少年入学率达到以上高中阶段教育毛入学率达到以上岁及以上人口平均受教育年限提高到年。科技投入达到亿元以上。各类人才总量达到万人。社会文化事业繁荣发展，形成比较完备公共文化服务体系。广播电视综合覆盖率达左右。建立覆盖城乡功能完善疾病预防控制体系突发公共卫生事件医疗救治体系疫情信息网络体系和卫生执法监督体系。农村新型合作医疗制度基本建立。社会保障体系不断健全。社会救助体系更加完善。城乡区域协调发展城区经济龙头地位真正形成，生产总值增长速度高于全市平均水平。到年，城区夷陵西陵伍家岗点军猇亭宜昌开发区生产总值占全市以上。沿江经济带夷陵区当阳市枝江市宜都市率先发展，生产总值进入湖北省同类城市前列。城镇化水平达到。社会主义新农村建设取得阶段性成果，十镇百村示范工程初步建成，基本解决农村安全饮水问题。基本完成个扶贫开发工作重点县整村推进工作。基本解决库区山区少数民族地区极端贫困人口温饱问题。人民生活显著改善到年，全市人口控制在万人以内，人口自然增长率控制在以内，人均期望寿命达到岁。城镇居民人均可支配收入达到元，年均增长农民人均纯收入达到元，年均增长。城镇居民恩格尔系数下降到以内。城镇人均居住面积达到平方米，建设住宅面积万平方米。全市城镇五年新增就业岗位万个，登记失业率控制在以内。转移农村劳动力万人。环境友好资源节约到年，全市森林覆盖率提高到，城区人均公共绿地面积达到平方米。城市空气质量达到国家Ⅱ级标准。城市污水集中处理率达到以上，中心城区生活垃圾无害化处理率达到以上。单位生产总值能耗比十五期末下降，工业用水重复利用率达到以上，工业固体废弃物综合利用率达到以上，资源综合利用水平进步家店。万千百货目标是到年，在中国内地开店家以上，经营面积超过万平方米，年营业额超过亿元。该集团公司在创造经济效益壮大自身实力同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资近亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多企业，树立了良好企业公民形象。宜昌万达广场投资有限公司隶属于大连万达集团，是为开发宜昌万达广场项目成立项目公司。宜昌万达广场投资有限公司于年月日经宜昌市工商行政管理局核准成立，企业法人营业执照注册号为注册资本金为人民币万元本公司为有限责任公司法人独资，股东为大连万达商业地产有限公司，经营期限年，从年月日至年月日。宜昌万达广场投资有限公司现有工程配套部开发设计部财务部行政部成本控制部销售部等六个部门，现有员工名，其中高管人，持有硕士学位人，本科人，专科人，其中工程设计成本控制部门员工大多具有相关中高级职称，均为从事房地产开发销售管理工作多年专业人员，对项目定位市场判断项目建设管理营销策略都具有定专业水平。开发商高管简介公司法定代表人丁本锡出生于年月，高级工程师，大学本科学历。历任广州远洋公司基建处副处长香港益丰集团房地产投资公司总经理，大连丰源房地产公司总经理大连远洋大厦总经理。年开始先后担任大连万达集团高级副总裁执行总裁，年初担任万达集团总裁，全面主持万达集团工作，并直接负责集团财务成本法律投资工作。公司总经理王波出生于年月，高级工程师硕士学历。历任中国人民解放军总后勤部建筑设计研究院工程师北京恒兆置业项目经理和记黄埔北京公司总经理助理大华集团总裁助理。项目经验丰富，操盘经历优秀。公司工程副总经理李春展出生于年月，高级工程师硕士学历，毕业于东南大学土木系大连理工大学。历任中国建筑第八工程局项目经理大连辉瑞制药厂工程广东大亚湾建设工程广东宝源地产副总经理大连正源地产公司副总经理。编制依据与研究范围编制依据根据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，结合该项目具体情况，本可行性研究报告编制依据主要有国家发改委与建设部联合颁布建设项目经济评价方法与参数国家建设部颁布房地产开发项目经济评价方法工程建设相关法律法规及设计规范宜昌市国民经济与社会发展十五规划开发商提供其他有关材料。研究范围本可行性研究报告研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目规模性质工程设计公用工程环境保护节能与节水劳动安全卫生和消防项目招标组织工程进度安排投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析结论等。在此基础上，考察项目建设必要性技术可行性和经济理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。第二章项目市场分析宏观环境分析宜昌市年经济发展状况年，宜昌市经济增长较快，全市实现生产总值亿元，比上年增长，已连续年实现两位数以上增长速度，经济较快增长区间逐步拉长。分产业看，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，人均生产总值达元。完成区域财政总收入亿元，增长。其中地方般预算收入亿元，增长。地方般预算支出亿元，增长。居民消费价格比上年上涨，其中食品价格上涨。商品