（批复）肥乡长安商贸城项目可研建议报告（发改委）

贯穿商贸城南北向主要水体景观绿化带和向两边延伸步行休闲景观带，不仅将多个景观环境空间相互连接，还是园区内主要步行交环境。

地质灾害影响分析拟建项目最可能受到地质灾害是地震。

根据建筑抗震设计规范，本建筑物抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第组。

该项目结构设计采用砖混结构，具有较好抗震功效，精确计算，细致设计是抵抗地质灾害良好保障。

特殊环境影响该项目建设区域无自然遗产风景名胜和自然景观，所以对于该项目不予阐述。

第七章经济影响分析投资估算及资金来源投资估算投资估算编制依据建设项目经济评价方法与参数第三版项目土建工程费用参照肥乡县类似工程项目工程费用设计要求及相关系统功能要求进行估算。

其他建设费用参照肥乡县规定技术经济指标计算。

投资估算编制范围项目总投资主要包括建筑安装工程及设备费室外工程费与本项目直接相关工程建设其他费和预备费。

投资估算编制说明建安工程及设备费主要由土建工程费内外装饰工程费给排水工程费强弱电工程费采暖工程费等内容组成。

参照近年来肥乡县类似工程竣工决算资料，并根据建设时间规模标准等方面差异，作出合理调整，分项分类按单方造价指标进行估算。

工程建设其他费由勘察设计费项目前期咨询费招投标服务费等项内容组成。

参照河北省建设项目概算其他费用定额相关标准确定。

根据项目建设性质以及国家有关该项目优惠政策，考虑了城市基础设施费等费用减免。

预备费估算只考虑基本预备费，不计涨价预备费。

基本预备费按工程投资额即建安工程及设备费室外工程费和工程建设其他费用三项之和计取。

投资估算项目期建设投资万元，投资估算情况见下表所示。

表投资估算表序号工程或费用名称建筑安装工程费其他费用合计计算基数及单价单位数量单位投资元单位工程费用商铺综合楼等公建住宅地下仓储地源热泵设备购置及安装估算道路场地硬化及停车场绿化室外管网估算场外工程估算二工程建设其它费用土地出让金全部出让金其中第期分配部分元建设单位管理费差别费率累计建设项目前期工作咨询费工程勘察费工程设计费施工图审查费设计费工程建设监理费差别费率工程招投标代理服务费城市基础设施配套费元墙改基金元三建设期贷款利息四基本预备费二建设总投资资金来源项目期投资万元，项目建设所需资金全部由申报单位负责自筹。

财务评价售价预测项目建设地段交通方便，公共设施齐全布局合理，功能完善，环境优美，生活方便。

通过专家进行价格咨询，比照肥乡县同类商品房销售价格，考虑项目本身优势，预测有竞争力售价为沿长安街第排商铺层元二层元，三层以上均价元。

第二三四排商铺层元二层元，三至四层均价元。

住宅平均售价为元。

利润预测及费用分析销售收入预测项目期建设内容可对外销售面积为。

详见表所列。

按上述预测售价方案，商业综合售价按元估算住宅平均售价按元估算地下仓储考虑成本价售出，按元估计廉租房只回收成本，按元估计。

项目期建设内容，可实现销售收入合计为万元，估算情况见下表。

表销售收入估测表项目面积万单位售价元销售收入万元商铺普通住宅廉租房地下仓储合计销售利润预测本项目销售收入合计为万元，建设总投资万元，销售毛利润万元，销售成本占销售收入为万元，缴纳各种销售税金及附加营业税城乡建设维护税教育费附加教育专项基金合计占销售收入为万元，应交企业所得税税率为为万元，土地增值税万元，纯利润为万元，投资利润率为。

详见销售利润预测表表销售利润预测表序号项目金额万元备注销售收入建设总投资销售毛利润销售成本占销售收入销售税金及附加占销售收入所得税税率为土地增值税增值额纯利润投资利润率盈利能力分析项目期总投资万元，项目完成后预计可实现销售收入万元，实现净利润万元，项目投资利润率为，说明项目具有较好盈利能力。

盈亏平衡分析平均售价销售收入可销售面积元元销售面积盈亏平衡点总成本平均售价税率销售价格盈亏平衡点总成本可售面积税率元盈亏平衡分析表明当平均销售面积达到时，项目就能够实现保本，占全部可销售面积当平均销售价格达到元时，项目就能够实现保本，占项目预计平均售价。

从财务分析结果看，该项目能够盈利，有定抗风险能力。

间接经济影响分析该项目建设将带动建筑业劳动力市场及建材业发展。

同时对装饰业家具业家用电器行业小五金及水暖电等配套设施等诸多行业都有积极推动作用。

第八章社会影响分析社会影响分析改善区域环境，提升区域品质随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用，随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室外环境，本项目建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。

本项目建设不但可以为城市居民提供舒适购物环境，解决人们对基本居住条件需求，还能够给该地区人文自然环境带来定改善，促进县域经济蓬勃发展，为商贸零售业提供了产业聚集良好条件。

提升肥乡县城市品位，改善肥乡城市形象和投资环境，对加快肥乡县城建设将起到积极推动作用。

地面停车结合绿化设臵，既满足停车需求，又能形成绿化效果。

将地面停车同地下停车相结合，有效地解决了大部分机动车停放问题。

整体道路交通系统以车型系统和步行系统为框架，车行环行道路以明确直线型设计连接各组团，尽量控制直线道路长度，利用道路线型及方向变化控制车行速度。

而宅前道路则结合环境与景观设计，与各场地相连，强调自由线型和形态趣味性。

除机动车停放外，自行车停放亦对商贸区环境及安全具有定影响，方案吸取国外经验，将自行车停放场地作为环境设计部分，整体考虑，将自行车车棚作为园林小品进行精心设计，般设于外部商业临紧园区侧，材料可用木材或钢材，将环境设计消极因素转化为积极因素，有效使用了场地资源。

交通组织道路商贸城主干路宽米，组团路宽米，入户路米。

环道作为主要车行路，结合支路形成通而不畅道路系统，力争作到机动车进组团而不进院落，以保持居住安静。

出入口项目向南沿长安路设主要出入口，沿街布设花池等沿街绿化景观。

提升商贸城整体形象。

同时向东沿民渠街设商贸城次出入口。

住宅区部分向北沿交通路设出入口，实现居住区人流车流与商贸区人流车流物流分隔，使交通路线流畅，互不干扰。

停车方式本方案将地面停车与环境设计两者有机结合，平衡环境经济及使用之间关系。

采用地面停车与地下停车相结合方式，满足住户机动车停车需求。

景观设计绿化走廊紧密结合商贸区内步行系统，从整体环境绿化功能要求出发，通过植物群体块色彩肌理对比，创造独特鲜明园区绿化景观形象。

除了公共区域大面积景观活动区域水体绿化以外，每栋建筑都有自己绿地系统，以增加各单体建筑间识别性和归属感。

整个绿化系统都强调社区整体感，加强生态资源和视觉上相互关联。

整个商贸城在总体景观布局上由两条各具特色景观带组成，形成点线面有机组合景观空间，强调每个建筑远离工业厂区，地势较为平坦，交通便利，适合于地产开发和土木工程建设。

项目选址地自然环境概况地理位臵肥乡县位于邯郸市辖区东部，地处东经至北纬至之间。

东与广平县交界，南与成安县相连，西与邯郸县接壤，北与永年曲周二县毗邻。

县境东西横距公里，南北纵距公里，面积平方公里。

县人民政府驻地肥乡镇西关，西距邯郸市公里，北距省会石家庄公里。

地质条件肥乡县地处黑龙港地区上游边缘，西南部为山前平原前缘覆盖冲积洪积物，地层以中细砂和隔水层相互间隔，地下水较发育其它大部分属黑龙港平原以冲积湖积物覆盖，岩性颗粒细密，层次差异不大，浅层淡水不发育。

第四系地层覆盖巨厚，在本县境内达，水文地质条件较复杂。

地下水赋存于第四纪含水岩条中。

地貌肥乡县全境处于平原地带，地势平坦，西南略高，东北略低。

最高点为寨中堡村偏北处，海拔，最低点为瓜精庄东南处，海拔，相差。

全县境基本处于漳河冲积扇区，按河北省地貌图分类，属于堆积平原区之新冲洪积平原亚区，以扇上平地或缓斜地为主，间夹古河道微高地和扇上洼地，呈北东向狭条带状分布。

全县地貌主要类型有故河道自然堤缓岗微斜平地二坡地决口扇形地和小冲积锥洼地等，其中故河道二坡地小扇形地洼地等分别占总面积。

气象气候肥乡县位处欧亚大陆东南部中纬湿润气候区，大陆性季风气候显著，四季差异明显。

春季，风多而大，降水少，温度低，升温快，干旱严重夏季，温度高，湿度大，降水日数多，降水量多而集中秋季，天气晴朗冬季，寒冷干燥，降水量少。

气候总特点是光照充足，气候温和，雨量集中，雨热同季，无霜期长。

年平均太阳辐射量为，其中大于或等于辐射量为，大于或等于为。

年平均日照小时，年平均日百分率为，日照时数平均为小时。

日照时数季节性变化明显，春季最多，平均小时，占年总日照时数，其中最多月份是月份，日照时数为小时，占年总日照时数冬季最少，平均为小时，占年总日照时数，其中月份最少，平均为小时，占年总日照时数夏秋两季介于冬春之间，分别为小时和小时。

水文地质肥乡县地处黑龙港地区上游边缘，西南部为山前平原前缘覆盖冲积洪积物，地层以中细砂和隔水层相互间隔，地下水较发育其它大部分属黑龙港平原以冲积湖积物覆盖，岩性颗粒细密，层次差异不大，浅层淡水不发育。

第四系地层覆盖巨厚，在本县境内达，水文地质条件较复杂。

地下水赋存于第四纪含水岩条中。

地表水肥乡县境内无自然河流流经，穿越县境主要游三条人工渠道，分别是团结渠民有渠和东风渠。

民有渠和东风渠是邯郸市人民政府年月日正式启动实施东蓄中调西治生态水网建设，东蓄中四条骨干渠系中两条，其用途为拦蓄地表水补充地下水涵养生态水，实施水林路体化建设。

本项目选址位与三条人工渠不具备水利连通条件，任何情况下不会有废水排入地表水系。

建设条件地形地貌条件场址地形平坦，无特殊不良地形地貌，适于土木工程建设。

公用设施条件供水项目水源接自肥乡县自来水管网，用水有保障。

排水本项目采用雨污分流排水体制，生活污水经化粪池降解处理后排入城区污水管网，厂区内雨水经场区雨水管网收集后排入城区雨水管网。

供电本项目用电由肥乡县供电公司负责提供，电力供应有保障。

供热制冷冬季采暖拟采用地源热泵技术，实现集中采暖夏季制冷由住户采用分体式空调来完成。

有线电视项目有线电视线路接入有保障。

通讯网通通讯线路已覆盖项目区域，能够满足入住居民联络需要。

建设规模及内容