（批复）生态旅游区文化科技娱乐中心项目可研建议报告（发改委）

三不确定性分析项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成影响，并进而分析可能出现风险。

不确定性分析是项目经济评价重要组成部分，对项目投资成败有着重要影响。

项目不确定性分析可以帮助投资者根据项目投资风险大小和特点，确定合理投资收益水平，提出控制风险方案，有重点地加强对风险防范和控制。

项目不确定性分析主要包括敏感性分析临界点分析和概率分析。

本报告对其进行了敏感性分析及盈亏平衡分析。

敏感性分析敏感性分析是通过预计项目不确定性因素发生变化，分析对项目经济效益产生影响通过计算这些因素影响程度，判断项目经济效益对于各个影响因素敏感性，并从中找出对于项目经济效益影响较大不确定性因素。

本项目作了全部投资敏感性分析，考虑项目实施过程中些不确定因素变化，分别对投资销售收入和经营成本做了提高和降低单因素变化对内部收益率影响敏感性分析，敏感性分析结果见敏感性分析表。

敏感性分析表变化因素内部收益率累计净现值万元投资回收期年基本方案，投资费用增加，经营费用增加，收入减少，二盈亏平衡分析盈亏平衡分析是测算个或多个不确定性因素变化时，项目达到允许最低经济效益时极限值，并以不确定性因素临界值组合显示项目风险程度。

年经营成本年经营收入年营业税金及附加计算结果表明，当项目达到营业状态时，项目就可以保本运营。

按照目前市场形势分析，实现营业额比较容易，因此项目风险较小。

四还款能力分析本项目从建设期第年开始贷款，营运期第年开始还贷，将净收入及折旧主要用于还贷，借款期限为年，偿还期为年即第年借款，第年开始还款，还款能力较强详见借款还本付息计算表。

第十部分项目经济评价经济风险分析市场风险旅游产业发展与整个国民经济发展城市化水平和居民收入能力有着密切相关关系。

目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，这些都为旅游市场加快发展提供了良好支撑。

奥运胜利召开与闭幕，更为旅游项目开发建设提供了良机。

该项目应该充分利用这难得机遇，尽早进行开发，占领市场，实现预期收益。

但在项目建设中可能会遇到市场风险，尤其是周边项目竞争压力，影响项目经营收入。

所以在项目开发过程中定要做好项目营销策划工作，尽早着手项目市场推广工作。

适时调整经营策略，采用灵活多变营销策略，在最短时间内获得回笼资金，顺利实现项目投资预期效益。

二政策风险作为城市大型开发建设项目，该项目在开发建设过程中必须考虑政府政策因素。

随着土地市场规范化进程推进，国家和政府将逐步加强对城市土地供给和土地使用管理，包括土地储备制度推行和土地公开拍卖制度实施。

这些政策推行，将有利于土地规范，同时也提高了土地开发成本。

目前应该抓住沈抚同城化这有利时机，尽早进行项目开发建设，实现项目预期收益。

三金融风险该项目占地面积较大，区位和交通条件优越，规模优势突出，通过精心运作，能够获得较高市场回报。

在资金运作上，开发企业除了可以利用自有资金开发外，还可以利用自身良好信誉进行融资建设。

这种情况下，项目可能面临因为利率调整和国际金融危机带来金融风险。

因此，该项目应该尽快投资建设，实行滚动发展，尽快实现项目变现。

四经营风险该项目规模大，开发周期较长，资金使用量大，管理难度大。

所以，在项目投入建设后，要进行周密市场分析，根据项目市场背景和自身特点进行规划设计，严格监理工程进度和建设成本，制定项目营销策略，适时推出项目卖点，为项目赢得广泛客户群，增大项目赢利空间，避免可能因管理不善或其他因素变动引起经营风险。

第十二部分研究结论问题与建议研究结论丰远•热高乐园项目是市抚顺市城市建设需要，是使成为国际性现代化城市个重要举措，可以提升及抚顺旅游业硬件设施，并可提高及抚顺旅游度假品牌内涵及国际知名度。

该项目中各种娱乐设施符合相应国家速公路约公里，距沈哈高速公路约公里，距抚顺市中心约公里。

项目距沈吉高速公路出入口仅米。

由辽宁省政府投资兴建沈抚轻轨干线已经启动，将于年月日通车，进步缩短了游客抵达本项目时间，届时市中心至本项目仅需分钟。

以市为中心公里范围内，环绕铁岭市抚顺市辽阳市鞍山市本溪市等辽宁中部城市群，辐射人口多万。

本项目位于棋盘山旅游风景区东侧，地理位置得天独厚。

气候条件气温区域年平均气温在，全年月平均气温月最高，月最低。

夏季炎热，日最高气温在以上极热日，年平均为天，日最高气温以上酷热天很少出现。

日最低气温年平均，最冷月月为。

极端最低气温为。

气压年平均气压，最高气压，最低气压。

降水年平均降水量毫米，其中集中在夏季湿度年平均相对湿度，夏季湿度明显高于其它月份，冬季气候较为干燥。

日照年平均日照数为小时。

风情全年盛行偏南风。

冬季为偏北风，春秋以南北风交替为主，夏季以偏南方为主。

地质条件项目建设场地表层为人工填土和粘土类，其下为砂卵砾石层，适合大型娱乐设施及综合服务配套设施建设。

二项目建设内容及规模本项目包含内容为四季乐园水上乐园入口广场区室内家庭娱乐中心奇妙故事区冒险传说区神话故事区漫画世界区生态广场区花园故事区项目。

本项目占地平方米，其中四季乐园水上乐园占地平方米，其建筑面积为平方米。

乐园占地面积平方。

详见附表。

财务盈利能力元，银行贷款亿元。

从以上数据可以看出，本项目经济状况较好，属于高投入，高收益项目，投资回收期较短，抵御风险能力较强，在经营期间能够为当地政府提供高额财政收入，能够对促进当地旅游业发展做出积极贡献，总体评价较好。

第二部分项目提出背景和必要性项目提出背景丰远热高综合旅游度假区坐落于与抚顺交界处，沈抚同城化核心区与起步区，距离棋盘山国际风景旅游开发区约公里，距世博园约公里距市府广场约公里，距桃仙国际机场约公里，距京沈高速公路约公里，距沈大高速公路约公里，距沈丹高速公路约公里，距沈哈高速公路约公里，距抚顺市中心约公里。

项目距沈吉高速公路出入口仅米。

由辽宁省政府投资兴建沈抚轻轨干线已经启动，将于年月日通车，进步缩短了游客抵达本项目时间，届时市中心至本项目仅需分钟。

丰远热高综合旅游度假区位于棋盘山旅游风景区东侧，地理位置得天独厚，交通条件四通八达。

棋盘山旅游风景区位于市东北部，东邻抚顺，西至农业高新区，南至浑河，北接铁岭，行政管辖面积平方公里，南北最长公里，东西最宽公里。

区内外交通网络丰富，外围道路有三环高速路沈哈高速路沈吉高速公路，内部有沈棋路马宋路沈抚路集锡高速路毛望路蒲望路旧满路通过，铁路有沈吉线从区内通过。

景区主要由森林公园景区平方公里秀湖景区平方公里世园区平方公里三部分构成，整个景区现有耕地万亩，林地平方公里，水面平方公里，是理想风景旅游度假区。

是辽宁省乃至东北地区旅游黄金线路。

景区内自然资源和人文景观丰富。

其中山林资源得天独厚，山势险峻，松林苍翠，植被资源和动物资源丰富风光怡人，景色秀丽河流水面平坦秀丽，水质优良周边人文景观众多，世博园国家森林公园植物园清福陵森林野生动物园盛京高尔夫俱乐部等旅游区点分布其中，。

其中，棋盘山风景区和植物园，在年双双荣获国家首批级旅游区，并被评为辽宁省‚十五个最佳旅游景点‛和市十五大旅游景观世博园也荣膺国家级旅游景区。

二拟建项目实施必要性完善旅游产业结构促进旅游产业发展目前旅游产业结构不平衡。

大量游客在区内仍然是以参观游览为主，很少有游客以度假方式滞留。

随着奥运会顺利召开，大量不同消费层次游客将汇聚，旅游配套设施不完善与旅游项目结构不平衡矛盾将更加突出，远远不能满足国际国内甚至市旅游业发展和需求。

丰远•热高乐园项目及其配套设施建设必将起到补遗拾缺综合平衡良好效果。

二项目建设符合旅游业发展趋势年月，省委省政府首次召开了全省旅游产业发展大会。

时任省委书记李克强省长张文岳和国家旅游局局长邵琪伟等领导出席会议并做了重要讲话。

大会全面总结了‚十五‛以来全省旅游产业发展情况，明确‚十五‛时期旅游业发展目标和主要任务。

会后省委省政府印发了关于进步加快发展旅游业意见，提出培育旅游支柱产业建设旅游强省系列政策措施，推动了旅游产业又好又快发展。

市委市政府提出把建成东北亚中心城市战略目标，进步转变旅游发展方式，大力推进集约型发展，促进旅游产业转型升级，使旅游业发展在速度质量效益上全面协调，以项目为牵动，完善旅游体系提升产品质量优化产业结构壮大产业规模为点，开拓实现国际国内市场统，城乡协调发展质量和效益全面提高旅游发展态势，全面促进旅游业又好又快发展。

同时，要积极引进体量大规模大影响大吸引力大旅游大项目，不断提高产业综合实力和发展后劲打造无障碍旅游确立旅游大市地位使旅游产品更加丰富。

‚正在形成七城市旅游体化小时旅游圈，将打破地区和行业壁垒，实现交通城建园林文物民航等部门联动。

‛确立流旅游发展思路思路决定出路。

近年来，市旅游业直保持着年均增长速度，旅游业总收入和接待旅游人数等经济指标直处在全省领先地位。

打造流特色产品产品是旅游依托，特色是产品灵魂。

创造流旅游发展环境。

建设东北亚旅游中心城市，不仅需要良好硬件环境，更需要宽松软环境。

近年来，随着市建设水平不断提高，旅游基础设施和旅游服务环境等旅游硬件条件有了很大改善，对旅游业发展起到了重要促进作用。

本项目完全符合抚顺旅游业发展趋势。

第三部分市场分析及预测市场分析随着人民生活水平逐步改善和国家国际地位日益提升，我国旅游业得到了长足发展，每年国内旅游者以及入境旅游国外旅游者数量不断增长，以下是国家统计局提供全国及部分地区年接待国内外游客统计数据。

指标旅行社数个国际旅行社国内旅行社旅行社职工人数人国际旅行社国内旅行社星级饭店总数个入境旅游人数万人次外国人华侨港澳同胞台湾同胞过夜旅游者人数万人次国内居民出境人数万人次因私出境人数国内旅游人数万人次旅游收入国际旅游收入亿美元国内旅游收入亿元注本数据来自中国旅游统计年鉴，从全国旅行社业务年检情况通报数据比本数据还要高。

通过以上数据可以看闭幕，更为旅游项目开发建设提供了良机。

该项目应该充分利用这难得机遇，尽早进行开发，