（批复）田园小区北苑廉租房拆迁安置房项目可研建议报告（发改委）

田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目第五章建筑结构设计与公用工程建筑设计设计依据建筑设计防火规范城镇燃气设计规范销售代理费。

约为销售收入，为万元其他销售费用。

约为销售收入，为万元。

合计销售费用为万元。

财务费用它指为筹集资金而发生各项费用，主要为借款利息和其他财务费用。

本项目申请贷款万元，年利率按计算，则共发生利息万元。

综上所述，总成本费用为万元。

田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目销售收入及税金估算销售收入序号备注面积平方米单价元总计万元廉租房安置房中央补助廉租房合计税金及附加销售税金及附加序号类别金额万元计算标准计算基数营业税营业收入城市建设维护税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税防洪工程维护费营业收入印花税营业收入交易管理费营业收入合计营业收入土地增值税财政部规定其他扣除项目，如对从事房地产开发纳税人可控取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目金额之和，加计扣除。

根据增值税有关条例，对增值额占扣除项目金额小于，免征土地增值税。

利润总额利润总额销售收入补贴收入总成本税金及附加万元净利润扣除企业所得税万元，净利润为万元。

详见附表利润及利润分配表。

财务效益分析项目损益分析在经济效益计算期内，项目总收入为万元，项目总成本费用为万元，利润总额为万元，税后利润为万元。

按现行会计制度规定，盈余公积金按提取，扣除基金后利润为万元。

详见利润及利润分配表。

项目财务盈利能力分析财务内部收益率按照方法与参数规定，财务内部收益率系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时折现率。

其计算公式如下田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目式中为现金流入，为现金流出，下同本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率计算结果分别为和，均超过设定财务基准收益率。

计算过程详见经济评价附表项目投资现金流量表。

财务净现值按照方法与参数规定，财务净现值系指按设定折现率般采用基准收益率计算项目计算期内各年净现金流量现值之和。

式中为基准折现率，本项目为本项目所得税前及税后全部投资财务净现值计算结果分别为万元和万元。

详见经济评价附表项目投资现金流量表。

投资回收期按照方法与参数规定，投资回收期系指以项目净收益回收项目投资所需要时间。

其计算公式如下本项目投资回收期经计算分别为年含建设田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目期。

总投资收益率按照方法与参数规定，总投资收益率表示总投资盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资比率。

其计算公式如下经计算，本项目总投资收益率为。

项目资本金净利润率按照方法与参数规定，项目资本金净利润率表示项目资本金盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份年净利润或运营期内年平均净利润与项目资本金比率。

其计算公式如下经计算，本项目资本金净利润率为。

财务清偿能力分析利息备付率按照方法与参数规定，利息备付率系指在借款偿还期内息税前利润与应付利息比值，它从付息资金来源充裕性角度反映项目偿付债务利息保田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目障程度，按下式计算式中息税前利润计入总成本费用应付利息。

按照约定还款方式对本项目计算表明，项目利息备付率高于利息备付率最低可接受值，说明项目建成后利息偿付保障程度较高。

偿债备付率按照方法与参数规定，偿债备付率系指在借款偿还期内，用于还本付息资金与应还本付息金额比值，它表示可用于还本付息资金偿还借款本息保障程度，按下式计算式中息税前利润加折旧和摊销企业所得税应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用全部利息。

说明项目建成后可用于还本付息资金保障程度较高。

项目申请贷款万元，年利率按计算，田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目预计项目开发完工全部销售后分两期偿还本金万元，贷款偿还期年。

根据财务效益分析，本项目总收入万元，利润总额万元，实现净利润万元。

在项目计算期内，至计算期末，累计盈余资金达万元。

详见借款偿还付息计算表利润及利润分配表财务计划现金流量表其中发生利息已计入总成本中，此处不在重复计算综上所述，项目偿债能力较强，完全有能力偿还贷款。

盈亏平衡分析本项目以生产能力利用率来进行盈亏平衡分析，盈亏平衡点计算公式为盈亏平衡点年固定总成本年销售收入年可变成本年营业税金及附加。

计算结果表明，项目只要达到设计能力，就可以保本，由此可见，该项目风险较小。

财务效益分析结论本项目财务内部收益率均大于行业基准收益率，表明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零通过盈亏平衡分析，该项目风险较低，投资回收期和贷款偿还期都较短。

因此，项目在财务上是可行。

田园小区北苑廉租房小区景观休闲中心，而周边建筑围绕庭院展开，并享受中心景观渗透。

广场绿地景观小品公建共同形成美丽花园。

依据现状资料，将不同功能用地进行布局，充分利用道路与庭院。

庭院位于居住区中心。

小区绿地位于整个居住区中心处，形状规则。

相对集中布置了树林水面等各种景观。

交通组织道路设计原则田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目统性原则遵循组织交通，合理分区，创造景观三统原则进行路网规划。

便捷性原则以主导性为主道路尽量直达，达到环境完整性。

经济性原则坡地道路应尽量结合地形处理，尽量减少土方工程，保证便捷基础上，尽量沿等高线设置。

合理性原则道路走向顺应地势，并避免住宅前后无路不利局面。

舒适性原则道路与环境相结合。

邻水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。

交通道路体系小区主干路宽米，是进出小区通道，宅前路宽米，采用尽端路，防干扰，防穿越。

中心绿地内设人行游步道，彩石铺砌，是居民日常休息场所。

空间构架整体空间布局依据设计要点，居住建筑层数较为均匀。

整体空间是以庭院绿地大空间逐渐渗通到宅前绿化中，再向下逐渐过渡，形成个主次分明空间体系。

绿化结构全区贯穿以绿化为主体户外空间特征，从入口到庭院绿地到组团绿地，到宅前绿地，处处营造种绿氛围。

田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目庭院空间渗透小区组团绿化通过定绿化景观通道与中心绿化相结合，做到庭院空间渗透。

活动空间小区内部活动空间主要有三大类公共活动空间儿童活动场及老年休闲活动场。

公共活动空间分为两个层次为小区公共活动空间，包括入口广场，公建广场及庭院绿地，二为小组团分隔带绿地活动区与宅间活动区。

两者形成连贯体系，相互渗透，满足不同活动需要。

儿童及老年活动场地根据各自特点，分开布置，满足定服务半径，内部布置活动器械和场地。

田园段始于县大渡口镇，接安庆长江大桥南岸接线及沿江高速，向南经县胜利东流尧渡花园里，止于皖赣交界处桃墅岭，接江西省景德镇至鹰潭高速公路。

大景高速公路全长公里，为双向四车道全封闭全立交平原丘陵山区高速公路。

为保证这重点工程早日开工顺利施工，县本着维护群众利益，保证施工顺利原则，上下联动，加大宣传，争取沿线群众理解和支持，沿线个乡镇群众也纷纷舍小家为大家，支持建设。

它建成对皖西南地区经济发展将起着十分重要带动作用。

由于县大景高速公路建设，约有户拆迁户需要安置，拟在县城西部，至德大道与国道交汇处建设本项目。

本项目用地东临环城西路尧渡老河西靠国道北临至德大道南与环城西路田园新村为邻。

总占地面积平方米，其中住宅小区建筑面积平方米，其余为道路和绿化用地。

依据县城总体规划该地田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目块为居住用地，沿尧渡老河和国道为绿化用地。

廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。

为促进房地产市场持续稳定健康发展，关注民生，平抑房价，切实解决城镇中低收入家庭住房困难，更好地落实县委县政府城镇建设攻坚年战略任务，项目单位将拆迁安置工程剩余用地作为开发建设廉租房用地，全力以赴搞好住房保障工作，尤其是廉租房中实物配租房建设工作，进步扩大城镇廉租房保障覆盖面，对县城规划区内住房困难实行应保尽保。

项目建设必要性解决城镇中低收入家庭住房困难需要住房问题是重要民生问题，直接关系老百姓生活水平提高和生活质量改善。

目前县还有部分困难家庭人均住房建筑面积不足平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众切身利益。

解决低收入家庭住房困难，进步做好城市住房工作，是履行政府职能必然要求，是全面建设小康社会客观需要，是促进房地产市场健康发展重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观促进社会和谐重要内容。

项目单位坚持以人为本，进步建立健全廉租住房制度，田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善农民工等其他住房困难群体居住条件。

加快小城镇建设需要小城镇作为种社会形态，是生产力水平发展到定历史阶段产物，它既有定区域内政治文化中心职能，还具有组织生产商品流通交流信息技术服务交通运输金融信贷及提供其他服务等多种职能。

小城镇建设和发展，是我国社会主义新农村建设个重要组成部分，也是构建和谐社会个重要环节。

振兴县域经济需要从长远来看，县域经济快速发展不仅需要良好政策导向便利交通环境，更需要完善市政基础设施和优美外部生态环境支撑，本项目建设，改善居民住房环境，带动地方经济快速发展。

田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目第三章项目区建设条件项目区概况地理位置县属池州市，位于安徽省南部边陲，长江中下游南岸，皖赣交界。

东北邻池州市贵池区，西北与安庆市怀宁望江二县水之隔，北部和安庆市区隔江相望，西南南与江西省彭泽波阳浮梁三县接壤，东连石台县和黄山市和祁门县。

县城尧渡镇位于县境中部，地处东经，北纬。

国道由北向南穿城而过，北至皖西南中心城市安庆余公里，南至瓷都景德镇余公里，西至江西省重镇九江余公里，是长江三角洲地区及本市省通往江西主要通道之。

历史沿革县由原东流，至德二县于年合并而成，至德县始建于唐至德二年公元年，隶属池州，县治设于梅城。

五代关杨隆演十三年公元年改至德为建德，辛亥革后又名秋浦，年复名至德，东流县始建于五代南唐，以前隶属江西彭泽县。

唐会昌年间公元年置东流场，南唐保大年间公元年划彭泽，贵池两地，升场为县，田园小区北苑廉租房拆迁安置房建设项目县治为东流镇。

今县城尧渡镇古称尧城渡或尧城镇，紧临尧渡河，为皖赣官道上商埠重镇。

辛亥革命后因政府驻