（批复）生态旅游度假区旅游开发工程项目可研建议报告（发改委）

第十九章研究结论与建议结论洋畲村原乡生态旅游度假区建设对改善地区旅游产品结构提升区域旅游形象促进城乡发展和当地就业等方面具有重要意义。

度假区选址总体布局建设条件产品布置等环节考虑了经济技术和环境影响因素，满足和符合了旅游开发等有关要求，并能有效提升项目地环境风貌和旅游市场热度，改善项目区居民生活水平。

从旅游开发角度分析，该项目建设必要且可行。

建议做好产品开发与游憩方式设计工作本项目作为个循环经济示范基地和高端生态度假，必须在产品开发设计游客参与方式上实现创新和突破。

通过互动式游憩方式设计，提升游客兴趣和体验热情，在愉快舒适体验中休闲度假，并长久回味，甚至反复重游进而产生更大经济效益和社会效益。

因此，本项目必须在产品设计上和游客游憩体验方式设计上多下工夫，多出创意，多出奇招。

做好当地社区居民参与与培训工作本项目要为当地居民提供定就业机会和参与家乡建设机会，但是考虑到居民生活背景与教育程度差异性，在其参与度假区建设与经营过程中要注重对居民旅游意识服务意识管理意识等方面培训，为旅游者提供真正意义上高标准体验。

做好度假区综合效益延伸工作本项目可以说既是旅游事业，又是社会事业，也是个投资工程，必须处理好各种效益平衡，提高综合效益。

同时，要有效地实现效益延伸，拓展到文化创意产业商务会议旅游地产等各个方面，实现可持续发展。

目前，项目各项准备工作正在有序展开，特向发展与改革委员会申请立项，立项批准后，公司将积极开展项目后续进展工作。

附表投资估算表单位建筑面积或占地面积单价元平米投资额万元备注建设工程原乡生态休闲环小计挱椤密境栈桥水栈道独木桥生态厕所垃圾桶环保标识山水绿廊小计乡野健身驿站体操太极踢毽子等赤足石子路徒步路十里花廊小计迷你花园百合兰花波斯菊金针花特色景观小品湿地科普园休憩驿站龙王庙翠野竹廊小计竹游乐竹海漫步竹亭竹秋千竹床竹屋竹体验菜笋挖笋竹工艺制作等文昌庙入口服务区小计生态停车场主题酒店入口大门农庄休闲度假区院落式农庄酒店原乡商街山地农庄农家大屋乡野农庄区原乡水景休闲五彩生态谷山泉谷山药谷山花谷山茶谷山竹谷原乡生态休闲区小计四季果庄水蜜桃芙蓉李日本甜柿咖啡罗汉果创意农业工坊垂钓水空间珍稀观赏鱼馆滨水休闲茶座垂钓场花花世界瓜果长廊高新农业体验区开心农场森林养生游憩区小计森林茶庄绿野迷宫森林浴场蝴蝶谷鸟语林整体环境打造小计整体环境打造基础设施小计变配电及供电系统道路系统污水处理系统给排水系统其他二其它费用编制项目建议书可研评估报告工程勘察费工程设计费工程监理费建设单位管理费环境影响评价费招投标代理费工程保险费其他费用三预备费四总计总投资汇总表单位万元序号费用名称投资额所占比例估算说明建设静态投资建安工程及购置费工程建设其他费用基本预备费建设期利息流动资金项目总投资投资计划及资金筹措表单位万元序号年份项目第年第年第年第年第年合计总投资静态资产投资固定资产投资方向调节税建设期利息流动资产二资金筹措资本金其中流动资金政府财政拨款企业自有资金招商投资资本金借款政府长期借款客商投资贷款企业贷款流动资金借款国债资金建筑商垫资销售回款固定资产折旧估算表单位万元序号项目年份原值折旧年限固定资产原值折旧费净值营业收入及税费估算表单位万元序号项目年份收入万元经营客房收入客房收入接待能力套平均价格入住率有效经营天数二餐饮收入平均每天人次流量有效经营天数平均消费价格元三娱乐休闲消费收入平均每天人次流量有效经营天数平均消费价格元四其他收入二税费及附加营业税城建费及教育费附加三净收入综合损益表单位万元序号项目年份总税前毛利润经营住宿收入成本费用去除折旧税前毛利润餐饮收入成本费用去除折旧税前毛利润娱乐休闲消费收入成本费用去除折旧税前毛利润其它净收入成本费用去除折旧税前毛利润二固定资产折旧固定资产折旧三税费及附加四利润总额五所得庙龙池书院品农家饭社会主义新农村云顶茶园农业休闲度假采茶制茶体验美味茶餐龙岩山歌大赛月岩山乡瓜果飘香溢满园水蜜桃采摘举办龙岩民间绝技大赛品农家饭游龙山寺莱山村原始森林龙硿洞铁山镇葡萄采摘举办灯谜活动新罗乡村美食厨艺大赛大池镇芙蓉李采摘钓鱼品农家菜看白鹭月曹溪镇科桃生态健身探秘原始森林寻找十级瀑布群游月苏坂乡柚子采摘节柚子采摘手工制作云潭粉采茶灯歌舞大赛品尝特色农家宴月适中镇适中土楼乡村文化旅游节参观全国重点文物保护单位典常楼新罗区乡村旅游产品工艺品展示会品农家饭月龙门镇洋畲桔子采摘节桔子采摘乡村旅游摄影展乡村旅游招商推介会月江山乡江山郭公文化节观石山园景区郭公文化节睡美人田园风光山头村新农村休闲游月东肖镇东肖民俗文化节东肖庙会龙岩咸酥花生展销会邓子恢纪念馆后田暴动等红色旅游点东肖森林公园休闲游品鱼宴竞争市场竞合中在项目所在地新罗区，资源类型非常丰富，旅游项目也非常多。

相对于本项目而言，在区位项目性质和规模方面相近是以下个项目，即紫金山体育公园和东肖镇动漫科技产业园，通过对以下两个项目分析，寻找到属于洋畲项目亮点。

龙岩紫金山体育公园时尚运动带动旅游项目紫金山体育公园占地亩，建有洞国际高尔夫球场，同时配套各种大型综合性项目，如奥运金牌纪念带动当地农村经济健康和可持续发展具有重要意义。

本项目非常强。

因此，本项目无论是从资源特色，还是从生态环境，以及可以联动发展角度而言，都有着非常广阔发展和提升空间。

因此，选择旅游建设项目是顺应国内旅游发展趋势与新罗区远期发展规划重要举措，具有重要战略意义。

实现洋畲村旅游产业及农林产业相互驱动目前，洋畲村自然生态环境较好，数千亩果林分布在洋畲村周围。

它对外界具有很强吸引力。

但由于弃管现象严重及对于优良品种开发力度不够技术力量薄弱等问题，使得林果业效益很低。

农民收入上不去，难以脱贫致富。

而本项目建立可以基于当地旅游资源打造旅游产业链条，建立起以乡村旅游文化旅游森林旅游三大主题带动整个景区旅游发展，通过新颖旅游产品策划合理营销节庆策划，打响洋畲村旅游品牌，从而大大提高景区人气。

旅游商品作为旅游产业链重要环节也必将随旅游品牌知名起来，而果品及农业产品作为景区主打旅游商品必定会拉动当地林果业发展，提升现代农林业科技水平，有利于农林产品优产推广与品牌建立，从而更进步地促进旅游产业链条完善。

这两种产业相互带动发展模式就形成了农旅双链产业互动模式。

最终实现公司赢得利润及农户实现富裕。

项目概况拟建地点本项目建设地点为洋畲村位于龙岩新罗区，本项目北至物流园，南至狮子山，东起水潮庵，西莅临赤水村规划面积共计为公顷。

建设规模与建设内容本项目总规划用地公顷，总建筑面积约。

包含三期工程，大功能区，涵盖吃住行游购娱等多方面体验。

主要建设条件本项目建设政策环境良好，旅游资源较丰富，建设区域内用地条件自然环境条件基础设施建设条件均能够满足建设需要，建设条件具备。

项目投入总资金及建设时限本项目建设总投资为万元，建设资金来源自筹申请政策资金及银行贷款。

建设时限为年。

主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表序号名称单位数量备注项目总占地面积总建筑面积项目总投资万元工程建设期年年平均净利润万元内部收益率投资回收期年项目建设必要性有利于洋畲村周边区域资源开发目前，洋畲村周边区域分布着林区荒山和果林，没有经过系统开发，资源闲置。

生态度假区项目建设，有利于整合闲散资源，实现资源效率最大化。

而本项目建设，通过各种营销手段，使得当地旅游资源实现价值并通过旅游产业，带动当地林果业发展，实现产业联动。

有利于开发特色农家休闲旅游项目乡村生态度假是近年来兴起特色旅游项目，具备距离短客源多季节影响弱等特点，深受各阶层人士青睐。

可以考虑以水果生产为依托开发观果摘果品果购果之类系列休闲型项目，以及赏花露营垂钓等项目，吸引周边旅游市场。

有利于促进区域经济发展生态度假区项目建成后，洋畲村区域内将形成集观光林业种植杂粮生产果木培育于体多功能产业区，可以有力促进全乡乃至全区经济发展。

有利于推进新罗区旅游产业转变进程新罗区虽然在发展旅游业上不断进步，但是面对激烈竞争形式，新罗区还必须提高旅游产品层次，创新旅游消费热点。

该项目设计充分体现了休闲体验主题，旅游产品以亲水游乐休闲活动疗养康复野外活动度假居住文化体验等为主，形成多样化综合服务和多方位生活体验，呈现出个多层次结构和形成个有序列服务体系，以满足多重目度假和观光需求。

项目建成后将是对新罗区旅游产业转变过程重要推进。

有利于促进当发展与人民生活水平旅游产业在促进地方经济发展扩大市场需求增加劳动就业机会等方面发挥着重大作用。

本项目建成后将促进该区居民就业经济发展，人民生活质量和精神风貌将发生明显改观。

结论与建议结论第，本项目建设符合新罗区十五发展规划对旅游产业建设趋势。

第二，本项目建设是循环经济建设示范基地。

第三，本项目符合龙岩市旅游立市发展战略要求。

项目以旅游开发吸引人气为起点，借助于每年数十万游客量无形品牌宣传效应，打造成功果蔬品牌。

使得旅游地变成了果品产地，农民跳出农家乐局限，成为品牌果蔬生产生力军。

从而实现了旅游现代农业两种产业互相促进和共同发展联动效应。

第四，本项目对发展地方建设拉动内需富民强市，具有重要社会意义。

综上所述，本项目具备建设必要性和可行性。

建议第，在洋畲村生态度假区建设过程中，要切实做到旅游开发与乡村建设地方文化挖掘相互融合，注重环境保护与科学化可持续发展。

充分挖掘项目社会环境经济等多方面意义，积极争取上级有关部门政策支持和资金支持。

第二，在项目实施管理中，协调好各有关方面工作，确保项目建设顺利进行，保证工程项目完成后能达到预期目标，使项目能够发挥更好功能和效益。

第二章市场分析及预测休闲度假旅游市场需求目前我国旅游产品结构存在主要问题，是旅游产品仍以观光产品为主，不能适应我国休闲度假需求已进入快速成长期新形势，供给短缺问题开始突出二是旅游产品参与性娱乐性和体验性差，难以适应旅游消费者求新求乐求知多样性消费需求。

旅游产品应逐步从传统观光旅游向休闲旅游和体验旅游转型。

龙岩市人民政府关于加快发展旅游产业芙蓉李日本甜柿咖啡罗汉果创意农业工坊垂钓水空间珍稀观赏鱼馆滨水休闲茶座垂钓场花花世界瓜果长廊高新农业体验区开心农场森林养生游憩区小计森林茶庄绿野迷宫森林浴场蝴蝶谷鸟语林整体环境打造小