（批复）生态旅游度假区特色街区项目可研建议报告（发改委）

租赁物业。

投资商和村经合组织共同将项目租赁给有管理经验公司进行经营，依靠收取租赁费用，逐步收回投资。

房产销售决问题。

然而，由此又产生另种相关风险，就是机会风险，从保守观点看待风险，过多领先性创新有可能成为项目灾难，这样只有那些能够处理高风险组织才能运用好这个机会。

技术生命周期。

在项技术处于其生命周期末端时对它进行投资会造成大量问题。

而这些问题正是应该积极行动以尽可能避免。

因此考虑技术面对是生命周期哪部分是非常重要，其关键在于使问题或机会与适当技术相配合。

三金融风险本项目投资较大，由于资金具有很大时间价值和机会成本，如果在资金投入后，金融市场出现意外变动，就会导致企业大量资金积压和流失，给企业带来很大风险。

在旅游建设项目中影响金融风险因素包括以下方面利率变动情况。

在项目投资过程中，利率变动会对财务折现产生影响。

投资基准收益率变动情况。

行业投资基准收益率标准直接影响到项目决策，如果项目开展后行业基准收益率发生波动，那么决策就会受到影响。

物价变动风险。

从总投资额构成可以看出，物价指数是否平稳关系到各种费用价算准确与否，如果经济形势波动很大，物价飞涨，决策者很难对总投资额做出准确估算，其结果必然带来投资巨大风险。

营运过程中财务风险。

项目建成后现金流入是否稳定，对项目投资收益将产生巨大影响，而营运中现金流入受到诸多因素影响，只有通过对相关因素变化情况分析，才能做出有利决策。

融资风险。

大型投资项目投资额巨大，资金筹措困难是经常遇到重大风险，如果建设和运行过程中出现资金问题，还有可能引发其他系列风险，所以分析和决策时必须对这问题充分重视。

四项目建设施工操作风险施工操作风险，它是指项目实施些环节过程中，由于操作者自身专业技能职业道德水平限制所造成风险。

参与人员熟练程度。

般进行估算均是以典型工人或技术人员熟练程度为基础进行。

而实际工作中，参与人员熟练程度有可能高于或低于平均水平，会对施工进度会产生影响。

行为责任风险。

般是指技术责任人员行为责任风险，主要来自三个方面是违反规定责任义务，造成工程上损失二是未能正常履行委托合同中规定职责，在工作中发生失职行为三是由于主观上随意行为造成损失。

职业道德风险。

在项目建设过程中，操作人员遇到具体问题必须客观公正，同时勇于承担对社会对职业责任，在工程利益和社会公众利益相冲突时，优先服从社会公众利益在自身利益和工程利益不致时，必须以项目利益为重，如果不能遵守职业道德约束，自私自利，敷衍了事，回避问题，甚至为谋私利而损害项目利益，必然会因此而面对相当大风险。

五政策与环境风险任何个项目总是在定政策与自然环境下进行，因此政策与环境风险对项目影响也是显著。

它主要包括国家宏观经济环境政策法规投资地微观经济环境自然条件。

这类风险有以下特征客观存在性不可控制性危害大发生可能性小。

由于政策风险是种宏观上风险，它征兆较为明显。

而环境风险般情况下是不可预知，具有定突发性。

国家宏观经济环境。

旅游产业具有定派生性，是其他生产方式辅助，因此项目建设，必须以宏观经济环境状况为出发点，以旅游需求数量以及游客需求市场容量等变化来决定旅游项目开展。

政策法规。

政策法规变动会对项目建设和营运产生影响。

对于目前开展旅游项目我们应根据当前情况具体分析，目前我国大力鼓励旅游业发展，各级政府出台了包括免税低价提供土地使用等优惠政策来鼓励旅游建设项目投资建设。

投资微观经济环境风险。

投资环境是投资能否取得成功关键因素之，特别是项目与当地环境产生各种各样联系，所以投资环境风险必须加以考虑。

自然风险。

自然风险指工程项目所在地区客观存在恶劣自然条件，项目建设期间可能碰上恶劣气候等等因素可能给投资人构成威胁，自然风险通常由自然资源条件气候环境等导致。

二风险防范对策经过风险评价，项目整体风险有分两种情况第种，整体风险超过可接受水平第二种，整体风险在可接受范围之内。

若是第种，项目班子有两种选择当整体风险超过评价基准很多时，立即停止，取消项目当整体风险超过评价基准不多时，采取挽救措施。

挽救措施又有两种。

第，降低风险评价基准，对项目重新评价，看看风险评价基准降低后，项目是否可行第二，改变项目目标和策略等。

经过前面风险综合评价，项目整体风险水平在可接受范围内，因此有必要再次进行风险分析，探讨风险防范策略，提高项目运作效率和效益。

此时进行风险分析，是个由整体到局部过程，建立在综合评价基础上，再对局部风险进行更好把握。

实施基于战略目标全面风险管理本工程项目建成后，将成为市市区内较为重要乡村旅游示范点，可促进整个市旅游体系形成，大大改善村旅游环境，提高市旅游资源开发利用，促进当地经济发展。

在实施风险规划规避策略选择风险控制时，都必须以此目标为出发点，它同时也是评价最终依据。

该项目无论从时间方面还是从空间方面考虑，具有实施周期长，不确定性因素多经济风险和技术风险大，因而所面临风险种类繁多，各种风险之间相互关系错综复杂。

由此可见，风险管理是项综合性全局性很强管理工作，从立项到完成后运行整个周期中都必须重视风险管理，同时还必须注意各类项目管理活动中风险协调管理和集成管理。

二建立项目风险管理组织该项目风险管理组织结构最上层应该是项目经理。

项目经理应该负担起项目风险管理全面责任。

项目经理之下可设名风险管理专职人员，帮助项目经理组织和协调整个项目管理班子风险管理活动。

至于项目风险分析人员，应由有技术经济和计算层建筑，商务会所和乡村酒店为层建筑。

特色街区项目主要含特色餐饮商务会所乡村酒店茶吧连锁超市旅游商品展销等。

第六章项目投资估算及资金筹措投资估算表主要建设项目投资额估算表序号分项名称建筑面积造价万元项目内容商铺含特色餐饮商务会所茶吧连锁超市旅游商品展销乡村旅游酒店乡村旅游酒店公共服务设施含公厕邮政医疗服务站等。

基础设施项目占地约三坪塘整治停车场绿化等室外配套设施前期准备费含规划设计地勘等前期工作前期土地整理费用占地约亩总计二项目管理模式统对外招商，引进具备开发经验公司对项目进行开发建设，项目建成后，从解决村民长期生产生活出路出发，由村上经合组织回购部分，回购面积控制在之间，剩余部分产权属投资商所有，为有效实现村民发展和景区建设共融共赢，确保项目未来盈利，建议委托有经营管理经验企业进行项目运营管理，主要管理运营模式可采取以下方式进行采取租赁方式取得收益，村民也可在街区内承租物业进行经营，但必须符合相关业态并遵守服从街区管理者统管理。

村上经合组织回购部分可按市场原则直接返租给投资商，由投资商统委托有经营管理经验公司进行管理。

由村上经合组织和项目投资商协商致后，公开对外招商，招入家具备经营经验公司对项目进行统管理，双方按照持有物业比例对收益进行分红。

三资金筹措项目筹资渠道和筹资方式主要为采用对外招商方式，资金由投资商自筹。

第七章项目经济社会效益分析项目经济效益分析收回投资方式该项目可采用自主经营和房产销售两种方式收回项目投资。

具体如下自主经营方式。

自主经营方式主要分为自主经营管理和租赁物业两种方式。

自主经营管理。

项目建成后，由投资商和村经合组织共同委托有经营管理经验公司对项目进行经营管理，扣除支付给管理公司定管理费用和营业税等费用后目游客花费偏低，旅游经济效益远远低于旅游资源价值和旅游社会效益。

二市旅游市场分析市旅游需求市场分析游客现状分析外地游客旅游资源较少，很少有游客直接将市作为旅游目地，有部分前往云南西昌成都等地游客会路过市，般住宿晚就走，少数会到二滩参观。

市民远距离度假市民由于本市缺少旅游产品及旅游项目，大多多前往云南成都西昌北京上海等地休闲度假。

距市较近西昌，有邛海泸山等景点，其游客有来自市。

市民近郊休闲市农家乐主要集中在仁和区，为本地市民提供简单生态体验喝茶打牌娱乐活动，档次不高，距离较远。

般以家庭出行为主。

产品需求偏好对都市近郊拓展运动项目调查显示，市民兴趣较高，随着活动惊险刺激度增加，除少数爱好者外，感兴趣程度降低。

对城市商务休闲项目调查显示，度假酒店高尔夫练习场保龄球网球等较受欢迎。

对养生保健项目调查显示，膳食养生康体疗养管比较受欢迎，对太极瑜伽管兴趣般。

我们还对西昌成都等外地市场进行了调查，调查显示，有人对亚热带风情感兴趣，人对民族风情感兴趣，人对城市观光感兴趣。

另外有些人对多项感兴趣，包括观光和亚热带风情。

说明外地人对自己地域内所不能体验旅游资源感兴趣。

市印象分析我们对影响游客前往市因素做了调查。

结果显示，成都人受距离影响较大，得人认为吸引力不够，人认为环境较差，人认为受价格因素影响较大。

另外有些人认为交通和吸引力问题同时制前往旅游。

居民综合消费能力年，市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到万元和万元，年均增长和。

小结游客群体以中青年为主，学历层次中等。

冬季御寒度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情民族风情最受外地游客欢迎。

本地游客以中等收入为主体，人月收入在之间，基本为中等收入，充分说明人旅游意愿越来越强。

他们是旅游市场中坚力量，对本项目档次定位提供了有力市场支撑。

他们对生态农业观光养生保健商务休闲拓展运动等项目类型较为感兴趣。

本地人多对兼顾家庭不同年龄成员项目感兴趣，出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游关系结构来分析，同事朋友家庭是主要形式。

家庭团体中般有老人和小孩这两个特殊市场群体。

消费者对于乡村优美环境，轻松氛围，有特色彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身风格产生旅游动机。

二供给市场分析周边旅游供给空间结构及其游客流向分析目前市乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离市区较近，乡村旅游资源数量不多，也比较分散，没有形成大规模集中区域。

现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有定开敞空间低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。

本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品需求量较大，且重游率高。

本市观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。

本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。

农家乐目前处于初级开发阶段，未形成规模效应，主要集中于仁和区。

产品分析产品结构服务模式单，主要集中在吃住方面，游娱购产品单。

由于大多数农家