积为,平方米，修缮后园区内物业租金等综合收益均价有望达到元平方米，原合约租金价格为元平方米，仅租金项年收益约为,万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币,万元，按年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约年。项目建成后，年资金收益率约为。其中按项目产能计，每年交易额高达人民币亿元。同时解决中高收入就业,人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。第六章项目运营与管理第节项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。即项目建设单位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后，项目招商和运营管理委托专业商业管理公司负责。此管理模式将充分发挥专业公司人员和技能优势，突出专业人做专业事，从而确保项目能够在开始就按照正确方向开展。除此之外，项目将合作作为管理主要形式。其中，将重点与专业行业协会和商会合作，目是扩大项目影响，借助已经具备相当实力社会权威机构，帮助进入园区商家主动扩大和挖掘市场机会。例如，项目建设单位与深圳世界贸易中心会开展合作，将项目列为该组织面向国际市场重要出口展示和供应基地与中国工艺美术学会旅游纪念品专业分会合作，将项目作为该学会教学研究和交易展示基地与深圳市旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为深圳市涉外旅游景点之等等。通过上述合作，方面扩大了项目影响，同时为进驻项目商家提供了更立体多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目影响和招商。第二节项目营销管理本项目服务对象分为专业和普通消费群体两类。所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等，其根本目，是通过进入园区而获得更好产业氛围和条件，并更直接地进入市场。因此，针对此部分群体营销主要是宣传本项目专业管理与专业合作伙伴。这些都会使其认可项目所营造强烈商业和产业氛围。所谓普通消费群体主要指参与项目提供各类文化娱乐和休闲购物活动群体。对于此类对象，项目营造特色文化氛围和良好购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。包括特色酒吧酒文化专区动漫体验培训与讲座以及购物休闲等内容。因此，项目在营销方面没，将通过举办些具有影响力活动来聚拢人气和关注。同时，围绕项目主题展开促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少。第七章项目环境影响分析本项目属于商业与产业相结合项目，其中，商业部分主要产生是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。产业部分主要是加工场所产生废水废气和废渣。对于商业部分三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。对于生产涉及到环境保护问题主要集中在生产过程中产生废水废气废物以及噪音四个方面。其中工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生废水，由于本项目所涉及产业不存在重污染物质，所以排放废水可以直接进入市政污水管道。同理，本项目中也不会有超标废气产生，生产过程中产生少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。对于生产中产生焊锡渣，将委托环境保护部门直属回收机构定期集中回收，不能直接丢弃。而对于包装材料，则由专业废品回收机构回收。本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出噪音和应急情况下柴油发电机发出噪音。对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。上述两项在竣工时，必须通过环境保护部门现场噪音检测。综上所述，该项目并没有对环境构成特殊影响废水废气废物和噪音，经过采取相应措施，都可以达到国家规定控制标准。在项目立项实施前，需要由专业机构对项目进行环境评估，项目竣工后，还将由专业机构进行环境保护方面验收。第八章项目风险分析本项目风险主要体现在以下三个方面招商风险与本项目主题相同或类似项目主要集中在深圳中东部地区，而且已经具有相当影响力和规模。因此，在本项目投入使用初期，如何吸引更多商家进入，是本项目成功与否关键。针对招商风险，主要对策包括选择具有相关项目运作经验专业商业管理公司负责项目策划和招商突出项目各项优势制定有利于扶持商家各项优惠政策积极与专业公共服务机构和商协会合作，为商家提供更多增值服务等。市场风险任何商业项目都会面临市场风险，消费群体是否认可，以及项目所处区域是否具有十多个，宝安中心区大型高尚住宅区也被纳入其辐射范围，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强消费能力，足以让项目发挥聚集人气作用。第三章项目建设指导思想和原则第节项目建设定位本项目定位是立足深圳西部，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力珠宝首饰与工艺礼品产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为宝安区全新文化休闲与旅游购物中心。上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下立足深圳西部与区域性影响力正如在本报告第三章中所分析，从目前深圳市和宝安区未来产业发展布局来看，深圳西部缺少高水平上档次珠宝首饰与工艺礼品类产业集聚基地，这和宝安区相关产业在深圳市乃至全国实际地位是不相称。因此，本项目建设首先是弥补了深圳西部块产业空白。其次，深圳东部以水贝和笋岗为代表，已经形成了在全国有较大影响相关产业集聚基地，例如，水贝珠宝市场已经占据了全国市场半壁江山，罗湖区与福田区工艺礼品市场，其每年交易额在全国也占有很大比重。相比之下，刚刚起步宝安如果上来将自己定位在国际或全国影响力集聚基地，方面并不现实，另方面，也没有必要。如果能够借助自身区位优势和对周边，尤其是对加工产业密集东莞形成区位带动和辐射，则完全可以弥补区域性空白，避免与罗湖和福田区展开正面竞争，从而在市场机会窗口中快速成长。产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台促动作用，而平台价值也取决于产业经济效应。因此，本项目在定位计年月至年月,史时期内，宝安区经济社会发展必须实现四大转变经济增长从速度型向效益型转变从追求经济总量增长向追求经济社会和谐发展转变资源粗放利用向资源集约化生态化利用转变从发展外向型经济为主向外向型内源型经济并重转变。未来五年，将重点发展商贸业物流业旅游业，稳步提升房地产业，积极培育文化产业金融业信息服务业。其中有关发展商贸业和文化产业规划内容包括商贸服务业方面，以增强城市服务功能和辐射功能为重点，建设批与制造业相结合带有专业市场性质物流配送项目，与旅游业相结合旅游商业项目，与休闲活动相结合大型购物中心主题购物中心等有特色大型商业项目。重点发展专业批发市场，鼓励发展集散型批发市场，尤其是为产业配套服务生产资料市场和承接特区内功能转移市场。文化产业方面，将努力使其发展成为宝安区新支柱产业和经济增长新亮点。将在做大做强印刷工艺礼品玩具等优势产业基础上，扶持广告影视动漫网络游戏文化中介等现代文化产业，聚集提升广电传媒休闲娱乐文化旅游等传统产业积极培育创意设计产业。培育三大文化产业群即包括印刷玩具工艺礼品动漫游戏艺术创作等在内文化创意产业群包括数字电视演艺娱乐艺术培训等在内文化传播产业群包括法律专利品牌版权服务咨询中介营销在内文化产业服务群。建设三大文化产业基地即现代印刷包装产业基地，工艺礼品创意设计加工制作交易展示及出口基地，玩具创意设计加工制作交易展示及出口基地。在利用和结合现有旧城旧村改造来促进第三产业发展方面，宝安区十五规划中，特别强调要依区位条件招商条件成本或其它条件，对处在各街道办中心地带城中村旧村旧工业区，按照规划要求，变更用途，大力发展商业服务业，完善公共市政设施配套，使些旧厂房通过改造翻新变成服务设施另些条件成熟可以改造成大型实验基地维修中心检测中心等也可根据实际需要改建成工业品批发交易市场等还有些可改造成培训中心配送中心现代服务业孵化园区等等。综上所述，无论是深圳市还是宝安区，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度重视，并在政策扶持和导向上做出了积极努力，为本项目规划建设创造了良好宏观环境氛围。第二节项目建设微观背景本项目选址在深圳市宝安区西乡街道河西工业村，之所以选择在此，主要是综合考虑宝安区和西乡街道当前良好微观环境。宝安地处穗港深黄金分割点上，深圳市关于珠三角小时商业圈规划，将会给宝安带来前所未有发展机遇。作为连通珠三角城市群交通枢纽，宝安已基本形成陆海空立体交通网络，具有发展物流产业良好地理条件以及发展大型商贸产业受众群体基础。宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大。社会消费品零售总额由年亿元增长到年亿元，年增长率直保持在以上。全区共有商业网点万多个，其中经营面积平方米以上大中型网点个，营业面积在平方米以上大中型批发市场个，形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为龙头，拥有大型现代先进超市专卖店购物中心和主题商场为结构多种商贸业态。与此相对应，西乡汽车交易市场沙井电子专业市场观澜体育休闲用品专业市场公明专业内衣市场大浪服装专业市场福永家居专业市场等六大专业市场规划和建设，已经纳入宝安区十五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地重头。而在文化业群规划上，位于西乡劳动村深圳创意产业园福永劲嘉印刷园观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目将形成宝安区文化产业基本格局。尽管如此，对比深圳市其他各区文化与商贸服务产业规划布局和宝安区规划可以发现，宝安区目前尚没有个以珠宝首饰和工艺礼品为主题大型集聚基地。从当前深圳市已经形成规模和正在规划建设类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺品基地中部有福田沙尾世纪工艺品文化广场而占据深圳人口最多面积最大位置最重要西部，却没有个像样集开发生产商贸和休闲消费为体基地，这是不符合市场发展需要。随着深圳时尚版图扩张，将深圳繁华都市中心有效延伸到宝安，已经势在必行。年以来，宝安中心区建设加快，大铲湾港即将建成投产，深港西部通道年通车，都是深圳西部国际化鲜明符号。消费力巨大宝安同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下大型文化产品与产业商贸集聚基地。因此，综合考虑