（批复）舒居雅苑住宅小区一期工程项目可研建议报告（发改委）

招标方式根据工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会令第号有关规定，本项目采用公开方式进行招标。

并通过国家或地方传媒发布招标公告。

表招标基本情况表名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委招标公开招标邀请招标勘察设计施工工程监理主要设备及重要材料第十三章项目实施计划项目实施进度安排本项目计划于年月开始实施，预计于年月建成。

分以下几个阶段进行项目前期工作阶段主要包括编制可行性研究报告项目评估等项目前期工作，个月完成。

设计阶段即工程方案设计和施工图设计阶段，个月完成。

招投标阶段个月完成。

施工阶段包括主体工程室外配套工程等施工，共个月。

包含冬季停工时间。

竣工验收阶段个月。

项目实施进度表表实施计划表时间名称年年月月月月月月项目前期编制与报批设计阶段项目招标主体装修配套工程竣工验收注包含冬季停工时间。

第十四章投资估算与资金筹措项目投资估算项目概况本工程用地面积，建筑面积。

建设内容包括楼楼楼共栋住宅楼。

其中楼楼楼楼楼楼楼楼楼楼楼。

各楼栋层均为库房，二层及以上为住宅。

总户数户，库房个。

小区硬化，建设道路，绿化。

估算依据参照中国建设工程造价管理协会标准建设项目投资估算编审规程。

内蒙古建筑市政装饰安装工程及费用预算定额年及市建设工程造价信息。

估算办法工程费用工程费用按照工艺提供工程数量和工程特征，采用项目所在地编制期造价指标进行估算。

土地费通过国有土地挂牌出让竞得平方米国有土地使用权，每平方米元，共万元。

工程建设其他费用前期工作费按国家计委价格号文颁布建设期项目前期工作咨询收费暂行规定执行。

工程勘察设计费按国家计委，建设部号文件颁布工程勘察设计收费标准执行，其中勘察费按工程费用计取，设计费综合取费以工程费用做为基数，采用直线内插法确定。

工程监理费率参考发改价格号建设工程监理与相关服务收费管理规定计取。

④建设单位管理费按关于印发基本建设财务管理规定通知财建号。

按工程总投资差额定律累进法计取。

预备费分为基本预备费和涨价预备费，其中基本预备费以工程建设费和工程建设其他费用之和为基数，按计取。

涨价预备费根据国家计委计取投资号文规定造价增涨指数为，不计取。

投资估算结果项目总投资万元，其中固定资产投资万元，流动资金万元。

资金来源为自筹。

固定资产投资构成为工程费用万元，占固定资产投资设备购置费用万元，占固定资产投资其他费用万元，占固定资产投资预备费万元，占固定资产投资。

资金筹措该项目总投资万元，全部由企业自筹解决。

第十五章财务评价本项目计划在年进入施工阶段，建设期为年，项目计算期为年，年开始预售，年售完，每年销售。

虽然项目开工与预售不同期，但为了使收入与成本更加合理配比，切实反映企业盈利情况，该项目利润情况效益分析按照配比原则估算，盈利计算期年。

销售收入本项目总建筑面积为，可售面积为，单价为元，销售总收入预计为万元。

成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。

销售费用根据国内同类项目和国家有关部门资料，销售费用按市场惯例，包括广告工资印花税水利建设基金具体印花税按销售收入水利建设基金按销售收入计提缴纳等与销售有关切费用以销售收入计算。

营业税及附加营业税率，城市建设税教育费附加及地方教育费附加分别为营业税额计提。

所得税按照新企业所得税法规定企业所得税率为，以经营所得应纳税所得额为基数征收。

企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度实际利润额预缴按照月度或者季度实际利润额预缴有困难，可以按照上纳税年度应纳税所得额月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可其他方法预缴。

预缴方法经确定，该纳税年度内不得随意变更。

投资利润综上所述，该项目利润总额为万元，所得税率，所得税额万元，税后净利润万元，计提盈余公积金万元，可获得未分配利润总额为万元。

财务指标分析静态指标投资利润率年平均利润总额投资利润率项目总投资投资利税率年平均利润总额税金及附加投资利税率项目总投资投资回收期投资回收期是以项目净收益抵偿全部投资所需时间，反映项目投资回收能力。

税前税后动态指标财务净现值财务净现值反映项目投入和产出现值之间量关系。

所得税前基准收益率为，万元所得税后基准收益率为，万元财务内部收益率财务内部收益率反映项目所占用资金盈利率。

所得税前所得税后财务盈利能力评价从以上投资分析，项目可支配收入增加，对现有居住条件不满足造成了大量社会闲散资金流向房地产市场。

并且随着住房制度改革，相当部分群体采取各种方式来改善自己住房条件，相当程度上扩大了住房需求。

非理性消费需求土地资源稀缺和地价自然趋升，使得社会对地价和房价上涨预期成为种认同。

同时，由于上述几方面原因造成地产市场供不应求，进步强化了这种认识。

再加上目前市场管理工作严重滞后，买卖双方获取信息渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势引导。

在这种市场氛围下，非理性消费心理促使商业用房办公用房需求不断释放。

目前，旗房地产市场是较为稳定繁荣，市场需求是在多方面因素促使下形成，有切实有效需求，自用型消费还是市场中主要力量。

而且，根据现在旗既定发展战略，目前市场格局还将在未来几年中继续持续段时间。

项目竞争力分析优势区位优势旗是国家电力生物制药冶金化工等重要工业基地，在强大工业经济支撑下，旗城镇水平不断升级，区域等级地位将不断提升。

优越区位使地块内土地住房店面等不动产存在广阔升值空间。

规划优势旗城市总体规划旗镇城区控制性详细规划等规划传接，为打造高品质住宅和新区高品质整体环境奠定了基础，保证了开发企业经济效益和城区公共环境营造社会效益双赢。

交通优势项目位于旗镇养大圐圙村，北靠克大街，南临盛唐路，东至健康路。

项目区交通四通八达，依旗现有公路交通路网，可连接临近公路干线铁路航空，连通全国各地。

配套设施优势新镇区在未来建成后，配套设施完善齐备，除小区自身服务设施外，北侧克大街为商务办公区商业步行街东侧为旗中，东南侧为商住区西南侧为旗医院项目在工程技术上是可行。

本报告认为，本项目具有可行性。

建议加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠依据。

精心安排施工，确保工期质量投资控制目标完成。

第二章项目提出理由过程和必要性项目提出理由本项目是在旗经济实力不断增长下，城镇化快速推进，人口迅速增加，人们对城镇发展水平要求越来越高前提下提出。

城镇化水平高低是衡量地区经济社会发展重要指标，同时经济社会发展又和城镇建设相辅相成。

方面，经济建设能够推动城镇建设快速推进。

十二五以来，旗经济实力得到了进步提升，人民生活水平不断提高，人们开始注重生存外围环境，追求更高品质生活水平，对城市综合功能升级城市品味提高要求越来越迫切。

经济发展除了为城市建设提供了足量市场需求外，还为社会建设所需机械设备物资开采运输加工等发展提供了保障，推动了社会城镇建设。

另方面，城镇建设能促进地区经济发展。

城镇化大建设有利于提升旗城市品位，提升城市经济政治文化凝聚力，不仅能改善城镇基础设施条件，为人们提供宜居居住环境，还能改善人们消费环境，有利于本地区形成小商圈和融入外部大商圈，为经济增长增加助力。

旗围绕经济建设，快速推进城镇建设。

旗提出了年城市发展规划市旗城市总体规划年。

规划经过年城镇建设，将旗发展成为市次中心城镇，城镇规模达到呼包鄂城市群内新兴中等规模城市，形成两轴四区带城市格局，最终成为区域公路交通枢纽，新兴工业城市，特色旅游城市和生态宜居城市。

十二五期间，旗将主要建设平方公里核心区，重点发展平方公里新镇区。

新镇区建设区域主要位于旗镇。

镇按照旗镇城区控制性详细规划东扩西改南联北控发展思路进行空间布局，未来将建设成为旗行政和商业中心。

在政策导向明确市场条件成熟前提下，内蒙古天和房地产开发有限公司审时度势，提出了在旗镇建设舒居雅苑住宅小区项目。

项目提出过程年月，内蒙古天和房地产开发有限公司委我公司对舒居雅苑Ⅰ期工程展开系统论述，并编制项目可行性研究报告。

接受建设单位委后，我公司组成了项目编制小组，并派有关专业技术人员进行了现场调研和资料收集等工作。

在此基础上，编制小组形成了项目编制方案，并从各方面对项目进行了可行性论证。

在报告形成过程中经过反复与建设单位交流，最终形成了报告初稿。

初稿形成后我们组织有关专家对项目进行了内部评审讨论，并对研究方案进行了修改补充，使研究方案更加完善充实，最终形成了旗舒居雅苑住宅小区Ⅰ期工程可行性研究报告。

项目建设必要性是旗加快推进城镇化建设需要年市提出了核双圈发展战略，全力加快推进城乡体化。

核指市市区范围内核心区双圈就是以五个旗县所在地为节点以五十公里为半径半小时经济圈和城镇圈。

核双圈体化就是既要加快城市核心区建设，更要依城市经济实力和辐射带动力，加快发展农村经济社会各项事业，实现城乡体化发展。

旗积极落实和融入市核双圈体化发展战略，城镇发展定位为市次中心城镇，城镇规模达到呼包鄂城市群内新兴中等规模城市，形成两轴四区带城市格局，最终成为区域公路交通枢纽，新兴工业城市，特色旅游城市和生态宜居城市。

本项目按照旗城市建设目标要求，建设地点靠近旗新区核心位置，是旗推进新区建设重要项目。

项目建设有利于推动旗融入市核双圈战略，促进本地区城镇建设快速推进，提高城市道路管网通信电力等基础设施水平，提升旗城市服务能力，对旗实现城镇建设目标具有重要意义。

是旗提升城市承载力需要随着旗经济快速发展，旗城市核心凝聚力也得到极大提升，外来投资商和务工人员迅速增加。

目前旗基本人口为万人，其中镇为万人，再加上众多外来人口，城市承载力能力明不足。

旗充分利用自治区沿黄经济带大发展时机依呼包鄂经济圈辐射影响力，全面推进城镇化建设。

本项目建设，能解决人口增长对住宅商业基本要求，使旗城镇框架进步拉开，城镇范围进步扩大。

促进旗基础设施水平不断提高，促使城镇功能更趋完善，城市承载力不断增强，为地区经济和社会发展奠定更加坚实城镇基础。

有利于提升城市品位，提高人民生活水平按照旗强化基础完善功能提升品位彰显特色关